作為本土為數(shù)不多的一家專業(yè)從事商業(yè)樓宇和商業(yè)項目的咨詢策劃、營銷代理、中介服務的房地產(chǎn)咨詢機構，經(jīng)歷了上海寫字樓市場由低谷到快速上升的過程，因此他們對上海的寫字樓市場有著深刻的認識。

目前上海的寫字樓空置率一直維持在低位，這導致租金價格不斷上漲，同時也吸引了眾多開發(fā)商涌進這個市場，這會造成什么樣的后果？我們聽聽該公司總經(jīng)理端恒的說法。

市場供應量逐漸增大

2006年上半年，隨著宏觀調控政策的不斷深入，上海住宅市場逐漸趨于平緩，交易速度明顯放慢。而寫字樓產(chǎn)品在宏觀調控下，無論是銷售市場，還是租賃市場，表現(xiàn)仍然比較活躍。這主要是因為一系列的宏觀調控政策主要針對的是住宅市場，對于寫字樓市場幾乎沒有什么影響。那么寫字樓市場是否永遠能夠偏安一隅呢？

端恒指出，從政策層面來看，未來一段時間內(nèi)，可能不會出現(xiàn)對寫字樓產(chǎn)品有很大影響的政策。但是，從市場本身來看，由于供應量在不斷放大，這對于投資者來說，可能是一個不好信號。

端恒分析認為，由于從2005年上半年開始，國家對房地產(chǎn)市場進行調控，尤其是針對住宅市場的力度，這使得不少開發(fā)商將投資方向轉到了寫字樓產(chǎn)品。而與此同時，鑒于樓宇經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展勢頭，上海很多區(qū)政府都在發(fā)展寫字樓項目，希望以此來作為撬動本地經(jīng)濟的支點，于是，其結果就是寫字樓項目遍地開花。

而這種行為所造成的后果就是寫字樓項目供應量在短時間內(nèi)急劇增長。這種現(xiàn)象在今年5月份就已經(jīng)出現(xiàn)了苗頭，據(jù)了解，當月的新增供應量達到了11.28萬平方米，達到歷史較高。而端恒表示，這還未到較高峰，根據(jù)目前各個寫字樓項目的分布情況來看，她預測在一年半以后，外環(huán)線附近的區(qū)域率先達到高峰期，而城區(qū)將在三年后出現(xiàn)供應高峰。

租金上漲速度正在放緩

據(jù)了解，上海寫字樓市場，尤其是寫字樓的租金水平一直維持著不錯的上漲勢頭，而目前上海也有不少CBD地區(qū)的寫字樓租金水平已經(jīng)超過了1美元/天·平方米大關。據(jù)出自仲量聯(lián)行的一份調查報告數(shù)據(jù)顯示，目前上海的均凈有效月租金已經(jīng)超過了新加坡，在追趕香港。這是不是意味著上海的寫字樓市場由此進入了一條康莊大道，在很長一段時間內(nèi)，投資者會由于租金的上漲而帶來豐厚的回報呢？

端恒認為并非如此。她注意到一個有趣的現(xiàn)象，目前有不少業(yè)主主動找到他們，要求他們想辦法將已空置在手中的物業(yè)盡快出租出去，而這在半年前是不可想象的。因為在此前，寫字樓市場異?；鸨飿I(yè)非常搶手，業(yè)主根本不用尋求專業(yè)中介機構的幫助。但是目前卻發(fā)生了變化，面對這種轉變，端恒意識到目前寫字樓市場已經(jīng)在開始調整。

端恒的分析說，租金上漲速度放慢，而此類物業(yè)的價位已經(jīng)漲至高位，這勢必影響到投資的收益。同時還有一個不可否認的事實是，由于供應量的增加，未來租金水平會否繼續(xù)保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢，已是未知數(shù)。

外環(huán)小戶型寫字樓投資有風險

端恒表示，目前的確有不少產(chǎn)品可供投資者選擇，但是對于一些品質一般的物業(yè)來說，還是少碰為妙。

目前有不少寫字樓項目分布在外環(huán)線附近，面積小、總價低為小投資者能夠承受，因此很受青睞，銷售速度一直不錯。但端恒認為這類物業(yè)存在不小的風險，從產(chǎn)品的定位來看，此類寫字樓的租賃客戶大多為中小型企業(yè)，由于這類企業(yè)的生命力不強，這可能會影響的投資者的。

除此之外，端恒還建議投資者要注意其他幾種類型的物業(yè)，這些物業(yè)的共同特點就是在租賃市場表現(xiàn)一般：頭先是地段不好、區(qū)域商務氣氛不濃的物業(yè)；其次是物業(yè)管理水平一般的物業(yè)；再就是交通狀況一般的物業(yè)。

　　　　　(作者： 甄愛軍)

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