當(dāng)度假和休閑旅游成為中國(guó)越來(lái)越亮麗的風(fēng)景線，產(chǎn)權(quán)式酒店這一新的物業(yè)形態(tài)也開始在中國(guó)蓬勃發(fā)展。這不僅增加了很多個(gè)人投資者的投資品種，而且也改變了投資者的投資理念和投資方式。那么產(chǎn)權(quán)式酒店這一新的投資產(chǎn)品會(huì)不會(huì)成為投資者的饕餮大餐?

◆產(chǎn)權(quán)式酒店的內(nèi)涵及特征

產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)購(gòu)酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司的的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)購(gòu)后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。產(chǎn)權(quán)式酒店一般具有以下特征：

1．業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者可一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2．酒店式管理。產(chǎn)權(quán)式酒店作為酒店的一種類型，提供各種酒店式服務(wù)，如家居清潔、餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點(diǎn)服務(wù)，一般管理費(fèi)較高。

3．兼具居住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權(quán)式酒店既可用來(lái)居住度假，也可用來(lái)投資。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定率，另加部分酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；有些則提供免費(fèi)居住天數(shù)；有些則只提供的酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，不提供其他回報(bào)。

◆產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀及其原因所在

產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)外發(fā)展的如火如荼。但在中國(guó)的發(fā)展道路卻并不平坦。20世紀(jì)90年代，深圳在國(guó)內(nèi)較早引進(jìn)了產(chǎn)權(quán)式酒店概念，海南緊隨其后，在1999年底率先將中國(guó)個(gè)五產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳說(shuō)”溫泉療養(yǎng)度假推向了市場(chǎng)。其后，產(chǎn)權(quán)式酒店的數(shù)量開始呈現(xiàn)幾何狀增長(zhǎng)。特別是近幾年，在國(guó)內(nèi)很多大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。甚至在不少城市里，許多停緩建多年的“半拉子”樓盤紛紛“變臉”為產(chǎn)權(quán)式度假酒店、酒店式產(chǎn)權(quán)公寓或超級(jí)大戶型商住物業(yè)而普遍被盤活，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。

但是在數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的問題和矛盾同樣突出。中國(guó)個(gè)產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳說(shuō)”的開發(fā)商與業(yè)主就因利益糾紛對(duì)簿公堂；成都市四嶺雪酒店事件中，開發(fā)商攜款潛逃，200多名業(yè)主損失慘重，更讓產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇信任危機(jī)。諸如開發(fā)商承諾的利潤(rùn)率與實(shí)際收益存在巨大落差的現(xiàn)象則屢見不鮮。產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)遭遇水土不服?經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，目前產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)的發(fā)展窘迫有著深層次的原因：

1．產(chǎn)權(quán)式酒店的誠(chéng)信危機(jī)。這個(gè)誠(chéng)信危機(jī)主要來(lái)源于開發(fā)商，部分開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的動(dòng)機(jī)并不單純。一部分開發(fā)商為了盤活許多停建多年的“半拉子”樓盤，搖身一變成為光彩奪目的產(chǎn)權(quán)式度假酒店，往往只是一個(gè)美麗的概念而缺乏實(shí)質(zhì)的價(jià)值。更有部分開發(fā)商建設(shè)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的目的就是為了圈錢融資，緩解自身的資金壓力，投資者的利益被拋諸腦后。還有部分開發(fā)商重開發(fā)輕管理，在成本收回后對(duì)酒店的管理缺乏熱情，致使酒店經(jīng)營(yíng)不善，對(duì)消費(fèi)者的投資承諾成為泡影，為日后的利益糾紛埋下隱患。

2．在中國(guó)有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)還很不健全。目前國(guó)家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門也沒有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。投資者一旦與開發(fā)商發(fā)生糾紛和分歧，利益受到威脅，可能面臨自身利益得不到有效保障的不利情況。這也導(dǎo)致了部分開發(fā)商有持無(wú)恐，欺騙投資者的情況屢屢發(fā)生。

3．產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)格偏高。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià)20萬(wàn)元到40萬(wàn)元之間。如果按照國(guó)際市場(chǎng)分時(shí)度假產(chǎn)品的平均頭付8000美元計(jì)算，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店頭付相當(dāng)于人民幣6萬(wàn)多元。就我國(guó)居民的平均收入水平而言，顯然還是 品，城市工薪多數(shù)不具備購(gòu)購(gòu)能力。

4．產(chǎn)權(quán)式酒店在分時(shí)度假方面照搬外國(guó)模式，與中國(guó)實(shí)際不符，投資者分時(shí)度假受限很多。國(guó)內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定：業(yè)主應(yīng)在每年固定的時(shí)間使用一周左右的分時(shí)度假期，這與我國(guó)城市居民目前的旅游度假消費(fèi)模式有很大差異，規(guī)定顯得缺乏靈活性。

5．目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)比較混亂，重復(fù)建設(shè)，盲目上馬的現(xiàn)象比較普遍。在國(guó)外，產(chǎn)權(quán)式酒店主要位于風(fēng)景名勝區(qū)，且數(shù)量有限，但在中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店近幾年的放量呈井噴態(tài)勢(shì)。不僅在風(fēng)景名勝區(qū)星羅密布，而且在大中城市中遍地開花。泥沙俱下的現(xiàn)實(shí)注定了很多產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)慘淡。

◆產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)未來(lái)的投資前景

雖然在目前中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)了諸多問題，但是也有部分產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好。如北京“城”、海航產(chǎn)權(quán)式酒店等。產(chǎn)權(quán)式酒店的未來(lái)投資前景依然可以用樂觀來(lái)形容。經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店逐步褪出毫無(wú)內(nèi)在的浮華，價(jià)值重新被認(rèn)識(shí)。未來(lái)眾多利好消息將推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)走向成熟：

，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。從產(chǎn)品發(fā)展歷史來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于20世紀(jì)70年代，當(dāng)時(shí)正值歐美發(fā)達(dá)國(guó)家逐步進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，因此從市場(chǎng)背景來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式度假酒店的產(chǎn)生，是富裕人群興起、度假旅游模式發(fā)展趨向成熟的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物。而從當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海灣為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中正呈現(xiàn)出許多與當(dāng)時(shí)歐美國(guó)家相類似的特征，而這一階段正是產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生以及高速發(fā)展的黃金時(shí)代。以環(huán)渤海灣地區(qū)為例，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)呈現(xiàn)繁榮發(fā)展態(tài)勢(shì)?；疽呀?jīng)形成北京延慶、通州的旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店群和北京、天津、大連、青島等城市的產(chǎn)權(quán)式酒店群。由于本區(qū)域優(yōu)美的風(fēng)景、深厚的文化沉淀和龐大的消費(fèi)群，環(huán)渤海灣特別是大北京區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟度也位居中國(guó)前列。

圖：環(huán)渤海地區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店主要集中區(qū)域

資料來(lái)源：上海五合智庫(kù)(WISENOVA)

，產(chǎn)權(quán)式酒店將逐步走向正規(guī)化。隨著產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)的規(guī)范以及法律法規(guī)的相對(duì)完善，市場(chǎng)和法律的推手必然將沖刷泥沙，留下真金。部分不良開發(fā)商的短期行為將被遏止，將有更多知名的中外開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。絕大部分知名開發(fā)商視品牌為企業(yè)靈魂，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)式酒店長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，邀請(qǐng)知名酒店管理公司參與管理，力求與投資者實(shí)行雙贏，決不允許有損企業(yè)形象的狀況發(fā)生。正是由于知名開發(fā)商的行業(yè)規(guī)范效應(yīng)，產(chǎn)權(quán)式酒店的本來(lái)面貌將被還原。

第三，從物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)投資角度來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式度假酒店與住宅房產(chǎn)或者一般的商鋪產(chǎn)品相比，較顯著的不同就是酒店客房作為面向旅游的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，通常具有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而使物業(yè)的保值、增值得到了更為可靠的保證。尤其是一些位于旅游景區(qū)內(nèi)、具有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和鮮明文化特色的項(xiàng)目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更其顯著，因此從投資的角度來(lái)看，在市場(chǎng)成熟的條件下，產(chǎn)權(quán)式度假酒店客房投資的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較一般住宅房產(chǎn)和普通商鋪產(chǎn)品而言具有相對(duì)顯著的優(yōu)勢(shì)，更適宜于長(zhǎng)線投資。

◆如何投資產(chǎn)權(quán)式酒店?

正是由于產(chǎn)權(quán)式酒店的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益，讓投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的態(tài)度暖昧。有的投資者把產(chǎn)權(quán)式酒店比作魔鬼，心存余悸，而有的投資者卻把產(chǎn)權(quán)式酒店比作天使，楚楚動(dòng)人。其實(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店自身并無(wú)對(duì)錯(cuò)，關(guān)鍵是投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)應(yīng)該冷靜思考和分析。有以下的幾個(gè)問題尤其值得投資者加倍注意：

頭先，應(yīng)該了解產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商的背景。一般而言，選擇知名開發(fā)商，可以得到更大的保障。由于知名開發(fā)商注重企業(yè)形象，所以對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一般追求長(zhǎng)期投入，在裝修、酒店檔次和規(guī)模等方面有嚴(yán)格的把關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。選擇一般開發(fā)商有可能存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

其次，應(yīng)該對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店本身物業(yè)進(jìn)行考量。要根據(jù)物業(yè)的地理位置，經(jīng)營(yíng)方式對(duì)酒店的發(fā)展前景進(jìn)行深入分析。投資者的投資收益率很大程度上來(lái)源于酒店的入住率和收益狀況，而入住率和收益則與項(xiàng)目的地理位置和經(jīng)營(yíng)方式密切相關(guān)。如果項(xiàng)目的位置較偏僻，經(jīng)營(yíng)方式落后，不能吸引游客入住，則對(duì)投資者的收益產(chǎn)生直接影響，

再次，應(yīng)該選擇有知名的酒店管理公司管理的產(chǎn)權(quán)式酒店。好的酒店管理公司的管理模式和營(yíng)銷方法會(huì)對(duì)極大程度的提高酒店的收益率。正是鑒于此，所以越來(lái)越多的酒店管理公司介入到中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)。如北京的中欣戴斯酒店，昆明的中城速8酒店等，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，基本兌現(xiàn)了酒店銷售前的投資高回報(bào)承諾。

第四，應(yīng)該考慮產(chǎn)權(quán)式酒店的退出機(jī)制。產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬不動(dòng)產(chǎn)投資，投資者要考慮其變現(xiàn)能力如何。產(chǎn)權(quán)式酒店大多是分期付款，可以通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式進(jìn)行變現(xiàn)。有的酒店可以替業(yè)主進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。對(duì)各種退出機(jī)制進(jìn)行分析，避免投資陷阱。

第五，理性對(duì)待率。一般而言，開發(fā)商為了吸引投資者，總是打著高回報(bào)率的旗號(hào)。而這個(gè)率往往計(jì)算的是較樂觀的狀況。但是產(chǎn)權(quán)式酒店的率主要取決于酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店一般率在6—8％左右，但目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店率一般在低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。如果率遠(yuǎn)高于8％。投資者就應(yīng)該理性分析對(duì)待。

　　　　　(作者：上海五合智庫(kù)(WISENOVA)總經(jīng)理 鄒毅 五合國(guó)際(5+Werkhart)集團(tuán)總顧問 劉力博士)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！