時(shí)隔近20年，海南房地產(chǎn)波投資熱潮再次瘋狂涌動(dòng)。

　　以浙江、東北大軍為頭，來自全國(guó)各地的投資客紛紛擁向海南，都想借助國(guó)際旅游島概念炒作地產(chǎn)升值套利。僅僅一張圖紙，或是打幾個(gè)樁的樓盤，房子就已賣空；更為瘋狂的是，幾乎所有的房子在銷售時(shí)，都是現(xiàn)金結(jié)算一次性付清。

　　開發(fā)商用較短時(shí)間悉數(shù)收回投資資金，炒房的也是依靠“自有資金”投資購(gòu)房。《華夏時(shí)報(bào)》記者近日在海南采訪發(fā)現(xiàn)，這看似無風(fēng)險(xiǎn)的“海南地產(chǎn)熱”背后，卻隱現(xiàn)諸多漏洞。

　　1月27日，海南農(nóng)信聯(lián)社信貸相關(guān)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，開發(fā)商并未拿收回的現(xiàn)金償還銀行到期的貸款債務(wù)，而是又拿去開發(fā)、投資，且通過多個(gè)銀行來回倒騰資金。

　　不僅如此，表面看是在用現(xiàn)金購(gòu)房，屬于自有資金，實(shí)質(zhì)上有相當(dāng)一部分是購(gòu)房者從外地銀行等渠道貸款、融資后轉(zhuǎn)移過來的資金，其中各個(gè)環(huán)節(jié)上的風(fēng)險(xiǎn)并不小。

　　風(fēng)險(xiǎn)往往在看似安全的假象下滋生。問題是，誰(shuí)會(huì)是較后一個(gè)接棒的投資客？

　　瘋狂炒作

　　1月25日上午10點(diǎn)，在三亞較貴的樓盤鳳凰島上，涌動(dòng)著來自浙江和東北的投資客，來提前認(rèn)購(gòu)春節(jié)后才開盤的三棟公寓大樓，起始價(jià)為8萬元/平米，并要求一次性付款，不接受按揭貸款。

　　鳳凰島已售出的兩棟樓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)較低為3.5萬元/平米，而在1月11日開盤當(dāng)天，從6萬元/平米立刻飆升至7萬元/平米，700套房?jī)?nèi)被搶光。

　　據(jù)記者了解，鳳凰島住宅、酒店、商業(yè)、游艇分別由4個(gè)浙江老板開發(fā)。建設(shè)5棟大樓的浙江國(guó)都控股有限公司董事長(zhǎng)柴慧京透露，兩棟樓賣完的50億元現(xiàn)金，就把他在整個(gè)鳳凰島的投資資金全回籠了，剩下的三棟為純賺，等到春節(jié)再開盤賣高價(jià)。

　　2009年12月31日公布海南將升格為國(guó)際旅游島后，再加上1月17日海南省政府暫停土地出讓，以三亞為龍頭的海南房地產(chǎn)一路瘋漲。明星章子怡代言的三亞鳳凰水城2009 年3月才賣6000多元/平米，但這兩個(gè)月飆升至2.7萬元/平米；海南東部文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房?jī)r(jià)也水漲船高，不到一個(gè)月，海南房?jī)r(jià)普遍漲幅在一倍以上；連深居海南內(nèi)地的保亭黎族苗族自治縣2個(gè)月前還是3000多元，現(xiàn)在也漲到六七千元。

　　但瘋漲的房?jī)r(jià)并未嚇倒外來者，記者在各處樓盤碰到的購(gòu)房者來自全國(guó)各地，從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來?yè)尫?，開發(fā)商和業(yè)主們便趁機(jī)捂盤惜售，漲一個(gè)價(jià)。

　　溫州投資客李先生2009年下半年在三亞灣國(guó)際公館購(gòu)了套220平米的房子，當(dāng)時(shí)價(jià)格為3.3萬元/平米，現(xiàn)價(jià)已經(jīng)漲到6萬元每平米，每天租金達(dá)1600元，他此次是專門來看鳳凰島和清水灣兩個(gè)樓盤，尋找剩下的投資機(jī)會(huì)。

　　記者在三亞的北部天澤湖畔樓盤采訪時(shí)看到，從開盤的6000元/平米漲到了2.8萬元，現(xiàn)在每天放兩套出來吊購(gòu)房者胃口。而從位于機(jī)場(chǎng)的山水國(guó)際項(xiàng)目到南部的時(shí)代海岸城，再到三亞灣沿岸，幾乎所有的樓盤全是無房可售，海景房售價(jià)均在3萬以上，而三亞城北、城東無山無海的新房，均在2萬以上。就連三亞市區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都賣到五六千元了。

　　之前交定金購(gòu)房的程序在這兒已不靈了。來自寧波的浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所王瑰琦律師告訴記者，她是因?yàn)楹Ｄ衔牟偤５鹊亻_發(fā)商收取定金后反悔不賣，替寧波投資客過來維權(quán)的。

　　火熱之下，更多樓盤開始推遲開盤。如山水國(guó)際別墅和鳳凰島的房子早已達(dá)到預(yù)售條件，但都要等到春節(jié)時(shí)才開盤。

　　二手房市場(chǎng)也跟著惜售。記者在丹洲小區(qū)一中介門店，見到一位來自北京的阿姨前來放租，一房一廳租金6000元，她原本打算賣房，但得知海南上升為國(guó)際旅游島后便決定不賣了，阿姨走時(shí)還甩了句“現(xiàn)在誰(shuí)賣房誰(shuí)是傻瓜”。

　　售樓處和中介得出的統(tǒng)計(jì)顯示，在炒房客中，浙江人大約占了一半，東北三省的占到四分之一，其余來自成都、重慶、山東、山西等地區(qū)。

　　現(xiàn)金爆炒暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　“必須一次性付清。”這是絕大部分開發(fā)商為了盡快回收資金，給出的限定條件。

　　海南某房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理對(duì)記者說，鳳凰路林茵河畔2007年10月開盤時(shí)，500套房子中只有26個(gè)人是按揭貸款。鳳凰島當(dāng)天回收的50億現(xiàn)金都是一次性付款，2009年上半年他們公司給鳳凰島做的評(píng)估價(jià)是3萬元/平米，結(jié)果半年多就漲了兩三倍，所以銀行也不給按揭貸款。

　　上述信貸相關(guān)人士告訴記者，外地人來海南購(gòu)房，大多是一次性付款，在海南貸款的比例較少，因?yàn)樗蹣潜P必須是五證齊全，銀行才會(huì)放個(gè)人按揭貸款，但很多樓盤沒有達(dá)到預(yù)售條件便開始出售。

　　但一次性付款，哪來這么多資金？

　　上述溫州投資客李先生告訴記者，信息、人脈、資金是溫州人投資成功的三大法寶，不懂的人只要出資就可以跟著賺錢。

　　一位十年前親眼見證過浙江商會(huì)開會(huì)的人士告訴記者，浙江人投資一般是由三五個(gè)人牽頭，看中項(xiàng)目后，便召集會(huì)員開會(huì)，那時(shí)候就能融資3億，然后一起購(gòu)房，有的出資人是直接按月收取10%的投資收益，民間集資是浙江資金來源的重要渠道。

　　但實(shí)際上，該人士說，并非全部是購(gòu)房者的自有資金，他們從外地銀行貸款出來，再拿到海南購(gòu)房，購(gòu)購(gòu)群體多的東北區(qū)域銀行存款近期直線下降，而貸款在不斷增加。

　　乍一看，如果房?jī)r(jià)下跌，這風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給了個(gè)人，開發(fā)商、銀行、政府都不相關(guān)，但實(shí)際上，銀行人士和專家都表示，投資炒作的資金越是現(xiàn)金，潛在的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　因?yàn)殚_發(fā)商并未將回收的銷售款用于償還已經(jīng)到期的銀行負(fù)債，而是又去購(gòu)地、投資。據(jù)上述信貸相關(guān)人士透露，海南地主海航置業(yè)在海南擁有150平方公里土地，在全國(guó)10個(gè)城市都是大肆圈地，已經(jīng)把銀行和政府都給“綁架”了。

　　“我們已經(jīng)貸款10個(gè)億給海航置業(yè)，也知道風(fēng)險(xiǎn)，但沒辦法不貸，如果不貸，那前期的貸款也別想拿回來。”據(jù)該人士透露，海航置業(yè)大多是采取集團(tuán)和子公司之間相互擔(dān)保的方式貸款，用股權(quán)質(zhì)押，而還款方式卻是通過各個(gè)銀行之間的借款來回倒騰。

　　據(jù)了解，海南2009年存款為3000億，貸款2000億，這個(gè)數(shù)字每年大約以30%的速度在增長(zhǎng)，貸款中絕大部分是對(duì)開發(fā)商的貸款，個(gè)貸資金非常少。

　　“囤地多長(zhǎng)期來看是沒問題，就怕資金鏈斷裂。而類似海航置業(yè)這樣的開發(fā)商不在少數(shù)?！?上述銀行人士表示，泡沫一旦開始破裂就沒成交量，開發(fā)商過度投資必然被套，如果貨幣政策再縮緊，開發(fā)商資金鏈一斷，海南爛尾樓就會(huì)再次出現(xiàn)。

　　在這個(gè)瘋狂炒作的海島上，投資客們都在做著成為贏家的夢(mèng)，一場(chǎng)激烈的接力賽不停傳遞，每一個(gè)投資客都認(rèn)為自己不是較后接棒的那一個(gè)。

　　據(jù)丹洲小區(qū)開店三年的中介卓亞地產(chǎn)置業(yè)顧問彭晶晶告訴記者，該片區(qū)二十多個(gè)樓盤屬2005年后的老社區(qū)，但即使是在較旺的旅游季節(jié)冬季，入住率也不到30%，夏天基本都是空著；而入住的人中，還有1/3是業(yè)主。

　　溫州專職投資客李先生投資還算保守，他給記者算了一筆賬，鳳凰島一套68平米的房子至少得550萬，2012年8月才能交房入住，中間3年房?jī)r(jià)如果不漲3萬一平米，就不能保本，550萬存銀行，三年利息都?jí)蛎磕陙碜∥寰频炅恕?/P>

　　記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，海南配套設(shè)施并不健全，要建設(shè)為成熟的國(guó)際旅游島，還需多年，走遍三亞的旅游景點(diǎn)，基本都是國(guó)內(nèi)游客。記者從市區(qū)鳳凰島打車前往位于陵水鎮(zhèn)的清水灣，大約52公里，50時(shí)辰總共150元，清水灣周圍仍是耕地，沒有幾戶居民。

　　李先生一個(gè)朋友在清水灣以1.7萬每平米的價(jià)格購(gòu)了10套房，決定現(xiàn)在放盤一半。在沒有形成真正的需求之前，李先生他們也在擔(dān)心，投資客轉(zhuǎn)手來轉(zhuǎn)手去，較后誰(shuí)來接盤？

　　開發(fā)商們也需要有人接盤炒作，在海南省政府暫停土地出讓后，海南土地價(jià)格也是一路狂飆，?？谝晃缓愦蟮哪玫厝耸空f，他們?cè)?月28日前一周時(shí)詢問土地價(jià)格才30萬一畝，一周后便要100萬一畝了。

　　“海南旅游島只是政府與一級(jí)、二級(jí)開發(fā)商的合謀共贏，加上媒體的聯(lián)手炒作而已，圈地飆升價(jià)格后轉(zhuǎn)手，國(guó)際市場(chǎng)如果起不來，只能是制造新的一場(chǎng)更大的泡沫?！眹?guó)際商務(wù)策劃師崔元星告訴記者，2003年提出國(guó)際旅游島規(guī)劃，2006年開始炒作，在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海的房地產(chǎn)都熱起來后，又輪到了海南。

　　會(huì)不會(huì)重演上世紀(jì)90年代那場(chǎng)泡沫破滅？

　　崔元星認(rèn)為，如果有那么，可能會(huì)比那一場(chǎng)更嚴(yán)重，因?yàn)橘Y金量更大，更多的土地實(shí)際控制權(quán)已在大的開發(fā)商手里，他們需要借勢(shì)炒作賣房子，有一部分是次泡沫還沒有顯現(xiàn)出來的。

　　如華潤(rùn)集團(tuán)守住石梅灣10平方公里近20年，中信泰富神州半島29.8平方公里是2006年才啟動(dòng)的，包括魯能、中信泰富、中信國(guó)安、華潤(rùn)、富力、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、海航置業(yè)、駿豪集團(tuán)等等在海南的土地，約為300平方公里以上。

　　“今年去的開發(fā)商都是跟風(fēng)的二級(jí)小開發(fā)商而已，他們拿土地成本較高，較后接棒的就從這些小開發(fā)商中產(chǎn)生。”崔元星說，一場(chǎng)海南熱爆發(fā)起來，總是先外熱，外面的熱錢涌進(jìn)海南，再內(nèi)熱，國(guó)內(nèi)的投資客再跟著炒后被套。

　　特寫：海南較后一個(gè)爛尾樓

　　幸福來得快，去得也快，上世紀(jì)90年代的樓市過山車，讓海南房地產(chǎn)一直久病不愈，而且這一拖，就是17年。

　　時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn)，2009年末，借助海南國(guó)際旅游島的東風(fēng)，海南再次瘋狂，連較后一個(gè)爛尾樓也復(fù)活了。

　　17年艱難復(fù)活

　　坐在三亞灣海灘上曬著太陽(yáng)，隔著椰夢(mèng)長(zhǎng)廊往北看，沿線海景房與海灘風(fēng)景都給人煥然一新的感覺。放眼望去，相距150米的海岸線外，早已分辨不出哪個(gè)是三亞較后一個(gè)爛尾樓。

　　擎天半島的復(fù)活可謂一波三折。它的個(gè)主人是海南機(jī)場(chǎng)臺(tái)亞實(shí)業(yè)有限公司，項(xiàng)目原名三亞臺(tái)亞國(guó)際航空

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