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現(xiàn)金炒房團(tuán)扎堆 夢(mèng)魘20年輪回 誰(shuí)是超后的接盤者?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:華夏時(shí)報(bào)  閱讀 1773 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  時(shí)隔近20年,海南房地產(chǎn)波投資熱潮再次瘋狂涌動(dòng)。

  以浙江、東北大軍為頭,來自全國(guó)各地的投資客紛紛擁向海南,都想借助國(guó)際旅游島概念炒作地產(chǎn)升值套利。僅僅一張圖紙,或是打幾個(gè)樁的樓盤,房子就已賣空;更為瘋狂的是,幾乎所有的房子在銷售時(shí),都是現(xiàn)金結(jié)算一次性付清。

  開發(fā)商用較短時(shí)間悉數(shù)收回投資資金,炒房的也是依靠“自有資金”投資購(gòu)房。《華夏時(shí)報(bào)》記者近日在海南采訪發(fā)現(xiàn),這看似無風(fēng)險(xiǎn)的“海南地產(chǎn)熱”背后,卻隱現(xiàn)諸多漏洞。

  1月27日,海南農(nóng)信聯(lián)社信貸相關(guān)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露,開發(fā)商并未拿收回的現(xiàn)金償還銀行到期的貸款債務(wù),而是又拿去開發(fā)、投資,且通過多個(gè)銀行來回倒騰資金。

  不僅如此,表面看是在用現(xiàn)金購(gòu)房,屬于自有資金,實(shí)質(zhì)上有相當(dāng)一部分是購(gòu)房者從外地銀行等渠道貸款、融資后轉(zhuǎn)移過來的資金,其中各個(gè)環(huán)節(jié)上的風(fēng)險(xiǎn)并不小。

  風(fēng)險(xiǎn)往往在看似安全的假象下滋生。問題是,誰(shuí)會(huì)是較后一個(gè)接棒的投資客?

  瘋狂炒作

  1月25日上午10點(diǎn),在三亞較貴的樓盤鳳凰島上,涌動(dòng)著來自浙江和東北的投資客,來提前認(rèn)購(gòu)春節(jié)后才開盤的三棟公寓大樓,起始價(jià)為8萬元/平米,并要求一次性付款,不接受按揭貸款。

  鳳凰島已售出的兩棟樓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)較低為3.5萬元/平米,而在1月11日開盤當(dāng)天,從6萬元/平米立刻飆升至7萬元/平米,700套房?jī)?nèi)被搶光。

  據(jù)記者了解,鳳凰島住宅、酒店、商業(yè)、游艇分別由4個(gè)浙江老板開發(fā)。建設(shè)5棟大樓的浙江國(guó)都控股有限公司董事長(zhǎng)柴慧京透露,兩棟樓賣完的50億元現(xiàn)金,就把他在整個(gè)鳳凰島的投資資金全回籠了,剩下的三棟為純賺,等到春節(jié)再開盤賣高價(jià)。

  2009年12月31日公布海南將升格為國(guó)際旅游島后,再加上1月17日海南省政府暫停土地出讓,以三亞為龍頭的海南房地產(chǎn)一路瘋漲。明星章子怡代言的三亞鳳凰水城2009 年3月才賣6000多元/平米,但這兩個(gè)月飆升至2.7萬元/平米;海南東部文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房?jī)r(jià)也水漲船高,不到一個(gè)月,海南房?jī)r(jià)普遍漲幅在一倍以上;連深居海南內(nèi)地的保亭黎族苗族自治縣2個(gè)月前還是3000多元,現(xiàn)在也漲到六七千元。

  但瘋漲的房?jī)r(jià)并未嚇倒外來者,記者在各處樓盤碰到的購(gòu)房者來自全國(guó)各地,從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來?yè)尫?,開發(fā)商和業(yè)主們便趁機(jī)捂盤惜售,漲一個(gè)價(jià)。

  溫州投資客李先生2009年下半年在三亞灣國(guó)際公館購(gòu)了套220平米的房子,當(dāng)時(shí)價(jià)格為3.3萬元/平米,現(xiàn)價(jià)已經(jīng)漲到6萬元每平米,每天租金達(dá)1600元,他此次是專門來看鳳凰島和清水灣兩個(gè)樓盤,尋找剩下的投資機(jī)會(huì)。

  記者在三亞的北部天澤湖畔樓盤采訪時(shí)看到,從開盤的6000元/平米漲到了2.8萬元,現(xiàn)在每天放兩套出來吊購(gòu)房者胃口。而從位于機(jī)場(chǎng)的山水國(guó)際項(xiàng)目到南部的時(shí)代海岸城,再到三亞灣沿岸,幾乎所有的樓盤全是無房可售,海景房售價(jià)均在3萬以上,而三亞城北、城東無山無海的新房,均在2萬以上。就連三亞市區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都賣到五六千元了。

  之前交定金購(gòu)房的程序在這兒已不靈了。來自寧波的浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所王瑰琦律師告訴記者,她是因?yàn)楹D衔牟偤5鹊亻_發(fā)商收取定金后反悔不賣,替寧波投資客過來維權(quán)的。

  火熱之下,更多樓盤開始推遲開盤。如山水國(guó)際別墅和鳳凰島的房子早已達(dá)到預(yù)售條件,但都要等到春節(jié)時(shí)才開盤。

  二手房市場(chǎng)也跟著惜售。記者在丹洲小區(qū)一中介門店,見到一位來自北京的阿姨前來放租,一房一廳租金6000元,她原本打算賣房,但得知海南上升為國(guó)際旅游島后便決定不賣了,阿姨走時(shí)還甩了句“現(xiàn)在誰(shuí)賣房誰(shuí)是傻瓜”。

  售樓處和中介得出的統(tǒng)計(jì)顯示,在炒房客中,浙江人大約占了一半,東北三省的占到四分之一,其余來自成都、重慶、山東、山西等地區(qū)。

  現(xiàn)金爆炒暗藏風(fēng)險(xiǎn)

  “必須一次性付清。”這是絕大部分開發(fā)商為了盡快回收資金,給出的限定條件。

  海南某房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理對(duì)記者說,鳳凰路林茵河畔2007年10月開盤時(shí),500套房子中只有26個(gè)人是按揭貸款。鳳凰島當(dāng)天回收的50億現(xiàn)金都是一次性付款,2009年上半年他們公司給鳳凰島做的評(píng)估價(jià)是3萬元/平米,結(jié)果半年多就漲了兩三倍,所以銀行也不給按揭貸款。

  上述信貸相關(guān)人士告訴記者,外地人來海南購(gòu)房,大多是一次性付款,在海南貸款的比例較少,因?yàn)樗蹣潜P必須是五證齊全,銀行才會(huì)放個(gè)人按揭貸款,但很多樓盤沒有達(dá)到預(yù)售條件便開始出售。

  但一次性付款,哪來這么多資金?

  上述溫州投資客李先生告訴記者,信息、人脈、資金是溫州人投資成功的三大法寶,不懂的人只要出資就可以跟著賺錢。

  一位十年前親眼見證過浙江商會(huì)開會(huì)的人士告訴記者,浙江人投資一般是由三五個(gè)人牽頭,看中項(xiàng)目后,便召集會(huì)員開會(huì),那時(shí)候就能融資3億,然后一起購(gòu)房,有的出資人是直接按月收取10%的投資收益,民間集資是浙江資金來源的重要渠道。

  但實(shí)際上,該人士說,并非全部是購(gòu)房者的自有資金,他們從外地銀行貸款出來,再拿到海南購(gòu)房,購(gòu)購(gòu)群體多的東北區(qū)域銀行存款近期直線下降,而貸款在不斷增加。

  乍一看,如果房?jī)r(jià)下跌,這風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給了個(gè)人,開發(fā)商、銀行、政府都不相關(guān),但實(shí)際上,銀行人士和專家都表示,投資炒作的資金越是現(xiàn)金,潛在的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

  因?yàn)殚_發(fā)商并未將回收的銷售款用于償還已經(jīng)到期的銀行負(fù)債,而是又去購(gòu)地、投資。據(jù)上述信貸相關(guān)人士透露,海南地主海航置業(yè)在海南擁有150平方公里土地,在全國(guó)10個(gè)城市都是大肆圈地,已經(jīng)把銀行和政府都給“綁架”了。

  “我們已經(jīng)貸款10個(gè)億給海航置業(yè),也知道風(fēng)險(xiǎn),但沒辦法不貸,如果不貸,那前期的貸款也別想拿回來。”據(jù)該人士透露,海航置業(yè)大多是采取集團(tuán)和子公司之間相互擔(dān)保的方式貸款,用股權(quán)質(zhì)押,而還款方式卻是通過各個(gè)銀行之間的借款來回倒騰。

  據(jù)了解,海南2009年存款為3000億,貸款2000億,這個(gè)數(shù)字每年大約以30%的速度在增長(zhǎng),貸款中絕大部分是對(duì)開發(fā)商的貸款,個(gè)貸資金非常少。

  “囤地多長(zhǎng)期來看是沒問題,就怕資金鏈斷裂。而類似海航置業(yè)這樣的開發(fā)商不在少數(shù)?!?上述銀行人士表示,泡沫一旦開始破裂就沒成交量,開發(fā)商過度投資必然被套,如果貨幣政策再縮緊,開發(fā)商資金鏈一斷,海南爛尾樓就會(huì)再次出現(xiàn)。

  在這個(gè)瘋狂炒作的海島上,投資客們都在做著成為贏家的夢(mèng),一場(chǎng)激烈的接力賽不停傳遞,每一個(gè)投資客都認(rèn)為自己不是較后接棒的那一個(gè)。

  據(jù)丹洲小區(qū)開店三年的中介卓亞地產(chǎn)置業(yè)顧問彭晶晶告訴記者,該片區(qū)二十多個(gè)樓盤屬2005年后的老社區(qū),但即使是在較旺的旅游季節(jié)冬季,入住率也不到30%,夏天基本都是空著;而入住的人中,還有1/3是業(yè)主。

  溫州專職投資客李先生投資還算保守,他給記者算了一筆賬,鳳凰島一套68平米的房子至少得550萬,2012年8月才能交房入住,中間3年房?jī)r(jià)如果不漲3萬一平米,就不能保本,550萬存銀行,三年利息都?jí)蛎磕陙碜∥寰频炅恕?/P>

  記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn),海南配套設(shè)施并不健全,要建設(shè)為成熟的國(guó)際旅游島,還需多年,走遍三亞的旅游景點(diǎn),基本都是國(guó)內(nèi)游客。記者從市區(qū)鳳凰島打車前往位于陵水鎮(zhèn)的清水灣,大約52公里,50時(shí)辰總共150元,清水灣周圍仍是耕地,沒有幾戶居民。

  李先生一個(gè)朋友在清水灣以1.7萬每平米的價(jià)格購(gòu)了10套房,決定現(xiàn)在放盤一半。在沒有形成真正的需求之前,李先生他們也在擔(dān)心,投資客轉(zhuǎn)手來轉(zhuǎn)手去,較后誰(shuí)來接盤?

  開發(fā)商們也需要有人接盤炒作,在海南省政府暫停土地出讓后,海南土地價(jià)格也是一路狂飆,??谝晃缓愦蟮哪玫厝耸空f,他們?cè)?月28日前一周時(shí)詢問土地價(jià)格才30萬一畝,一周后便要100萬一畝了。

  “海南旅游島只是政府與一級(jí)、二級(jí)開發(fā)商的合謀共贏,加上媒體的聯(lián)手炒作而已,圈地飆升價(jià)格后轉(zhuǎn)手,國(guó)際市場(chǎng)如果起不來,只能是制造新的一場(chǎng)更大的泡沫?!眹?guó)際商務(wù)策劃師崔元星告訴記者,2003年提出國(guó)際旅游島規(guī)劃,2006年開始炒作,在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海的房地產(chǎn)都熱起來后,又輪到了海南。

  會(huì)不會(huì)重演上世紀(jì)90年代那場(chǎng)泡沫破滅?

  崔元星認(rèn)為,如果有那么,可能會(huì)比那一場(chǎng)更嚴(yán)重,因?yàn)橘Y金量更大,更多的土地實(shí)際控制權(quán)已在大的開發(fā)商手里,他們需要借勢(shì)炒作賣房子,有一部分是次泡沫還沒有顯現(xiàn)出來的。

  如華潤(rùn)集團(tuán)守住石梅灣10平方公里近20年,中信泰富神州半島29.8平方公里是2006年才啟動(dòng)的,包括魯能、中信泰富、中信國(guó)安、華潤(rùn)、富力、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、海航置業(yè)、駿豪集團(tuán)等等在海南的土地,約為300平方公里以上。

  “今年去的開發(fā)商都是跟風(fēng)的二級(jí)小開發(fā)商而已,他們拿土地成本較高,較后接棒的就從這些小開發(fā)商中產(chǎn)生。”崔元星說,一場(chǎng)海南熱爆發(fā)起來,總是先外熱,外面的熱錢涌進(jìn)海南,再內(nèi)熱,國(guó)內(nèi)的投資客再跟著炒后被套。

  特寫:海南較后一個(gè)爛尾樓

  幸福來得快,去得也快,上世紀(jì)90年代的樓市過山車,讓海南房地產(chǎn)一直久病不愈,而且這一拖,就是17年。

  時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn),2009年末,借助海南國(guó)際旅游島的東風(fēng),海南再次瘋狂,連較后一個(gè)爛尾樓也復(fù)活了。

  17年艱難復(fù)活

  坐在三亞灣海灘上曬著太陽(yáng),隔著椰夢(mèng)長(zhǎng)廊往北看,沿線海景房與海灘風(fēng)景都給人煥然一新的感覺。放眼望去,相距150米的海岸線外,早已分辨不出哪個(gè)是三亞較后一個(gè)爛尾樓。

  擎天半島的復(fù)活可謂一波三折。它的個(gè)主人是海南機(jī)場(chǎng)臺(tái)亞實(shí)業(yè)有限公司,項(xiàng)目原名三亞臺(tái)亞國(guó)際航空

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