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投資客承認:“限購令”之下 賣房繳稅痛死你

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 1433 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  有人避限購,注冊公司去購房

  “限購令”之下,如何鉆政策空子來規(guī)避限購成為有些人討論的焦點。而在諸如假他人之名、假離婚等“常規(guī)”招數(shù)外,較近坊間還流傳一種做法——注冊一家公司,以公司的名義購房,可以有效繞過“限購令”。
嘗試此舉的人認為,反正注冊公司費用不高,用這個方式來購房還挺方便。然而,這個辦法真的行得通嗎?

  從政策來看,“限購令”限制的人群是“戶籍家庭”或“非戶籍家庭”,對于以公司名義購購房屋則沒有作出限制,因此以公司名義購房從理論上完全行得通。不過地產(chǎn)專業(yè)人士和 投資人士均表示,以公司名義購房在購房環(huán)節(jié)的稅費不高,但一旦房子轉手,就會面臨繳納高額稅費的境地,使得投資收益銳減。因此,此舉好易“聰明反被聰明誤”。

  拍賣場行家:差點中招

  投資者尹先生2006年曾購過一套位于海珠同福路的單位房改房,當時委托的拍賣方是某公司,拍賣成交價30多萬元。當時,他持協(xié)助執(zhí)行通知書到房管局詢問稅費,一問嚇一跳:30萬元的成交價竟然要繳土地出讓金、土地增值稅等稅項高達20多萬元!他說,幸虧這套拍賣房是各付各稅,他才得以幸免高額稅費。

  投資老手:絕不敢試

   投資者盧小姐以前每月基本上都有地產(chǎn)購賣,對于她來說,“購房猶如購大白菜”。她說,廣州實施“限購令”后,她還沒有使用那個彌足珍貴的先進額度,現(xiàn)在轉戰(zhàn)無限購區(qū)域購房。

  盧小姐也聽說過用公司名義購購房屋來規(guī)避“限購令”的做法,但她表示自己不會嘗試,因為其中涉及的稅費很高,找個不知情的購家相當于害人,若因為稅費原因而難以脫手,那還不如不購。盧小姐表示,她以前也曾購過公司轉讓出來的車位、寫字樓和鋪位,由于這些交易多半采取“各付各稅”的方式,她只需負擔自己應繳的契稅等有限的稅費,不擔心會背上高稅費的包袱,才會下決心投資。{$page$}

  第1步:購房環(huán)節(jié) 公司確實不受限購

  據(jù)地產(chǎn)人士介紹,如果僅僅是為了規(guī)避“限購令”而注冊一家公司來購房,其費用由兩部分組成:一部分為注冊公司的費用,一部分為購房費用。

  注冊要花多少錢?

  1萬左右

  據(jù)記者了解,目前在廣州注冊一家公司的要求和費用并不高,花費的時間也不多。如果是注冊有限責任公司,較低注冊資金為3萬元,相應的注冊費、登記費等大約在1500元左右,如果是通過專業(yè)注冊代理公司操作,費用在3000元左右。不過,這僅僅只是注冊費用。而要注冊一家公司,還必須有相應的辦公場所、會計工資、申領發(fā)票等,其中較貴的是租用辦公場所的費用。因此,如果白手起家注冊一家公司,總費用得在1萬元左右。

  記者注意到,有人表示某些地方有“1元注冊公司”的優(yōu)惠舉措。但記者從工商部門了解到,這個“1元注冊公司”并不是說花1元錢就可以注冊一家公司,而是指對注冊資金沒有要求,其注冊費用還是必須交納的。這種形式是無限責任公司,一旦公司出現(xiàn)意外,股東風險會很大。

  購房有何差別?

  不能房貸

  在購購環(huán)節(jié),滿堂紅億達按揭權證部副經(jīng)理胡綺雯表示,以公司名義購購房產(chǎn),不能享受契稅優(yōu)惠,契稅按3%征收,印花稅為0.05%,房產(chǎn)證登記費為550元。房產(chǎn)證的“產(chǎn)權人”上會寫公司名稱。

  以公司名義購房,與個人購房相比,多出的費用主要集中在注冊公司的費用上,而購購環(huán)節(jié)的稅費則相差不大。但公司購購房產(chǎn)是不能辦理房貸的,要么一次性付款,要么申請其他形式的貸款。{$page$}

  第2步:轉讓環(huán)節(jié) 稅費高達數(shù)十萬

  盡管注冊一家公司購房的稅費不高,但是有這種想法的人多為投資客,其較終目的是為了轉讓物業(yè)獲利。記者從相關部門了解到,公司轉讓所屬房產(chǎn)會面臨高額稅費的問題。廣州市房地產(chǎn)交易登記地稅專窗人士表示,他們負責解釋單位轉讓房地產(chǎn)應征土地增值稅、營業(yè)稅及附加稅等問題。

  轉手:

  稅費多到無得賺

  據(jù)介紹,土地增值稅計算的依據(jù)是增值額。例如某公司當初購購一房產(chǎn),購入金額為100萬元,相關稅費為3萬元?,F(xiàn)在該房產(chǎn)價值180萬元,如果出售則相應的土地增值稅為26.85萬元。

  至于營業(yè)稅及附加,若不能提供上手購房發(fā)票的,共計需要繳納相當于轉讓收入5.63%的稅金;可以提供上手購房發(fā)票的,合計營業(yè)稅為4.5萬元。此外,作為公司出售房產(chǎn)收入并入應納稅所得額,繳納企業(yè)所得稅,稅率為25%,需繳20萬元。

  如此看來,轉讓這套房產(chǎn)公司賬面上有80萬元的收益,看似很多,但是其稅費卻高達50多萬元,較終的收益變得十分可憐。

  提醒:

  公司物業(yè)好難脫手

  地產(chǎn)界人士表示,如果是這樣的收益,考慮到過程的繁復和高額稅費情況下,注冊一家公司去投資房產(chǎn)費時費力收益低,還不如將資金投入到其他行業(yè)。

  地產(chǎn)專業(yè)人士認為,公司購房產(chǎn)生的稅費不高,但轉讓卻容易造成高額稅費,雖然可以走“實收”的路子,但購方愿不愿意承擔高額稅費,又另當別論了。提醒購房者,想接手公司出讓的房屋,較好采用“各付各稅”的方式,若非特別筍,對公司物業(yè)還是“敬而遠之”為妙。

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