其實“中服”沒有這么大的吸引力，在區(qū)，建一個超高型建筑，成本高，效率差，風險大，周期長。

　　觀點地產網 鄧敏華 8月19日，遠洋地產在香港舉行業(yè)績發(fā)布會，遠洋地產總裁李明、頭席財務官沈培英以及東北區(qū)事業(yè)部董事陸志軍等高管出席了會議。

　　今年上半年，遠洋地產實現合約銷售金額達到83億元，同比增長19%，創(chuàng)歷史新高，完成了全年銷售目標的46%。截止到2010年6月30日，遠洋未結算銷售金額達到154億元。

　　截止到7月31日，遠洋地產手中還持有現金達到200億元，凈負債下降到了35%；土儲方面，截止到6月30日，達到了1442萬平方米，分布于9個城市。

　　其中，上海、青島、三亞三個城市是遠洋地產今年新進入的城市，遠洋地產行政總裁李明指出，公司有強勁的銷售支持，以及銀行投資者的支持，遠洋地產完全有能力抵御可能的市場低潮，同時抓住市場低潮時收購土地的良機。

　　以下遠洋地產8月19日在香港舉行的業(yè)績會問答實錄。

　　Q：近日傳言地方政府即將出臺預售款監(jiān)管制度，此舉對于公司有影響嗎？

　　李明：其實北京市政府正在擬預售款監(jiān)管制度的條例，預售款制度主要出發(fā)點是維護消費者的權益，防止資金挪用，有利于加快住房供應的速度，這個是效率問題，這一點絲毫不亞于政府之前調控的影響，都體現了專業(yè)水平和結合實際的能力。

　　對于行業(yè)的評價我們不好評價，在上半年，我們回籠資金達100多個億，公司目前持有的現金200多億人民幣。我們也在按照公司現階段的需要安排銀行授信。因此，公司不存在資金上的壓力。

　　Q：管理層提到今年的毛利率可能是維持在去年的水平。下半年公司有很多保障性住房上市，會不會對毛利率會有一些影響，公司如何有信心將毛利率維持在去年的水平？

　　李明：上半年毛利率大概是25%，比去年同期降低了幾個百分點，主要是09年上半年，應對金融危機銷售均價降低的原因。個就是我們今年上半年售出項目中，主要是一些大樓盤，并且是期交盤。而這個大樓盤期推向市場的時候，定價的時候實際上是比較低的，后面的價格越開越高。

　　其實你可以注意凈利率，公司的凈利率比去年還高。主要是因為我們有部分物業(yè)是通過出讓公司股權的方式進行的，所以沒有反應在銷售金額，而是反應在凈利潤上。

　　而我們對今年的毛利率有信心，主要源于我們上半年的銷售額，上半年83個億的銷售額當中，銷售的價格比去年同期是增加了40%。這將使得我們在今年毛利維持去年的水平。

　　Q：今年上半年遠洋新進入了三個城市，在北京也拿到了不少地。下半年公司土地儲備的計劃？北京中服地塊即將上市，公司是否有意競拍呢？

　　李明：除了現有的城市以外，公司也想介入一些有發(fā)展?jié)摿Φ亩⑷€城市，像海口，重慶，成都，以及武漢，秦皇島，長春這些城市都是我們目前正在關注的快速發(fā)展城市，

　　但是公司歷來是要堅持合理規(guī)劃，公司不主張以囤地的方式來解決土地問題。而是采取隨行就市，和規(guī)模適度這兩個原則來進行土地規(guī)劃。

　　至于中服地塊，我很坦然說，其實“中服”沒有這么大的吸引力，在區(qū)，建一個超高型建筑，而超高型建筑有幾個特點。其中就是成本高，效率差，風險大，周期長，經濟性確實更難一點。

　　目前，我們是積極參與輪的設計投標，當然這是技術問題，跟經濟沒有關系，參與這個方案是有關城市建設，同時還是展現自己的設計能力，但是，這并不意味著公司一定勢在必得，或者是不惜成本。階段等到真正的招標文件出來以后，公司會按照公司內部的決策程序來考慮可行性，經濟性是我們關注重要一點。

　　Q：公司資金方面比較充裕，下半年在二三線城市有沒有拿地的額度，怎么看待二三城市的毛利率與一線城市的差異？

　　李明：公司目前確實是擁有現金215億，擁有400億的授信額度，這并不意味著公司要把所有的錢都去拿地。

　　我們拿地有三個條件，是戰(zhàn)略，所以我們進入二、三線城市。要合理成本，甚至要低價。因為我們的現有的土地結構上面，我們需要運用低成本，低價格策略。第三個要快速擴展，要適度的控制新增土地規(guī)模。單個項目規(guī)模保證并適度。針對三個這原則，要定我們花多少錢拿地，這是不現實的，要考慮公司水平和市場的運營的情況。

　　關于二、三線城市毛利率，我認為二、三線城市的毛利率肯定跟一線城市有差距，一方面是售價，但是，我們要看到一線城市售價高的同時，地價上漲得很快，所以，一線城市的毛利率在未來也會下滑。

　　就是，二、三線城市的毛利率也要取決于未來的發(fā)展，這些城市增長速度應該說較快的可能性更大，增長的時間有可能持續(xù)更長。關鍵是能不能加快速度，能夠快速的提高建設的規(guī)模。

　　Q：今年公司的核心盈利是多少，遠洋是基于什么的考慮才進行可轉換證券的融資？

　　李明：我們物業(yè)的估值始終跟去年的是一樣的。還有就是我們出公司的股權，盈利大約1個億，我們上半年大概完成6.6個億，去年同期是3.6個億。所以，上半年凈利的增長大概80%左右。

　　另一個是我們的可轉換證券融資，我們認為這個融資方法有兩個重要的優(yōu)勢。一，這是一個的股權融資，公司是不需要償還，不需要抵押。同時與其他的證券不同。他沒有兩年，三年的期限，他是恒久的。

　　更重要的是因為公司是希望透過這個融資渠道去尋找這些對公司感興趣的，而且是愿意對公司長期投資的投資者。這個證券的投資者是鎖定，而且一年內是不能出讓，我們因為公司這個股東結構里面有這些投資者，對公司未來發(fā)展是有更大的好處，所以不單單是融資的方法。

　　Q：未來公司沒有其他方面的融資考慮？

　　李明：暫時還沒有，我們還沒有動用的銀行的授信，有200多個億，其實較理想的融資，還是考慮銀行融資。其他的企業(yè)可能銀行信貸方面比較緊張，比較困難，但是對我們公司來說，不是個問題。

　　一般商業(yè)銀行融資，成本是比較低，但是比較麻煩的。我們在這方面有很大空間的資源還沒有啟用。所以未來都會認真考慮。

　　Q：中遠國際退出對于公司的管理層有沒有影響，您認為中國人壽會不會接手遠洋地產的股權？

　　李明：我對這個有幾個觀點，一個是中遠退出，這是出于自身業(yè)務調整的考慮，與遠洋地產自身的業(yè)績方面并沒有關系。

　　目前，中國人壽持有的股份比較多，但是作為遠洋地產，我們歡迎所有的股東持有遠洋的股權，至于說中國人壽會不會增持，我想要取決于它自身考慮，因為中國人壽也是一個講政治，講政策的公司。較近也出臺了保險資金投資房地產股權的一些要求，我想人壽將會按照保險法規(guī)則和要求操作。

　　至于中遠的退出，對公司的管理影響也不大，因為公司IPO上市之后，在管理和經營方面已經完全市場化。中遠國際，包括現在的中國人壽至今都沒有參與管理。

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