在6月3日雅居樂(lè)的股東大會(huì)之后，其集團(tuán)主席陳卓林、副總裁劉華錫、副總經(jīng)理兼公司秘書衛(wèi)靜心一起接受了媒體的采訪。向來(lái)低調(diào)的陳卓林也主動(dòng)回答了媒體對(duì)于雅居樂(lè)的眾多提問(wèn)。

　　即使雅居樂(lè)的高層一再表示自己的資金鏈絕無(wú)問(wèn)題，但新政對(duì)開(kāi)發(fā)商的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)雅居樂(lè)較新的數(shù)字得出，其銷售業(yè)績(jī)正在大幅下跌。而這也是目前大部分開(kāi)發(fā)商5月業(yè)績(jī)表現(xiàn)出的共同現(xiàn)象。

　　銷售業(yè)績(jī)大降

　　陳卓林于股東會(huì)后表示，對(duì)今年全年銷售前景看法審慎，頭4個(gè)月表現(xiàn)合約銷售尚算不俗，合共達(dá)到75億元，但5月份由于內(nèi)地打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)較為兇猛，令銷售成績(jī)不太理想，該月合約銷售約10億元，較以往每月約20億元下跌約50％。

　　據(jù)雅居樂(lè)5月10日公布的4月份銷售業(yè)績(jī)，截至2010年4月30日，雅居樂(lè)共錄得約75億元的合約銷售金額，實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約73萬(wàn)平方米。其中，4月份實(shí)現(xiàn)合約銷售金額17億。

　　事實(shí)上，雅居樂(lè)銷售大減的原因之一是曾經(jīng)為公司業(yè)績(jī)帶來(lái)較好貢獻(xiàn)的區(qū)域和樓盤受到新政影響嚴(yán)重。據(jù)陳卓林透露，雅居樂(lè)南京項(xiàng)目受調(diào)控影響較為嚴(yán)重，幾乎無(wú)業(yè)績(jī)?nèi)胭~。

　　而在2009年，南京雅居樂(lè)花園以約20億元的銷售業(yè)績(jī)，連續(xù)年成為南京市年度銷售。

　　雅居樂(lè)旗下位于重慶的地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)售遇上政府宏調(diào)遏抑樓市措施，故項(xiàng)目開(kāi)盤平均價(jià)格由原先目標(biāo)每平方米8000至9000元，下降至目前約7000元。

　　但他表示，利潤(rùn)水平仍會(huì)不俗，開(kāi)售當(dāng)日已售出接近200套房，套現(xiàn)1億多元。陳卓林表示，重慶很多開(kāi)發(fā)商目前都不敢開(kāi)盤銷售，而雅居樂(lè)還是"夠膽開(kāi)盤"，因此有這樣的業(yè)績(jī)也是不錯(cuò)。其表示，該項(xiàng)目頭期推售價(jià)因應(yīng)市場(chǎng)情況,故未有高開(kāi)銷售,但預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)期推出時(shí)售價(jià)會(huì)有較好表現(xiàn)。

　　此外，雅居樂(lè)的大本營(yíng)中山項(xiàng)目的銷售也有回落。

　　因5月恒大旗下樓盤全線降價(jià)，引發(fā)媒體對(duì)其他開(kāi)發(fā)商是否跟風(fēng)降價(jià)尤為關(guān)注。陳卓林對(duì)此強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)時(shí)內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)，主要受政策及購(gòu)家心理影響，而非樓價(jià)過(guò)高，集團(tuán)目前平均售價(jià)每平方米約1萬(wàn)元，具一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，亦廣受市場(chǎng)接受。不過(guò)，他亦指出，集團(tuán)平均地價(jià)成本僅約1000多元，稱有空間可讓集團(tuán)再?zèng)Q定。

　　事實(shí)上，雅居樂(lè)對(duì)今年的銷售目標(biāo)已有明顯收縮。據(jù)年初公布的計(jì)劃，雅居樂(lè)2010年的銷售目標(biāo)為330萬(wàn)平方米，而陳卓林表示，以現(xiàn)時(shí)每平米均價(jià)約1萬(wàn)元計(jì)算,保守估計(jì),今年銷售額可超過(guò)200億元。

　　而在今年4月16日雅居樂(lè)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)，陳卓林還曾表示"今年目標(biāo)銷售面積339萬(wàn)平方米僅比去年增幅22%左右，其實(shí)是比較保守。今年我們會(huì)有15個(gè)新項(xiàng)目推出，包括亞運(yùn)城、海南等項(xiàng)目，現(xiàn)在海南較低也到達(dá)16000元/平方米，因此，10000元/平方米的均價(jià)容易實(shí)現(xiàn)"。

　　顯然，雅居樂(lè)對(duì)市場(chǎng)的判斷已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，對(duì)于2010年已經(jīng)不再那么樂(lè)觀。

　　多渠道融資調(diào)整資金狀況

　　而因銷售明顯下降，雅居樂(lè)的資金狀況和財(cái)務(wù)健康水平也成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　副總裁劉華錫表示，雅居樂(lè)授信未有受銀行收緊貸款而影響，目前仍有超過(guò)100億元授信額。4月份雅居樂(lè)發(fā)行了6﹒5億美元債券，息率8﹒875％，較之前一批于06年發(fā)行的4億美元、年息率9％的債券更低，也成為今年內(nèi)房股發(fā)債所取得的較低息價(jià)。雅居樂(lè)該次發(fā)行債券旨在為提前贖回2013年9月到期的4億美元債券融資。

　　昨日，雅居樂(lè)副總經(jīng)理兼公司秘書衛(wèi)靜心也在會(huì)后表示,雅居樂(lè)還將有2億美元銀團(tuán)貸款于本月28日到期,現(xiàn)正籌組貸款再融資。

　　而對(duì)于回購(gòu)股份，衛(wèi)靜心稱,過(guò)去一年雅居樂(lè)回購(gòu)的股份數(shù)量占總股本約3%,而年初至今,用于回購(gòu)的金額達(dá)6.8億元,涉及1.13億股股份?！肮净刭?gòu)股份是看好前景，市場(chǎng)因素對(duì)股價(jià)亦有影響，與集團(tuán)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)未必成正比”。

　　陳卓林則表示日后會(huì)按股價(jià)及現(xiàn)金狀況決定是否增加回購(gòu)公司股份，目前公司的股價(jià)未能反映公司的價(jià)值。

　　就集團(tuán)開(kāi)發(fā)進(jìn)度方面，副總裁劉華錫透露，要視乎集團(tuán)現(xiàn)金流以及銷售狀況"以銷定產(chǎn)"，按季度綜合三年開(kāi)發(fā)量作評(píng)估，未有明確指出集團(tuán)會(huì)否因應(yīng)宏調(diào)而傾向減慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

　　海南項(xiàng)目分拆上市日程未定

　　4月23日有報(bào)道稱，雅居樂(lè)有意分拆海南業(yè)務(wù)上市，市場(chǎng)估計(jì)集資規(guī)?？赡苓_(dá)數(shù)十億，甚至百億元。

　　據(jù)雅居樂(lè)發(fā)行票據(jù)的銷售文件披露，由該公司及摩根士丹利分別占70％及30％、并持有海南項(xiàng)目的冠金投資，有意分拆于港交所或其他認(rèn)可的交易所上市。雅居樂(lè)將透過(guò)上市減持部分權(quán)益套現(xiàn)，以體現(xiàn)海南項(xiàng)目的投資價(jià)值，但會(huì)維持其于冠金的控股地位。

　　雅居樂(lè)于海南只有一個(gè)清水灣項(xiàng)目，然而總建筑面積達(dá)985萬(wàn)平方米，占雅居樂(lè)總土儲(chǔ)30％。若從雅居樂(lè)去年資產(chǎn)凈值259億元推算，海南資產(chǎn)凈值僅86億元，但這是從成本計(jì)算。如以去年當(dāng)?shù)孛科矫拙鶅r(jià)1萬(wàn)元計(jì)，海南資產(chǎn)值高達(dá)985億元，市場(chǎng)估計(jì)若冠金上市估值中間落墨，集資額將達(dá)數(shù)十億元，較進(jìn)取預(yù)測(cè)更達(dá)百億元。

　　清水灣項(xiàng)目已經(jīng)成為了2009年雅居樂(lè)較賺錢的物業(yè)。

　　雅居樂(lè)2009年在售項(xiàng)目分布在全國(guó)16個(gè)城市，共計(jì)27個(gè)項(xiàng)目合計(jì)銷售面積279萬(wàn)平方米，銷售額226億元。其中，海南清水灣當(dāng)年錄得64億元的銷售額，成為雅居樂(lè)2009年銷售較多的樓盤，占得雅居樂(lè)近30%的業(yè)績(jī)比重。

　　受惠于國(guó)際旅游島概念大熱，清水灣項(xiàng)目在今年前三個(gè)月銷售大熱，甚至一度脫銷，但隨著海南熱漸漸散去，清水灣的銷售也不復(fù)以往火爆。

　　對(duì)此，陳卓林回應(yīng)稱,分拆海南項(xiàng)目暫未有具體時(shí)間表,雖然海南項(xiàng)目占公司盈利現(xiàn)約達(dá)28%,去年入賬超過(guò)20億人民幣。即使日后能成功分拆上市,對(duì)公司的盈利表現(xiàn)亦不會(huì)構(gòu)成大影響。

　　陳卓林解釋,若海南項(xiàng)目上市后,將成為雅居樂(lè)的子公司,盈利同樣會(huì)對(duì)雅居樂(lè)提供貢獻(xiàn)。

　　此外，衛(wèi)靜心還透露早前為海南項(xiàng)目以受限子公司形式籌組發(fā)債，年期達(dá)七年，為使該筆債項(xiàng)的條款與去年發(fā)行的3億美元債項(xiàng)一致，公司須在取得同意下，按去年所發(fā)行債券內(nèi)容，及將未來(lái)7年可能出現(xiàn)的情況寫入條款內(nèi)，以加大彈性。

　　期望政策早日落實(shí)

　　在新政之下，每家開(kāi)發(fā)商都無(wú)法逃脫大環(huán)境對(duì)其的影響，包括雅居樂(lè)。其實(shí)，已經(jīng)很明顯的是，受新政影響，雅居樂(lè)幾個(gè)項(xiàng)目的銷售大減。

　　“期望調(diào)控措施可盡快清晰,好讓發(fā)展商、金融機(jī)構(gòu)及消費(fèi)者等各方有所準(zhǔn)備”，陳卓林表示。

　　陳卓林進(jìn)一步解釋,現(xiàn)時(shí)的調(diào)控中,如"兩套房"、"外地投資者"等定義均有含糊不清的地方,他期望調(diào)控可以盡快清晰落實(shí),令發(fā)展商作好準(zhǔn)備,以爭(zhēng)取合理盈利。他又預(yù)期未來(lái)2-3個(gè)月,將成為調(diào)控關(guān)鍵時(shí)間,公司在此期間會(huì)保持觀望態(tài)度。

　　陳卓林表示，現(xiàn)階段會(huì)暫停物色新土地，并且傾向保留現(xiàn)金，一切要待政策出臺(tái)，再觀望一段時(shí)間后才會(huì)重新入市購(gòu)地。

　　陳卓林指出，目前內(nèi)地遏抑樓市政策主要是從稅收及融資入手，地產(chǎn)商以及銀行紛采取觀望態(tài)度，他舉例指，海南有超過(guò)95％購(gòu)家來(lái)自外地，主要為度假及投資用途，政府與業(yè)界均在探討有關(guān)控制外地人購(gòu)樓的政策，他亦相信政府調(diào)控并不希望令樓市出現(xiàn)問(wèn)題。

　　而對(duì)于近段時(shí)間市場(chǎng)上討論較多的房產(chǎn)稅問(wèn)題，陳卓林回應(yīng)稱有關(guān)征稅影響所有物業(yè)，相信政府會(huì)好小心處理，并且期望集團(tuán)可維持合理利潤(rùn)率水平于15％至18％水平。

　　劉華錫則補(bǔ)充表示，有關(guān)稅項(xiàng)征收并未落實(shí),但認(rèn)為調(diào)控措施已見(jiàn)威力,預(yù)期未來(lái)不會(huì)有更強(qiáng)力度的措施出臺(tái)。其認(rèn)為，雅居樂(lè)目前房?jī)r(jià)并不高，且以自住購(gòu)購(gòu)者為主，所以公司受宏觀調(diào)控影響不大。

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