希望我們的企業(yè)要堅(jiān)定信心，順應(yīng)政策的調(diào)整，做好市場定位，加強(qiáng)企業(yè)管理，促進(jìn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一12日上午的現(xiàn)場演講實(shí)錄：

　　朱中一：各位專業(yè)、各位專家、各位同仁，新聞界的各位朋友，上午好！很高興前來博鰲參加本次論壇，下面我受主辦方的委托，就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢談一點(diǎn)個(gè)人的看法。

　　我的有些觀點(diǎn)是借鑒了不少專家，包括在座的一些專家的觀點(diǎn)，當(dāng)然有一些不對的地方，也歡迎大家批評指錯(cuò)，由我本人負(fù)責(zé)。

　　下面我談兩個(gè)問題：，“國十條”出臺以來的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。

　　今年以來，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施不斷，但1-4月份收效甚微。部分城市還出現(xiàn)了房價(jià)、地價(jià)越調(diào)越高的問題，為堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭，國務(wù)院于今年4月17號下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。該通知規(guī)格高，對遏制投機(jī)性的炒作態(tài)度堅(jiān)決、措施有力。投機(jī)購房行為基本得到遏制。一些城市房價(jià)過快上漲的勢頭得到了初步的遏制，土地出讓的溢價(jià)水平明顯下降，安居工程建設(shè)明顯加強(qiáng)。但同時(shí)也出現(xiàn)了市場交易量萎縮、觀望情緒濃厚的問題，具體表現(xiàn)為： 

　　1、房價(jià)漲幅整體回落，部分城市有所下降

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，今年4月份全國70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)到12%，創(chuàng)下了2005年有此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新高。

　　5月份部分城市過快上漲的勢頭得到了遏制，全國70個(gè)大中城市中，12個(gè)城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了下跌。

　　二是住宅的銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，是09年3月份以來的頭次環(huán)比下跌。

　　6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，其中二手房住宅環(huán)比下降0.3%。

　　7月份全國70個(gè)大中城市新建商品住房和二手房價(jià)格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%、1%，已連續(xù)3個(gè)月回落。像上海、杭州、廈門、深圳，也可能包括三亞，已經(jīng)三個(gè)月環(huán)比下降。 

　　2、商品房市場明顯萎縮

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，1-5月份，全國商品房銷售面積3億平方米，同比增長22.5%，增速較1-4月份回落了10.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　1-6月份全國商品房銷售面積3.935億平方米，同比增長15.4%。增速較1-5月份回落了7.1百分點(diǎn)。

　　1-7月份，全國商品房銷售4.58億平方米，同比增長9.7%，增幅比上半年又回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月當(dāng)月全國商品房面積6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、烏魯木齊、南寧、廈門等一些主要城市都出現(xiàn)了較大幅度的下降。 

　　3、房地產(chǎn)投資和新開工面積依然高位增長

　　去年房地產(chǎn)投資是上升的，今年由于受慣性影響，和政府對土地出讓市場加大了監(jiān)管力度，1-7月份房地產(chǎn)投資和新開工面積依然高位增長。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為23865億元，同比增長37.2%；商品房新開工面積9.22億平方米，同比增長67.7%；房屋竣工面積2.86億平方米，同比增長12.6%；住房竣工面積2.31億平方米，同比增長10.5%。

　　但同時(shí)也有值得注意的地方，那就是一些主要城市的住房竣工面積在同比下降，這里我有1-6月份40個(gè)城市的數(shù)字，1-6月份在40個(gè)城市當(dāng)中，有17個(gè)城市是同比下降的。比如像北海、貴陽、福州、三亞、?？?、廈門、武漢、廣州、長沙、鄭州、寧波、上海、青島、西安、北京、天津等。

　　北海同比下降64%，北京同比下降6.9%。這說明不少企業(yè)竣工的速度在放慢，一些地方也可能面臨后續(xù)供應(yīng)不足的問題。

　　4、土地供應(yīng)量上半年明顯放大

　　土地的價(jià)格明顯趨穩(wěn)，但完成供應(yīng)計(jì)劃不足1/3。國土資源部7月30號公布全年18.5萬公頃的住房用地供應(yīng)計(jì)劃比去年明顯放大。但上半年只供應(yīng)了5.6萬公頃，雖然比去年同期實(shí)際供應(yīng)的2.4萬公頃相比，增加了135%，但完成全年計(jì)劃不到1/3，除天津、北京、江蘇外，其余28個(gè)省區(qū)市完成供應(yīng)計(jì)劃都沒有達(dá)到一半。

　　在完成的天津、北京、江蘇這三個(gè)城市當(dāng)中，保障性住房比例還是比較高，商品住房比例不是很高。 

　　在價(jià)格方面，國土資源部下屬的中國土地勘查，今年2季度全國地價(jià)總體水平呈小幅上升態(tài)勢。全國105個(gè)主要城市地價(jià)水平每平方米2756 元，環(huán)比增長1.52%，同比增長9.29%。其中2季度城市商業(yè)居住工業(yè)用地環(huán)比地價(jià)較一季度分別下降0.36%、1.2%、0.53%。 

　　5、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房市場未受新政影響

　　1-7月份全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售增速分別為39.4%和36.6%。住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份辦公樓銷售額同比增長74.3%、商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長47.9%，住宅為11.7%。此外，投資開工面積方面，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的情況也高于住宅。 

　　6、保障性用房建設(shè)明顯加快

　　2010年保障性用房計(jì)劃580萬套。改造農(nóng)村危房120萬戶的任務(wù)已經(jīng)全部分解到地方。補(bǔ)助的資金643億已經(jīng)全部下發(fā)。住建部和各地都簽訂了目標(biāo)責(zé)任合同。此外，江蘇、重慶、廈門、深圳、天津、福州等地還加強(qiáng)了公共租賃住房建設(shè)。多數(shù)地方保障性按安居工程建設(shè)進(jìn)展順利。 

　　，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中需要關(guān)注的幾個(gè)問題和對下半年市場走勢的預(yù)測分析。 

　　1、商品住宅的交易量已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到二三線城市。

　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)，估計(jì)一些城市在房價(jià)回調(diào)后成交量將有一些上升，回升幅度有多大還有待觀察。 

　　2、怎樣把增加住房有效供給與盤活存量。包括閑置住房以及發(fā)展二手房市場、租賃市場統(tǒng)一結(jié)合起來，這里有很多問題需要研究。

　　頭先由于目前市場觀望氣氛比較濃厚，所以一些開發(fā)商縮小了開發(fā)規(guī)模，拉長了開發(fā)周期，竣工量在低位運(yùn)行。怎樣加強(qiáng)住房有效供給，我估計(jì)政府有關(guān)部門要加強(qiáng)督察的力度。

　　另外從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，目前空置商品房1.9億平方米，住宅為1億平方米，媒體上炒的比較兇的就是閑置房的數(shù)量。老百姓手上有2、3套的還占有一定比例。怎樣盤活二手房市場和租賃市場是亟待要解決的問題。

　　部分城市目前商品住房的租賃價(jià)格有所上升，特別是5、6、7月份，北京上漲了20%多一點(diǎn)，上海上漲10%多一點(diǎn)，深圳上漲了8%。由于房租價(jià)格上漲，既影響中低收入者居住的要求，又與物價(jià)指數(shù)上漲有關(guān)聯(lián)。所以國務(wù)院有關(guān)專業(yè)和國務(wù)院有關(guān)部門的專業(yè)對這個(gè)問題都十分關(guān)心。所以我們建議政府部門要抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范經(jīng)技機(jī)構(gòu)的行為，發(fā)展租賃市場。 

　　3、土地供應(yīng)計(jì)劃完成難度較大。不少城市土地購置面積和完成土地的開發(fā)面積仍然在同比下降。

　　正如前面所說，國土資源部公布的數(shù)字，上半年完成的土地供應(yīng)計(jì)劃還不足供應(yīng)計(jì)劃的1/3。所以完成全年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃難度很大。另外根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，從上半年的土地購置面積看，在40個(gè)城市中，同比下降的有8個(gè)城市，其中深圳同比下降99.7%，廣州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%，長春同比下降41.8%，南京同比下降41.3%，長沙同比下降33.9%，當(dāng)然這幾個(gè)是下降幅度大的。

　　另外在土地開發(fā)方面，40個(gè)城市當(dāng)中，上半年平均的同比下降是14.6%，其中下降幅度超過50%有9個(gè)城市，像西寧、昆明、北京、三亞、成都、太原、北海、長沙、西安，其中西寧同比下降98.6%，西安下降50.1%。

　　這些城市要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，包括今年下半年、明年、后年市場怎么樣健康發(fā)展還有很多問題要研究。我們建議政府有關(guān)部門要適當(dāng)調(diào)整土地的出讓底價(jià)，確保土地供應(yīng)計(jì)劃的增加。 

　　4、保障性住房建設(shè)計(jì)劃完成難度我們認(rèn)為比較大，多層次住房供應(yīng)體系形成還需要進(jìn)一步的制度完善。去年國家下達(dá)的保障性安居工程330萬套，根據(jù)全國人大檢查，完成的并不是太理想。

　　今年在房地產(chǎn)市場還不十分景氣的情況下，要完成580萬套保障性安居工程和120萬戶農(nóng)村危改房，顯然還需要各個(gè)方面的努力。雖然住房和城鄉(xiāng)計(jì)劃建設(shè)部與各地已經(jīng)簽訂了目標(biāo)責(zé)任書，但我覺得還要加強(qiáng)督促檢查。

　　另外怎么樣保證市場商品房、公共租賃房、保障性安居工程合理比例，也需要結(jié)合各地實(shí)際，通盤考慮。 

　　綜上所述，盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極的變化，但各地房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢不一，政策效果也存在很大差異性。

　　從抑制部分城市房價(jià)上漲過快上漲的情況看，調(diào)控效果已經(jīng)很明顯。但觀望情緒依然比較濃厚的情況看，還不符調(diào)控的措施要求。

　　鑒于今后幾個(gè)月，引發(fā)經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大，完成全年經(jīng)濟(jì)增長保八的問題我估計(jì)也不大。所以本人估計(jì)政府調(diào)控樓市的政策不會(huì)松動(dòng)，我們也建議政府要加大對房價(jià)上漲過快、房價(jià)上漲過高的城市調(diào)控力度，但又鑒于市場不確定因素比較多，包括房地產(chǎn)上下游影響，一些企業(yè)對購地問題、開發(fā)問題、進(jìn)度的放慢也會(huì)影響明后兩年房地產(chǎn)市場，所以我們7月份跟國務(wù)院有關(guān)部門匯報(bào)當(dāng)中，多次建議目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場的預(yù)期，要盡量發(fā)揮市場在現(xiàn)行政策框架內(nèi)的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)抓緊制定十二五城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長期建設(shè)規(guī)劃，是短期調(diào)控措施和中長期發(fā)展制度相銜接。