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百?gòu)?qiáng)房企拿地貨值近4.4萬(wàn)億元有頭部房企稱不爭(zhēng) 不拿高價(jià)地
編輯:小陸 發(fā)布日期:2020-07-10 10:22:59 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 閱讀 1138 次
投資回暖之下,房企上半年拿地投資呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”曲線,百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比上漲和下滑企業(yè)各占一半。碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)和萬(wàn)科等頭部房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地相對(duì)謹(jǐn)慎,而部分浙系房企投資則相對(duì)積極。
“頭部房企前兩個(gè)月比較謹(jǐn)慎,大企業(yè)要考慮運(yùn)營(yíng)安全問(wèn)題,上半年在公開(kāi)市場(chǎng)拿地縮減,但在收并購(gòu)或協(xié)議拿地方面進(jìn)行了補(bǔ)倉(cāng),整體看投資拿地力度并不弱?!蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,二季度公開(kāi)市場(chǎng)土地價(jià)格上漲之后,部分房企投資邏輯開(kāi)始轉(zhuǎn)變,尤其頭部房企更關(guān)注協(xié)議拿地、舊改或者以收并購(gòu)等方式增加土地儲(chǔ)備。
“房企有能力進(jìn)行土地?cái)U(kuò)充,一方面來(lái)源于自身較好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)定的資金流動(dòng)性?!?貝殼研究院 分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,另一方面,上半年金融環(huán)境的相對(duì)寬松,銷售業(yè)績(jī)超預(yù)期恢復(fù),各地方政府土地政策積極等均給予房企足夠的機(jī)會(huì)和市場(chǎng)預(yù)期。
二三線城市成拿地主戰(zhàn)場(chǎng)
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,百?gòu)?qiáng)房企新增貨值門檻達(dá)到79.6億元,環(huán)比上漲19%,同比上漲1%;百?gòu)?qiáng)房企新增總貨值近4.4萬(wàn)億元,同比下降2%,總量較去年同期減少1000億元。
克而瑞地產(chǎn)研究指出,分梯隊(duì)來(lái)看,10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的36%,同比下降7個(gè)百分點(diǎn);第二梯隊(duì)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的25%,同比上升了6個(gè)百分點(diǎn)??傮w來(lái)看,新增土儲(chǔ)資源主要被20強(qiáng)房企所搶占,占比超六成,資源仍高度集中。
“從房企拿地城市來(lái)看,奧港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈仍是房企重點(diǎn)戰(zhàn)略投資區(qū)域,TOP30主流房企投資傾向回歸二三線城市,少部分下沉到三四線城市?!睆埡陚ハ颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示,總體來(lái)看,二三線城市樓市市場(chǎng)容量高,有高周轉(zhuǎn)空間,是房企投資布局的主戰(zhàn)場(chǎng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),投資潛力大的城市、以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊將面臨更激烈競(jìng)拍,尤其以一二線城市和長(zhǎng)三角三四線城市 為明顯,房企“撿漏”難度持續(xù)提升。二季度金地、中海、新城在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)超過(guò)70次,但 終競(jìng)得的概率僅有兩成左右,熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍激烈程度可見(jiàn)一斑。此外,綠城、濱江、德信等浙系房企逆市在深耕區(qū)域納儲(chǔ),杭州、蘇州等核心城市供地積極性也明顯提升,其中百?gòu)?qiáng)房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超七成。
頭部房企拿地另辟蹊徑
考慮到目前經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情反復(fù)帶來(lái)的不確定性,不同梯隊(duì)的房企在拿地投資上明顯態(tài)度不同,拿地方式也是各顯神通。
克而瑞地產(chǎn)指出,頭部房企因土儲(chǔ)貨值高、去化周期較長(zhǎng),且重倉(cāng)一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度;第二三梯隊(duì)房企為了進(jìn)一步提升業(yè)績(jī),納儲(chǔ)需求迫切,大概率會(huì)保持積極的態(tài)度。此外,中下游房企則受制于銷售、現(xiàn)金流壓力,拿地力度提升有限,必須謹(jǐn)慎拿地、控制風(fēng)險(xiǎn)。
“對(duì)于土地市場(chǎng),公司一貫保持‘且走且看’的平和心態(tài),不拿地王,不拿高價(jià)地,用頻率換概率。今年以來(lái),公司緊抓市場(chǎng)窗口期,在一二線高能級(jí)城市合理增加了一些土地儲(chǔ)備,但整體溢價(jià)率一直保持在較低水平?!饼埡瘓F(tuán)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,具體拿地方式方面,市場(chǎng)特別熱時(shí),公司會(huì)采取收并購(gòu)結(jié)合TOD 物業(yè)的方式來(lái)拿地。今年上半年,龍湖在土地市場(chǎng)累計(jì)獲得五個(gè)TOD項(xiàng)目,分布于長(zhǎng)沙、東莞、武漢、杭州和西安,共同特征是均位于核心城市群高能級(jí)軌道交通節(jié)點(diǎn),復(fù)合業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā),對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合能力要求較高。
“頭部房企土儲(chǔ)規(guī)模較高,前期已有大量的土地積累,從中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略角度,在土地策略上主要聚焦調(diào)整空間結(jié)構(gòu)、購(gòu)地成本和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。而收并購(gòu)、舊改、與TOD項(xiàng)目可以利用更低的土地成本獲取更優(yōu)質(zhì)的城市資源?!?貝殼研究院 分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,更重要的是,目前境內(nèi)外金融市場(chǎng)對(duì)房企融資用途監(jiān)管嚴(yán)格,不得直接用于購(gòu)地等行為,而在城市更新、舊改、TOD等項(xiàng)目中可以設(shè)有專項(xiàng)融資債券以及REITs等在資本市場(chǎng)獲取更多資金資源。
對(duì)于下半年的市場(chǎng)格局,克而瑞地產(chǎn)也指出,整體來(lái)看,疫情過(guò)后本輪重點(diǎn)城市加快核心地塊的出讓,對(duì)于有資金實(shí)力的企業(yè)而言是調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、獲取核心資產(chǎn)的好機(jī)會(huì);而對(duì)目前以“活下去”為 要?jiǎng)?wù)的中小房企而言,還是應(yīng)該理性對(duì)待回溫的土地市場(chǎng),以“促銷售、緊投資”為工作重心。
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