一方面，1.36億平方米商品房空置，20億平方米項(xiàng)目在建，3.3億平方米土地待開(kāi)發(fā)，樓市正面臨天量供給。另一方面，投資型需求遭遇國(guó)際金融危機(jī)大幅減弱，自住型需求又面臨購(gòu)購(gòu)力不足難題.

　　同時(shí)，國(guó)際金融危機(jī)仍未見(jiàn)底，我國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖跡象顯現(xiàn)，但不確定因素依然存在。此時(shí)，期盼房地產(chǎn)市場(chǎng)短期再現(xiàn)新一輪的牛市，是不現(xiàn)實(shí)的 ?！　?

　　近一周以來(lái)，媒體關(guān)于樓市的報(bào)道此起彼伏，唱漲的，唱跌的，歡呼熱銷的，質(zhì)疑退房的，真真假假，讓人難辨東西。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)真是個(gè)看不透的迷局嗎？拋開(kāi)短期的房?jī)r(jià)和成交量波動(dòng)，多看看迷局背后的大局，或許能得到不少真實(shí)簡(jiǎn)單的啟示。

　　市場(chǎng)供給數(shù)字龐大

　　分析商品房空置面積、房屋施工面積、待開(kāi)發(fā)土地面積三大數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給依然十分龐大。

　　，商品房空置面積保持逐年增加的態(tài)勢(shì)。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，以每年11月末為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，2004年至今，全國(guó)商品房空置面積依次為：2004年0.99億平方米、2005年1.14億平方米、2006年1.23億平方米、2007年1.17億平方米、2008年1.36億平方米。除2007年略有下降外，商品房空置面積總體保持逐年增加的態(tài)勢(shì)。

　　再看具體城市，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的調(diào)查，截至今年3月末，北京市商品住宅空置面積514.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%。而根據(jù)國(guó)泰君安日前發(fā)布的《上海房地產(chǎn)趨勢(shì)分析》，到2010年底，上海有4288萬(wàn)平方米庫(kù)存商品房待消化，按照2008年月均130萬(wàn)平方米的消化速度，上海消化完全部庫(kù)存需要33個(gè)月?！　?

　　，今年以來(lái)房屋施工面積超過(guò)20億平方米。

　　房屋施工面積就是所有在建項(xiàng)目的面積。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1—4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米，同比增長(zhǎng)12.4%。這意味著，未來(lái)幾年，將有20多億平方米的房屋陸續(xù)投入市場(chǎng)。

　　第三，粗算有3.3億平方米已購(gòu)?fù)恋卮_(kāi)發(fā)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.7億平方米，完成土地開(kāi)發(fā)面積2.6億平方米。往前追溯，2007年、2006年和2005年，全國(guó)分別完成土地購(gòu)置面積4億平方米、3.6億平方米和3.8億平方米，分別完成土地開(kāi)發(fā)面積2.7億、2.7億和2.2億平方米。

　　通過(guò)連續(xù)幾年購(gòu)置面積和完成開(kāi)發(fā)面積的差值，我們可以大概了解有多少土地沉淀在開(kāi)發(fā)商的手里。初步計(jì)算，2006年到2008年，至少有3.3億平方米已購(gòu)置土地未被開(kāi)發(fā)。

　　有效需求不容樂(lè)觀

　　需求由購(gòu)購(gòu)力決定，沒(méi)有購(gòu)購(gòu)力的需求，不是有效需求。所以，通過(guò)數(shù)據(jù)和實(shí)例來(lái)判斷基本購(gòu)購(gòu)力有多高，自然就能了解需求有多高。

　　，看看房?jī)r(jià)收入比。

　　判斷居民購(gòu)購(gòu)力的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)收入比。它是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。目前國(guó)際上能夠接受的房?jī)r(jià)與收入比是3∶1到6∶1。根據(jù)判斷，東部一線城市房?jī)r(jià)收入比普遍在12∶1—13∶1，遠(yuǎn)超國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法，盡管房地產(chǎn)界有人提出過(guò)質(zhì)疑，算出的結(jié)果也五花八門(mén)。但迄今為止，對(duì)我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比的種種計(jì)算，沒(méi)有一種結(jié)果在6∶1以下。

　　，看看實(shí)際購(gòu)購(gòu)者的負(fù)擔(dān)狀況。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，北京四環(huán)路以內(nèi)的房?jī)r(jià)均價(jià)每平方米由1至3月的15124元漲到15593元。上述兩家單位的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，2008年，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24725元。以這樣的收入水平，在北京四環(huán)以內(nèi)購(gòu)房，基本屬于空想。

　　不可否認(rèn)，部分低收入人群會(huì)拉低平均數(shù)，而且主要依靠保障性住房解決居住問(wèn)題。那么，白領(lǐng)購(gòu)購(gòu)力如何呢？在北京工作的小張為記者算了筆賬。他加上女友的收入平均每月1萬(wàn)元左右，年收入12萬(wàn)元，除去基本生活開(kāi)支，每年能存下7萬(wàn)元。如果要購(gòu)一套90平方米四環(huán)內(nèi)小戶型，大概要花140萬(wàn)元，存4年才夠頭付28萬(wàn)，得向銀行貸款112萬(wàn)，選擇20年還清，總還款額160多萬(wàn)，每月還款近7000元。購(gòu)房就意味著，如果工資不漲，夫妻倆20年內(nèi)喪失消費(fèi)能力，只能為房子活著了。

　　第三，金融危機(jī)下，投資需求大幅減弱。

　　客觀地說(shuō)，房?jī)r(jià)與收入的背離，并不是近期出現(xiàn)的狀況。在金融危機(jī)之前，高房?jī)r(jià)得以持續(xù)，一個(gè)重要原因是全球流動(dòng)性泛濫，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了投資型需求，推高了房?jī)r(jià)。

　　而國(guó)際金融風(fēng)暴的大環(huán)境下，全球從資金流動(dòng)性泛濫陡然轉(zhuǎn)向供血不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資型資金必然大幅減少。

　　更重要的是，房地產(chǎn)價(jià)格不可能總以投資需求為主導(dǎo)，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要使房屋回歸其使用價(jià)值——居住，并重新讓使用價(jià)值和供求關(guān)系來(lái)決定價(jià)值。

　　開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)居高不下

　　“暴利”，一直是房地產(chǎn)企業(yè)繞不過(guò)去的鬧心名詞。從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬(wàn)富翁，各色富豪排行榜上，房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山。盡管今年初房?jī)r(jià)似有松動(dòng)的跡象，但房地產(chǎn)的暴利時(shí)代并沒(méi)有終結(jié)。

　　萬(wàn)科是率先揭起降價(jià)大旗的開(kāi)發(fā)商之一，但其年報(bào)和季報(bào)顯示，其較近3年的銷售毛利率分別為39.00%、41.99%和36.15%，今年一季度僅下降了不到6個(gè)百分點(diǎn)，為 33.81%，但仍在30%以上。

　　而萬(wàn)通地產(chǎn)的銷售毛利率連續(xù)3年在40%左右徘徊后，今年一季度陡然上升至62.81%。更厲害的是華遠(yuǎn)地產(chǎn)，其2006年的銷售毛利率僅為8.64%，此后一路向上，至今年一季度，銷售毛利率已達(dá)52.99%。而上市公司2008年銷售毛利率平均在20%左右。

　　因?yàn)殇N售毛利率只是利潤(rùn)的一種靜態(tài)體現(xiàn)，所以也就有了華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說(shuō)吧)的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，毛利率應(yīng)該除以開(kāi)發(fā)時(shí)間的說(shuō)法，但是按照同一地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)總是越來(lái)越貴的整體趨勢(shì)，同一項(xiàng)目的銷售毛利率隨時(shí)間推移將遞增，況且如果要是平均的話，也應(yīng)該是將幾年的銷售毛利率進(jìn)行動(dòng)態(tài)平均，而不是同樣靜態(tài)地以一個(gè)項(xiàng)目的銷售毛利率除以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間。

　　此外，還有開(kāi)發(fā)商抱怨土地成本提高影響利潤(rùn)，但現(xiàn)在距離“地王頻現(xiàn)”的2007年已有兩年，按理說(shuō)這些在財(cái)務(wù)報(bào)表中都應(yīng)有所體現(xiàn)，但從三位地產(chǎn)大腕的公司中幾乎未看到這種影響。

　　樓市走向服從經(jīng)濟(jì)大勢(shì)

　　任何行業(yè)都有周期，房地產(chǎn)亦不例外，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話在幾次調(diào)整中早已被戳破。但我國(guó)真正大規(guī)模興建商品住房，距今不過(guò)十幾年，特別是在1998年至2007年，還經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)10年的一波牛市，這也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷調(diào)整一年有余，仍“迷霧重重”的重要心理因素。

　　而在香港，自1946年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了6個(gè)周期，特別是1997年的金融危機(jī)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就此進(jìn)入嚴(yán)冬，至今還未完全恢復(fù)到當(dāng)年的水平。

　　日本房地產(chǎn)行業(yè)在1990年達(dá)到頂峰后，由于經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅回落。隨后日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率處于長(zhǎng)期下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入持續(xù)下降階段。

　　從香港和日本的例子中我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)是與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系極為緊密的行業(yè)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)都處于景氣時(shí)期。

　　如今，國(guó)際金融危機(jī)仍未見(jiàn)底，我國(guó)經(jīng)濟(jì)雖出現(xiàn)企穩(wěn)回暖跡象，但經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，不確定因素依然存在。在這種情況下，期盼房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)新一波的牛市，是不現(xiàn)實(shí)的。

　　需要指出的是，從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)繁榮，是樓市繁榮的必要、非充分條件。樓市要繁榮，經(jīng)濟(jì)繁榮是前提；反之，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了，樓市未必馬上復(fù)蘇。本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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