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SHOPPING MALL開發(fā)運(yùn)營與投資策劃歷程

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 1342 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

SHOPPING MALL開發(fā)運(yùn)營與投資策劃歷程

戴欣明工作室；城市營銷&商業(yè)地產(chǎn)管理策劃機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：人文因素決定商業(yè)項(xiàng)目的投資運(yùn)營的失敗與成功。

購物在我國發(fā)展很快，但是對(duì)購物精髓理解不深，投資的許多購物缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物銷售或經(jīng)營出現(xiàn)失敗。購物的建筑特征：商業(yè)空間步行化；商業(yè)空間室內(nèi)化；公共空間社會(huì)化。

購物的類型與特點(diǎn)在很大程度上取決于承租戶組成。核心承租戶（主力店）對(duì)于人流起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物的形態(tài)。核心承租戶的位置需要事先確定，大型購物的核心商店適合放在線性步行街的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。特殊承租戶是指具有較高文化（素質(zhì)）藝術(shù)（特色）經(jīng)營的單位，給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活躍購物的氣氛，以點(diǎn)帶面，特色經(jīng)營是MALL的關(guān)鍵。MALL特色和發(fā)掘關(guān)鍵性的人才是企業(yè)成功的關(guān)鍵，既可以降低成本，又能保證成功。

國內(nèi)外shopping mall 發(fā)展現(xiàn)狀

購物較早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區(qū)購物，shopping center是指郊區(qū)的購物。

購物的定義如下：

購物的策劃、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；

適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；

尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)；

擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場；

擁有良好的購物環(huán)境，對(duì)客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。

統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進(jìn)行營運(yùn)。

有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。

總體規(guī)劃直接決定MALL的形態(tài)。

MALL的實(shí)用面積與動(dòng)線劃分直接關(guān)系購鋪者的切身利益。好的規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅能夠帶來較佳的建筑布局，而且有利于業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商業(yè)分割。規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性分析直接能為發(fā)展商帶來利益，并為MALL開業(yè)提供良好的基礎(chǔ)。

購物建筑設(shè)計(jì)

平面設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)形狀一定要規(guī)整、簡單，不要使用曲率過大的圓弧，避免實(shí)用面積太少，不僅便于業(yè)態(tài)布局與商鋪分割，而且有利于未來經(jīng)營，方便人流對(duì)不同業(yè)態(tài)不同區(qū)域的識(shí)別，可以通過外立面裝修和頂部造型，美化整個(gè)的外形。對(duì)平面設(shè)計(jì)的修改要結(jié)合動(dòng)線設(shè)計(jì)的合理性進(jìn)行分析，甚至可以采用立體流線方式，引導(dǎo)顧客方便到達(dá)各個(gè)樓層空間。

MALL主題與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)創(chuàng)新

購物較主要的特色就是要從人性關(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費(fèi)”，使消費(fèi)者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物。 MALL業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不僅要參考商業(yè)知識(shí)，更要結(jié)合地域文化進(jìn)行設(shè)計(jì)，特別是中國人文營銷人：戴欣明所說，人文因素決定項(xiàng)目的失敗與成功。

現(xiàn)代MALL業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)打破了傳統(tǒng)購物格局，業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)更注重人文關(guān)懷，注重客戶體驗(yàn)。對(duì)于男士的購物環(huán)境，采用集中布置方法，確保1公里內(nèi)能夠完成自己的購物，其余時(shí)間用于休閑，恢復(fù)體力，充分考慮男士在社會(huì)中的角色定位，同時(shí)也充分考慮到夫妻購物的協(xié)調(diào)性問題。很多時(shí)候男士是陪同女性購物，男人一般能夠承受72時(shí)辰購物時(shí)間，此時(shí)，男性需要休閑環(huán)境，而女士購物耐力與興趣明顯比男性強(qiáng)。

MALL管理是一項(xiàng)復(fù)雜的管理項(xiàng)目，需要多學(xué)科人材組成杰出運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，任重而道遠(yuǎn)。我們要積極建立MALL人材選擇與培育機(jī)制，根據(jù)消費(fèi)者需求變化及時(shí)做出準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)調(diào)整，積極利用MALL文化陣地的優(yōu)勢，不斷推出文化促銷活動(dòng)，培育一大批忠誠顧客，建立實(shí)時(shí)CRM系統(tǒng)，優(yōu)化整個(gè)ERP系統(tǒng)，提高M(jìn)ALL的核心競爭力作出MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)營就能立于不敗之地。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)——過熱之后是什么

目前，繼打破傳統(tǒng)商業(yè)店鋪模式掀起的專業(yè)市場沖擊波以后，中國的大型零售商店、商業(yè)廣場、購物或MALL發(fā)展勢頭很旺，成為現(xiàn)代商業(yè)的次沖擊波。但是，做商業(yè)地產(chǎn)真不容易，做得好則可名利雙收，而且模式可以成功復(fù)制；做得差，不但不能成功收回應(yīng)得的利潤，甚至連老本也會(huì)虧進(jìn)去。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商會(huì)遇到一個(gè)普遍問題：紙里包不住火了，出售物業(yè)所帶來的弊端再也遮不住了，在大量空置的商鋪面前，商業(yè)地產(chǎn)開始了反思：不能提供良好的后期經(jīng)營及管理的商業(yè)地產(chǎn)只能是死路一條，出售物業(yè)的做法再也行不通了。

南京紅太陽要在江北興建大型商業(yè)項(xiàng)目，但面臨的恐怕不僅僅是充滿風(fēng)險(xiǎn)的招商工作；南京太湖世家在六合的八萬平米商業(yè)物業(yè)也面臨著巨大經(jīng)營壓力，到底是做給大型商業(yè)廣場呢，還是做給大型生活超市？看看江北的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、人口指標(biāo)、交通指標(biāo)等等是否與有能與該商業(yè)項(xiàng)目相匹配的條件！分析一下項(xiàng)目的市政規(guī)劃、發(fā)展?jié)摿δ芊襁_(dá)到商業(yè)空間的發(fā)展要求！業(yè)界專家建議并呼吁，建大型商業(yè)廣場或購物應(yīng)該采取公眾聽證制，還要盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方面的法律文件，以避免盲目性和重復(fù)性，許多城市的商業(yè)區(qū)都有“巨商扎堆”現(xiàn)象。

大連萬達(dá)地產(chǎn)巨頭與商業(yè)巨頭沃爾瑪捆綁開發(fā)的模式可以說是對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)的一次徹底洗腦；其實(shí)真正成功的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是從經(jīng)營到開發(fā)，而不是象目前這樣普遍先開發(fā)再經(jīng)營。萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)做得很成功，原因在于它是與零售商巨頭捆在一起，先有了客戶，再來做產(chǎn)品的，是一種定單式的開發(fā)模式。而對(duì)于本土的大多數(shù)開發(fā)商來說，還很難做到這種程度。

相關(guān)報(bào)導(dǎo)（深圳特區(qū)報(bào)）

為了迎接加入WTO后積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)激烈競爭，應(yīng)中國雙匯集團(tuán)等多家公司的邀請(qǐng)，NEWMALL博基機(jī)構(gòu)暨楊寶民商業(yè)地產(chǎn)策劃工作室創(chuàng)始人楊寶民先生講授21世紀(jì)房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)創(chuàng)新模式，不僅從人材經(jīng)營理論方面回答了房地產(chǎn)企業(yè)如何建設(shè)高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，而且從企業(yè)價(jià)值鏈角度，分析了企業(yè)文化在BPR中的應(yīng)用，論證了良性公司治理機(jī)制對(duì)于人材成長的重要性。

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新趨勢，楊寶民先生利用自己豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，深刻分析了國內(nèi)大型購物、商業(yè)區(qū)、商業(yè)步行街策劃特點(diǎn)與發(fā)展趨勢。

原中海地產(chǎn)董事長、企業(yè)家張一平先生結(jié)合案例進(jìn)行講解商業(yè)房地產(chǎn)的核心環(huán)節(jié)，特別是對(duì)整個(gè)價(jià)值鏈的準(zhǔn)確把握，讓發(fā)展商受益良多。針對(duì)房地產(chǎn)商普遍關(guān)注的房地產(chǎn)品牌連鎖經(jīng)營，楊先生結(jié)合案例進(jìn)行分析，頭次在國內(nèi)分析了房地產(chǎn)無形資產(chǎn)運(yùn)營的理論，給出房地產(chǎn)品牌成功連鎖經(jīng)營的公式：

房地產(chǎn)品牌連鎖經(jīng)營＝強(qiáng)勢品牌＋知識(shí)創(chuàng)新＋人材經(jīng)營。

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資公司頭痛的裙樓商業(yè)以及商業(yè)物業(yè)開發(fā)問題，戴欣明工作室——城市營銷&商業(yè)地產(chǎn)管理策劃機(jī)構(gòu)結(jié)合從事多年經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的理解給出創(chuàng)新的解決方案，地域文化、體驗(yàn)購物意境通過建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)來體現(xiàn)。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)調(diào)查、總體規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、鋪位分割，戴欣明工作室——城市營銷&商業(yè)地產(chǎn)管理策劃機(jī)構(gòu)給出系統(tǒng)的案例講解，針對(duì)MALL招商與運(yùn)營將自己的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與研究成果與大家快樂分享，幫助多家發(fā)展商解決了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃與布局的核心問題。

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