一、市場調查在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　1、市場調查在房地產(chǎn)業(yè)的歷史回顧
　　市場調查是泛指人們?yōu)榱私鉀Q某種產(chǎn)品的營銷（Marketing）問題而有意識的具體進行了解市場、認識市場的過程；具體來說指人們?yōu)榱藢δ撤N產(chǎn)品的營銷問題進行決策提供客觀依據(jù)而系統(tǒng)的收集、整理、分析和處理資料的工作，她是市場營銷（Marketing）學的核心部分。具體運用到房地產(chǎn)領域，市場調查可以泛指開發(fā)商及其服務機構為了解決商品房銷售而對客戶的消費特征、相關競爭對手、行業(yè)發(fā)展等資料信息的收集、整理及歸納總結的工作。在深圳的房地產(chǎn)領域的市場調查起源于何時，無從考究，但據(jù)了解早先較成功的案例可以追溯到萬科的“孔雀開屏”計劃和旭飛集團的“旭飛花園”的熱銷，這兩個案例讓業(yè)界認識到市場調查所產(chǎn)生的巨大作用，并且他們分別代表了兩個不同的方向：對競爭對手的調查（考察）和對消費者的市場調查。
　　2、當前市場調查的分類及操作方法
從微觀市場來看，目前的市場調查也就是基本分為類：消費者調查、競爭對手調查。
消費者調查：
消費者調查主要是指為了了解消費者在商品房消費方面的一些特征及消費習慣，而進行的與客戶面對面的問卷訪談。它主要分為以下幾個步驟：調查目的的確定、問卷設計、調查地點/樣本/訪談等確定、訪談執(zhí)行、分析總結撰寫調研報告。
　　其中較主要的是調查目的的明確，以下的工作幾乎都是圍繞調查的目的進行，調查報告的撰寫也是根據(jù)調查目的的需要而進行分析總結。目前針對消費者的市場調查主要包含以下幾個方面：
　　I.消費者基本屬性：包括性別、年齡、職業(yè)、收入、家庭人口、籍貫、戶口、居住地點、工作地點等；
　　II.原有居住狀況：原居住戶型、面積，原購房概況
　　III.未來消費特征：對園林、交通、生活配套、戶型、面積、價格、位置等各方面的消費預期。
　　競爭對手調查：
　　競爭對手調查主要是指針對房地產(chǎn)項目的數(shù)據(jù)、項目現(xiàn)狀及營銷方面的調查。主要的調查步驟基本都是根據(jù)需要，設計好表格由專人到項目的展示現(xiàn)場進行調查，并將調查的數(shù)據(jù)輸入到數(shù)據(jù)庫中，根據(jù)使用者的需要而進行歸納總結。調查的內容主要包括：
　　I.基礎數(shù)據(jù)：包括項目名稱、位置、占地面積、建筑面積、土地用途、使用年限、容積率、綠化率、覆蓋率、會所概況、相關公司、配套設施、管理費等；
　　II.建筑設計：主要指建筑風格、布局、建筑形態(tài)、結構、立面；
　　III.園林景觀：指園林風格，細節(jié)組成等
　　IV.動態(tài)營銷：包含價格、價格差、現(xiàn)場營銷情況、銷售情況、客戶情況，以及營銷手法等情況。（這一些動態(tài)數(shù)據(jù)，根據(jù)個人的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)是沒有必要去做多次，除非是在想要了解的項目中有一些朋友能夠了解到內部消息，不然通過在銷售調查的形式獲得的數(shù)據(jù)非常不準確，參考數(shù)據(jù)反而使得項目定位出現(xiàn)一定的偏頗）
　　從宏觀市場來看，市場調查的概念要廣很多，主要是對宏觀數(shù)據(jù)的收集、整理，并對其變化情況進行一定的歸納總結。由于數(shù)據(jù)的來源較少，收集也困難很多，由于筆者知識所限，因此宏觀調查的分類及操作方法在此不作論述。
　　3、市場調查在房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
　　深圳的房地產(chǎn)一直都走在全國的前列，并且深圳的房地產(chǎn)一直都流行精雕細作，不光在于項目的整體建筑、園林設計，對于戶型面積的供給也是非常的貼近市場。特別是在當前深圳房地產(chǎn)市場競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)市場的策劃顯得非常重要，而策劃是完全基于市場調查的基礎之上，因此市場調查在房地產(chǎn)領域有著不可替代的重要作用。而實際上目前操作的項目中，幾乎所有的項目都要經(jīng)過一系列的調查，來確定項目具體操作的市場可行性、項目定位等。從宏觀和微觀比較來看，宏觀主要用于指導意義，且操作相對比較困難；微觀的實際操作較可行，效果的及時性比較顯著，對于實際的工作應用有較大的幫助，因此目前市場上大多數(shù)公司進行的市場調查主要是以微觀調查為主。目前的大多數(shù)房地產(chǎn)領域的市場調查報告均基于微觀的調查結論。

　　二、消費者市場調查的不足

　　深圳的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展后，基本上已經(jīng)形成了較為成熟的市場調查方法，特別是在對地產(chǎn)項目的競爭對手調查中，主要是由于在對競爭對手的項目的調查方面，許多數(shù)據(jù)是客觀的、靜態(tài)的，因此存在的問題較少，但對于銷售率、客戶特征等問題還是存在一些問題；而對于消費者調查方面，目前市場上卻存在不少的不足。
　　1、目的簡單、問卷設計水平低
　　從筆者所接觸的幾個調查來看，目前的消費者市場調查，不外乎設計問卷、調查、回收、統(tǒng)計分析這幾個步驟，這些步驟看似較為科學系統(tǒng)，其實不然。頭先在調查目的方面，很多調查都有調查目的，但往往都是一句“了解某一類特定人群未來幾年內的需求特征”范圍非常廣闊的話，這就導致在問卷設計當中，執(zhí)行人未必能夠很好的了解需求者的意圖而出現(xiàn)偏頗。其次在問卷設計的過程當中，對于選項的設計和題量的把握，例如按照統(tǒng)計分析的要求，對于區(qū)間變量年齡、收入、面積等，是需要遵循3級或5級量表的原則進行，這樣才能夠在統(tǒng)計分析中體現(xiàn)出相關性、線性等關系；此外由于市場調查的現(xiàn)實可行性，在問卷的題量設計當中應遵循適量的原則，過多問題會造成消費者的抗拒心理而導致其回答的有效性，過少又會影響研究的結果，因此題量的把握考慮較少。
　　2、調查方法單一、可信度不高
　　在調查方法方面，幾乎全部都是問卷調查，很少有座談會形式的交流，問卷調查，雖然能夠獲得我們所需要的信息，但程序化的東西很難激發(fā)消費者的較真實的需求，而座談會往往會獲得意想不到的需求信息，這一點在發(fā)展商與客戶的交流上更能體現(xiàn)出來。
　　由于目前的市場調查有一定的難度，使得執(zhí)行者經(jīng)常忽略被訪者的身份鑒別，例如在調查未來購房趨勢中，有很多根本無意購房被訪者的調查結果也被分析總結，從而影響整體結果的有效性。同時隨著市場調查逐步被人們所接觸，人們對于該類市場行為的應付能力變得更強，在回答問題方面的真實性變得降低，以及調查執(zhí)行者的道德素質也會影響問卷結果的有效性。
　　3、報告大多雷同、實際應用不高
　　在當前所見到的調查報告的撰寫中，絕大多數(shù)都是簡單的頻數(shù)（百分比）分析，以此來作為報告結果。實際上有很多有用的信息未被發(fā)掘出來，比如選擇兩房兩廳的人一般不會選擇100平方米以上，月收入在5000元以下的家庭一般不會選擇10000元/平方米以上的房子，其中有很多必然的聯(lián)系，如何發(fā)掘這些有用的信息，當前的報告很少做到。這些簡單的頻數(shù)統(tǒng)計就不能夠較好的體現(xiàn)實行市場調查的初衷，例如某項目在調查后得出目標客戶定位為30－40歲的企事業(yè)管理者、私營業(yè)主、高端公務員，收入在萬元以上等，這個定位可用在80％的高端住宅項目中。當大家的定位都同質化時，市場調查是否還有其必要性呢？市場調查的實際應用仍然有待提高。

三、如何做好市場調查

　　當前的市場調查存在的問題，主要是由于很多執(zhí)行者沒有很好的將市場研究的理論基礎與房地產(chǎn)也相結合，以及對于市場調查分析的工具—SPSS的應用不熟練而致，要充分解決市場調查中的不足，需要我們循序漸進不斷的實踐，具體來說有以下幾個不成熟的想法：
　　1、科學系統(tǒng)的方法
　　結合以前作過的一個大型的項目調查來看，系統(tǒng)科學的方法顯得尤為重要。在目標階段，應該將目標細分到幾個小的目標，針對小的目標設計不同的問題，這是市場調查較重要的部分；而題目的設計應遵循3或5級量表、單一性、關聯(lián)性等原則，應充分考慮到在統(tǒng)計分析中的結果的展示。
　　2、可操作性
　　在實際操作中，對于樣本的選擇應有一定的方法，隨機性抽樣、等距抽樣等方法應根據(jù)實際的情況而定；對于體量的也要根據(jù)實際的情況作不同的判斷，例如從實際情況來看，設計30題的問卷，則結果可能是消費者不接受調查或快速應付式回答；一般來說，保持問卷題量在15題以下的調查效果比較理想，同時又能夠保證調查的目的得以實施。同時對于被訪者，應該根據(jù)調查的需要而界定一個可執(zhí)行的甄別范圍，而不是一個泛指。
　　同時針對不同類別的客戶應該有不同的調查方法

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