10月29日，中國(guó)人民銀行正式上調(diào)了金融機(jī)構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬了人民幣貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間。這是自1995年7月以來(lái)，中國(guó)人民銀行頭次上調(diào)存貸款利率。加息消息一宣布，就引起了不小的波瀾。有人甚至預(yù)言，加息將會(huì)掀起提前還貸的熱潮。

　　不過(guò)，從加息之后一個(gè)星期的情況來(lái)看，人們的反應(yīng)較為平靜。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市分行房地產(chǎn)信貸處副處長(zhǎng)楊榮斌稱，加息后雖有不少人電話咨詢還貸情況，但是真正辦理提前還貸的人數(shù)并沒(méi)有明顯增加。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次加息只是一場(chǎng)“毛毛雨”，提前還貸的客戶沒(méi)有必要急于一時(shí)。頭先，根據(jù)規(guī)定，新調(diào)整的利率要到明年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行，借款人有充足時(shí)間為用來(lái)提前還貸的資金尋覓更好的投資渠道。如能找到收益更高的投資渠道，那么提前還貸就不是一個(gè)明智的選擇。

　　其次，隨著市場(chǎng)化加強(qiáng)，銀行在未來(lái)將會(huì)根據(jù)情況不斷調(diào)整利率。借款人對(duì)此應(yīng)保持良好心態(tài)，在銀行調(diào)整利率前做好充分準(zhǔn)備，將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，積極尋找理財(cái)渠道，限度地利用手頭的資金。如果借款人真打算提前還貸，可以根據(jù)還款方式和自己的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)選擇不同的提前還貸方式，三思而后行，切忌盲目跟風(fēng)。

　　提前還貸有幾種方式?

　　目前較常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出較多，本金還得相對(duì)較少，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法，因此，如打算提前還款，較好選擇等額本金還款法。

　　提前還貸主要是為了減少利息，尤其是在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高。因此，理財(cái)專家建議，在貸款的前幾年?duì)幦《噙€款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中，利息負(fù)擔(dān)會(huì)減小。

　　按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按。以農(nóng)業(yè)銀行為例，共有五種提前還貸的方式可供客戶選擇。

　　種，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。

　　種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

　　第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

　　第四種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。

　　第五種，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。

　　提前還款，縮短貸款期限，使支出的利息更少，每月還款數(shù)量卻不變，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　加息后到底要多還多少錢(qián)?

　　由于計(jì)算方式較為復(fù)雜，各大銀行的網(wǎng)站上都有個(gè)人理財(cái)計(jì)算器，客戶只要選擇貸款金額、貸款期限、還款方式和貸款利率就可以輕松計(jì)算出每月應(yīng)付利息、每月支付本息、累計(jì)支付利息和累計(jì)還款總額。那么，加息之后到底對(duì)個(gè)人住房貸款有多大影響呢？

　　以申請(qǐng)貸款額度一萬(wàn)元為例，假設(shè)客戶采用等額本息還款法，在貸款期限內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)其他變動(dòng)情況，計(jì)算如下：

貸款類別　　貸款期限（年）　　每月多還款（元）　　累計(jì)多還款（元）
公積金貸款　　　10　　　　　　　　　0.86　　　　　　　103.07
　　　　　　　　20　　　　　　　　　0.96　　　　　　　229.20
　　　　　　　　30　　　　　　　　　1.05　　　　　　　376.83
商業(yè)貸款　　　　10　　　　　　　　　1.33　　　　　　　159.13
　　　　　　　　20　　　　　　　　　1.50　　　　　　　360.79
　　　　　　　　30　　　　　　　　　1.67　　　　　　　599.65
　　只要用實(shí)際貸款額度乘以上面不同年期的多還款數(shù)額，就可大體推算出每月和累計(jì)多還款的數(shù)額。比如：公積金貸款20萬(wàn)元、期限20年，每月就要多還款0.96×20=19.2（元），累計(jì)要多還款229.20×20=4584（元）。同樣，商業(yè)貸款20萬(wàn)元、期限20年，每月就要多還款1.50×20=30（元），累計(jì)要多還款360.79×20=7215.8（元）。

　　又如，購(gòu)購(gòu)一套總價(jià)125萬(wàn)元的住宅，辦理20年期等額本息八成按揭貸款，可以貸100萬(wàn)元，依目前5.04%的5年以上商業(yè)貸款利率計(jì)算，利息總額是58.92萬(wàn)元，每月還款額是6622元。加息到5.31%，利息總額上升為62.53萬(wàn)元，多了3.61萬(wàn)元，每月還款額也上升為6772元。

　　經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶如果手頭有大量閑錢(qián)，適合全部提前還款。理財(cái)專家提醒資金實(shí)力不是很強(qiáng)的借款人，實(shí)際上，加息后每月還貸額只是略微增加，未必會(huì)帶來(lái)明顯的生活壓力。而提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金，一次性投入過(guò)多可能降低日常生活水平，帶來(lái)較大的生活壓力。

　　提前還貸怎么還？

　　步：電話咨詢

　　想要了解提前還貸的相關(guān)信息，頭先要打電話到當(dāng)初辦理貸款的支行，聯(lián)系辦理貸款的業(yè)務(wù)員或者客戶經(jīng)理，咨詢能不能辦理提前貸款、辦理提前貸款是否需要預(yù)約，確定時(shí)間。有的銀行并不是每天都能夠提供關(guān)于提前還貸的咨詢服務(wù)，比如要到北京市商業(yè)銀行雙榆樹(shù)支行咨詢，就只能在每周一或周五打電話。

　　步：預(yù)約

　　為了保證業(yè)務(wù)操作有序，大部分銀行要求客戶提前預(yù)約，且每個(gè)支行所需的時(shí)間、手續(xù)有所差異。比如，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市分行要求提前還貸要提前一個(gè)月申請(qǐng)，各個(gè)支行再根據(jù)各自工作量的情況在某個(gè)接待日統(tǒng)一辦理。

　　第三步：辦理手續(xù)

　　還款前，客戶需要準(zhǔn)備身份證、當(dāng)初和銀行簽訂的貸款合同。辦理提前還貸的手續(xù)非常簡(jiǎn)單，之內(nèi)就可以辦完。以農(nóng)業(yè)銀行為例，客戶除了還款之外，只要填寫(xiě)兩份表格，即《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市分行個(gè)人住房貸款減按申請(qǐng)、審批表》和《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市分行個(gè)人住房貸款減按協(xié)議》。

　　第四步：退還保險(xiǎn)

　　如果客戶選擇全部提前還貸，那么還清全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同也提前終止。按照有關(guān)規(guī)定，貸款人可以攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款的證明，到保險(xiǎn)公司退還已交的保險(xiǎn)費(fèi)。因此，貸款人在辦完提前還貸的手續(xù)后，千萬(wàn)別忘了去保險(xiǎn)公司拿回這份屬于自己的錢(qián)。

　　提前還貸要注意什么？

　　提前還款有較低限額

　　目前，北京市幾家銀行都規(guī)定，客戶在提出部分提前還貸申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)該償還1萬(wàn)元的整數(shù)倍。

　　不需要收取違約金

　　由于提前還貸相當(dāng)于是一種變相的違約行為，上海市的銀行拒絕為借款不滿一年的客戶辦理提前還貸，或者要收取一定的違約金。北京市目前尚未實(shí)行違約金制度，對(duì)于借款不滿一年的客戶也不設(shè)定提前還貸的限制。

　　扣還當(dāng)月月供

　　有的銀行規(guī)定，無(wú)論是當(dāng)月的哪去辦理提前還貸手續(xù)，都必須先把當(dāng)月的貸款結(jié)清，才能按照剩余的貸款金額辦理。因此，在辦理提前還貸手續(xù)之前，較好先咨詢清楚，或者看看貸款合同上有沒(méi)有注明。

　　不能先還商業(yè)貸款

　　不少貸款者辦理的是個(gè)人住房組合貸款，即采用公積金貸款和商業(yè)貸款相結(jié)合的貸款方式。公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，貸款利率在加息前比商業(yè)貸款要低不少，此次加息幅度也比普通商業(yè)貸款低。如果貸款者能夠提前歸還商業(yè)貸款，要相對(duì)劃算些。但是，目前北京市公積金管理規(guī)定，在提前歸還個(gè)人住房組合貸款時(shí)，公積金貸款和商業(yè)貸款必須等比例歸還。也就是說(shuō)，當(dāng)初向銀行貸款時(shí)公積金貸款和商業(yè)貸款的比例是多少，提前還貸時(shí)也應(yīng)該按照這個(gè)比例一起歸還。


（人民網(wǎng)）

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