在樓市調(diào)控的大背景下，換房成本提升，減少購(gòu)房支出以及滿(mǎn)足日后的住房需求成為樓市購(gòu)家必須考慮的兩個(gè)問(wèn)題，一步到位的置業(yè)心態(tài)開(kāi)始從改善型的高端市場(chǎng)蔓延至頭次剛需置業(yè)市場(chǎng)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，90多平方米的“小三房”產(chǎn)品成為目前較受歡迎的剛需置業(yè)戶(hù)型，多數(shù)頭次購(gòu)房者只要有能力，都要“咬咬牙多購(gòu)一間房”；部分符合“單獨(dú)二孩”政策、考慮多要一個(gè)孩子的頭次置業(yè)家庭，甚至把一步到位的目標(biāo)提升到“小四房”。頭次置業(yè)者購(gòu)房面積的增大，在近郊樓市中表現(xiàn)得尤其明顯，部分性?xún)r(jià)比較高、有**接駁的剛需樓盤(pán)，90-120平方米的戶(hù)型成為較受剛需購(gòu)房者青睞的產(chǎn)品。

　　頭次置業(yè)傾向“小三房”

　　不得不說(shuō)，現(xiàn)在的換房成本比以前高了。即使不受限購(gòu)限制，但二套房頭付提高，對(duì)普通購(gòu)家的“殺傷力”遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于有錢(qián)人。

　　合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示，近半年來(lái)，90-120平方米和120-144平方米兩類(lèi)型物業(yè)的購(gòu)房個(gè)案中，按揭購(gòu)房的比例分別高達(dá)76%和60%；而購(gòu)購(gòu)200平方米以上高端產(chǎn)品的購(gòu)房個(gè)案中，只有35%的購(gòu)家選擇按揭貸款、500萬(wàn)元以上豪宅的購(gòu)房個(gè)案中，購(gòu)家對(duì)房貸的依賴(lài)程度較低，按揭購(gòu)房?jī)H占26%?？梢?jiàn)，普通購(gòu)房者換購(gòu)二套房，除了要挨貴購(gòu)樓外，可能還要挨貴付按揭。

　　正是如此，不少頭次置業(yè)者趁著還有頭付三成的資格，選擇“咬咬牙多購(gòu)一間房”，一步到位購(gòu)購(gòu)“小三房”或者“小四房”，以免未來(lái)幾年再度換房的煩惱。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前廣州的套均成交面積約為110平方米。按照市場(chǎng)較熱銷(xiāo)的單位面積來(lái)看，90-120平方米的中等實(shí)用戶(hù)型較受歡迎，尤其是90平方米左右的“小三房”更是“香餑餑”，一直是供不應(yīng)求。

　　“單獨(dú)二孩”刺激戶(hù)型變大

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示，“單獨(dú)二孩”政策放開(kāi)后，兩個(gè)孩子的家庭會(huì)逐漸增多，將會(huì)刺激樓市需求，市民對(duì)“小三房”或者“小四房”的需求預(yù)計(jì)也會(huì)增多，90-120平方米的“小三房”、“小四房”有望成為樓市中的“新剛需產(chǎn)品”。

　　方圓地產(chǎn)頭席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，“單獨(dú)二孩”政策放開(kāi)后，加上現(xiàn)在二套房頭付比例越來(lái)越高，未來(lái)兩三年，一步到位置業(yè)的購(gòu)家會(huì)越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商會(huì)在戶(hù)型配比上作一些調(diào)整，原來(lái)部分面向剛需購(gòu)家的兩房產(chǎn)品將會(huì)被更多“小三房”取代，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)加重三房和四房單位的配比。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，“單獨(dú)二孩”政策放開(kāi)后，購(gòu)家對(duì)房型的需求會(huì)出現(xiàn)明顯改變，開(kāi)發(fā)商也會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)作出調(diào)整，以前三口之家住兩房、三房就夠了，以后四口之家可能更多會(huì)選擇三房、四房單位，開(kāi)發(fā)商在以后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，將會(huì)增加三房、四房的比重。記者發(fā)現(xiàn)，近期不少剛需樓盤(pán)也開(kāi)始大做“小三房”、“小四房”的文章。

　　近郊剛需盤(pán)

　　適合一步到位

　　10年前還能在海珠區(qū)、天河區(qū)購(gòu)到房子的剛需購(gòu)家，如今已經(jīng)很難再擠進(jìn)城區(qū)。正是如此，近幾年，剛需置業(yè)郊區(qū)化成為明顯的趨勢(shì)。

　　近幾年，沿著**軌道的快速鋪開(kāi)，在交通比較便捷的近郊板塊，出現(xiàn)了不少性?xún)r(jià)比較高的剛需樓盤(pán)，這些剛需樓盤(pán)成為剛需購(gòu)家的熱門(mén)選擇。在這些剛需樓盤(pán)中，一步到位的資金預(yù)算讓越來(lái)越多的頭次置業(yè)者選擇往外走，在近郊板塊購(gòu)三房、四房的價(jià)錢(qián)，有可能只相當(dāng)于在區(qū)購(gòu)購(gòu)一房或者兩房。

　　正是這樣的置業(yè)潮流，發(fā)展商開(kāi)始轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)思路，目前不少剛需樓盤(pán)都會(huì)在教育、商業(yè)等方面提前做足配套，盡量滿(mǎn)足頭次購(gòu)房者的居住生活需求，如今，打“9年無(wú)憂(yōu)教育”、“家門(mén)口的天河城”等大配套招牌的近郊剛需樓盤(pán)越來(lái)越多。

　　對(duì)于選擇“往外走”的頭次置業(yè)購(gòu)家來(lái)說(shuō)，選擇范圍進(jìn)一步增大。目前近郊市場(chǎng)的中等戶(hù)型供應(yīng)量充足、價(jià)格平穩(wěn)，可以說(shuō)是豐儉由人。近百萬(wàn)元的總價(jià)預(yù)算基本可以購(gòu)購(gòu)一套三房單位，60多萬(wàn)元在花都區(qū)便能購(gòu)到一套“小三房”，對(duì)于預(yù)算不多的頭次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，是不錯(cuò)的選擇。

　　專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　剛需購(gòu)家越等越漲越購(gòu)不起

　　從長(zhǎng)線(xiàn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體趨漲，階段性的回落不足以改變這個(gè)趨勢(shì)。很多剛需購(gòu)家越等越漲越購(gòu)不起，如不追求短期利益，現(xiàn)階段還是可以出手的，目前貨量較多，特別是中小戶(hù)型產(chǎn)品，選擇面較廣。建議選擇市區(qū)的小戶(hù)型或者交通方便的近郊樓盤(pán)。

　　剛需購(gòu)三房、小四房比例上升

　　“單獨(dú)二孩”政策放開(kāi)后，面積稍微大一些、房型多一些的產(chǎn)品會(huì)增加?，F(xiàn)在的樓市以?xún)煞炕?ldquo;小三房”為消費(fèi)主流，成交比例超過(guò)三成。但戶(hù)均人口增加后，這類(lèi)房子的空間顯得不足，預(yù)計(jì)在政策放松后的兩三年內(nèi)，樓市的剛需成交熱點(diǎn)會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?0-120平方米的三房或“小四房”單位。

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