種種關于樓市調控政策將會放松的消息在上一周不斷發(fā)酵。其中，較引人關注的莫過于杭州推出的降價備案制度：根據(jù)杭州市相關政府部門的規(guī)定，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15％，那么將通過技術手段限制網簽。

盡管此后，杭州市物價局、住保房管局發(fā)布消息，稱此舉并非為了“限制降價”，而僅僅是要求“隨意調整”價格的開發(fā)企業(yè)重新備案。但事實上，由于重新備案耗時較長，這一政策依舊被不少開發(fā)企業(yè)理解為“變相限制我們降價”。

而僅僅就在11個月以前，同樣是杭州，開發(fā)商們還在大聲疾呼，稱當時地方政府推出的“限價”政策“違反市場經濟發(fā)展的規(guī)律”，時至今日，政策轉向了對房價下跌的備案。

上漲設限、下跌備案，房價為什么讓地方政府如此糾結？短短的11個月，杭州的樓市究竟發(fā)生了什么，中國的樓市究竟經歷了怎樣的變化？

在中原地產頭席分析師張大偉看來，隨著區(qū)域市場調整加速，特別是接近年中，杭州很多企業(yè)的銷售任務完成非常差，在6月份很可能出現(xiàn)一大波深度調整，所以杭州現(xiàn)行政策的出發(fā)點是為了防止樓市在較近出現(xiàn)“跳崖式”的下滑。

“這一政策的出現(xiàn)，根源反映了整體樓市或者是區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質變，以這一政策為節(jié)點，調控已經從防大漲轉變到了防大跌。后續(xù)同類型城市將會有各種類型的政策。”張大偉說。

從2013年四季度開始，伴隨著個人房地產信貸的收緊，以及各地庫存量的不斷增加，連續(xù)上漲一年的中國樓市開始觸頂回落。5月中旬，國家統(tǒng)計局公布了前4個月房地產市場運行的各項數(shù)據(jù)，被視為判斷房地產業(yè)發(fā)展狀況的各項核心指標——開發(fā)投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數(shù)量、國房景氣指數(shù)等等，幾乎全線回落，房價漲勢也再次出現(xiàn)創(chuàng)紀錄的回落幅度。而就在上周，穆迪宣布將中國房地產業(yè)展望從穩(wěn)定調整為負面。種種跡象表明，中國的房地產市場正在經歷一次轉折。

在“分類調控”的宏觀政策思路下，市場的轉向讓很多地方政府開始探討并實施放松“限購”等調控政策的可能性，期待通過行政化的措施迅速改變房地產市場的頹勢，杭州從上漲設限到“下跌備案”的變化無疑是個縮影。

不過，政策轉彎，能否讓市場也出現(xiàn)轉彎呢？

不同于2008年以來房地產市場幾次在調控重擊下的周期性回落，本輪市場轉冷更多的原因在于前期房價過快上漲等市場本身風險因素的積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。在眾多業(yè)內人士看來，本次市場調整是近年來不受政策影響而由市場供需變化產生的調整，其調整的深度和時間都會超過以往。

在供求關系這一基本市場規(guī)律的作用下，本輪房地產市場的變化其實已經不會再以個別地方的政府意志為轉移。尤其是“分類調控”的政策指向，仍在鼓勵自住型商品住房和頭套房市場，而貨幣政策也在市場整體走低的情況下保持著穩(wěn)定性，以上種種，使得地方政府的“松綁”作用顯得十分無力。

就在一年多以前，調控房地產的目標還是讓房價回復到合理區(qū)間，然而當房價真的開始掉頭向下之時，地方政府卻無法“淡定”面對。低價入市，快消庫存，現(xiàn)在已經開始成為許多開發(fā)企業(yè)斷臂求生的辦法。在市場終于回歸到它既定的軌道之時，對于漲跌變化，政策制定者應該保持一點基本的定力。

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