國(guó)慶前夕，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸新政攪動(dòng)了前期較為溫吞的成都樓市；幾天前，成都公積金貸款再出新政，貸款門檻更低、貸款額度更高，再為成都樓市注入一劑強(qiáng)心針。

　　在房貸利率、公積金政策諸多利好因素的組合下，整個(gè)第四季度的利好消息不斷，也在刺激著購(gòu)房者敏銳的神經(jīng)。尤其是有改善性購(gòu)房需求的中產(chǎn)們，頭付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求或?qū)㈥懤m(xù)釋放。新政所釋放的購(gòu)房需求，可能會(huì)在2014年底迎來一個(gè)顯著的爆發(fā)。

　　松了又松

　　寬松房貸政策刺激樓市

　　國(guó)慶前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)“松綁”房貸的政策，對(duì)低迷已久的樓市起到了立竿見影的效果。在10月的秋季房交會(huì)上多家房企的銷售就創(chuàng)下了紀(jì)錄：保利實(shí)現(xiàn)銷售1083套，總金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的10.3億；綠地集團(tuán)國(guó)慶7天僅住宅銷售金額達(dá)7.2億……

　　本月，成都公積金貸款再出新政，貸款門檻從連續(xù)繳存12個(gè)月降低為連續(xù)繳存6個(gè)月，單筆貸款額度從40萬(wàn)提升至50萬(wàn)，貸款結(jié)清后二套房貸款按頭套房政策執(zhí)行。

　　在這些政策利好下，成都樓市成交量上揚(yáng)。今年9月，全市商品房的成交面積和成交金額都出現(xiàn)了明顯的回升趨勢(shì)，其中成交面積環(huán)比增長(zhǎng)了13.3%，成交金額環(huán)比增長(zhǎng)了11.8%。房貸新政出爐后的國(guó)慶大假“漲勢(shì)”更為明顯，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶期間成交量呈上升態(tài)勢(shì)，且漲幅明顯。其中，142個(gè)在售樓盤國(guó)慶期間共計(jì)成交3727套，整體環(huán)比上漲高達(dá)103%。

　　高策新源董事長(zhǎng)廖建華表示“政策出臺(tái)確實(shí)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了實(shí)際推動(dòng)作用，從數(shù)據(jù)看，國(guó)慶期間很多樓盤成交上揚(yáng)非常明顯，一批觀望客戶也確實(shí)進(jìn)入市場(chǎng)。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，“回暖”的主要原因是9月出現(xiàn)了一些政策面的利好，比如限購(gòu)的放松等，這使擠壓的一部分購(gòu)房群體集中入市，一定程度上促進(jìn)了成交“回暖”。

　　樓市回暖

　　改善性居住需求被釋放

　　“當(dāng)前住房需求不足并非潛在需求大幅下降，而是購(gòu)房者在觀望。”交通銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，過去執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的房貸政策誤傷部分改善性住房需求。一方面，此前政策規(guī)定家庭購(gòu)購(gòu)套住房需支付不低于所購(gòu)房屋價(jià)格60%的頭付款，同時(shí)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，使得改善型需求的購(gòu)房能力大大降低。另一方面，此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的頭套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無房的情況被認(rèn)定為二套房，一些改善性需求被誤傷。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究認(rèn)為， “限貸”政策調(diào)整后市場(chǎng)活躍度有提升在情理之中。頭先，“限貸”松綁，改善性需求尤其是頭次改善性需求的頭付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開始陸續(xù)釋放；其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開始跟風(fēng)漲價(jià)，“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的心態(tài)，促使一部分觀望情緒濃厚的購(gòu)房者開始“動(dòng)手”。因此，二次購(gòu)房房貸松綁后，換房者入市的欲望提高。嘉進(jìn)地產(chǎn)總經(jīng)理李昕也表示，較后一季度在政策和開發(fā)商促銷的雙重作用下，市場(chǎng)層面來說將會(huì)十分利好。

　　“以成都主城區(qū)為例，新政對(duì)準(zhǔn)備換房的人群來說是好消息，那些面積較大的改善性樓盤可能因此受益。”四川省社科院房地產(chǎn)研究主任蔣華東認(rèn)為，房貸新政對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)會(huì)起到一定的刺激作用，對(duì)改善性住房的影響較大。

　　市場(chǎng)企穩(wěn)

　　專家認(rèn)為成都樓市有回升空間

　　CRIC房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究認(rèn)為，調(diào)整“限貸”政策，救市力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)活躍度相應(yīng)有所提升。尤其是針對(duì)改善性居住需求的購(gòu)房者來說，央行新政規(guī)定了頭付減少和利率優(yōu)惠的政策使得二套房的改善性需求開始釋放。此外，市場(chǎng)層面的一些開發(fā)商陸續(xù)取消優(yōu)惠等消息，也促進(jìn)了購(gòu)房者下單。

　　市場(chǎng)回暖，成都房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的變化呢？

　　據(jù)記者了解，成都多家一線房企在年初制定的銷售計(jì)劃，截至目前都基本完成了前三季度的銷售業(yè)績(jī)。而在接下來的第四季度，不排除有企業(yè)因無業(yè)績(jī)壓力而提價(jià)以保證整個(gè)公司的利潤(rùn)率。據(jù)了解，目前成都城區(qū)商品房成交均價(jià)為9823元/平方米，對(duì)此，劉璐表示短期內(nèi)成都的房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)膠著的態(tài)勢(shì)，不會(huì)有太大幅度的波動(dòng)。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)不會(huì)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)的大起大落也不會(huì)出現(xiàn)。”銳理數(shù)據(jù)品牌營(yíng)銷總經(jīng)理郭潔也認(rèn)為，下一步成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律將是“穩(wěn)增長(zhǎng)”，在成交量等方面具有回升的空間，這種回升將持續(xù)到明年春節(jié)左右。

　　世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示，樓市是否出現(xiàn)真正“回暖”還有待觀察。但改善性需求被釋放是毫無疑問的，在他看來，過去長(zhǎng)時(shí)間限購(gòu)限貸的影響下，不少開發(fā)商手里都積壓了很多庫(kù)存，現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力，當(dāng)下開發(fā)商會(huì)維持健康的現(xiàn)金流，因此未來一段時(shí)間會(huì)保持交易量上升，但房?jī)r(jià)基本持平的“量升價(jià)平”態(tài)勢(shì)。

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