多套房母親與僅此房?jī)鹤庸灿蟹慨a(chǎn)，出售時(shí)個(gè)稅能分開(kāi)計(jì)算減免嗎？想從父母房中除名，以獲得再購(gòu)房資格，怎么處理才能較省錢？購(gòu)房改房時(shí)，是否房產(chǎn)證上注明了土地使用期限，交易時(shí)就不需要再補(bǔ)繳地價(jià)？

　　廣州樓市進(jìn)入了“紅五月”，購(gòu)賣房子的市民越來(lái)越多。在交易過(guò)程中，卻有不少平時(shí)沒(méi)關(guān)注但很重要的“小攻略”。為此，記者采訪廣州市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人逐一進(jìn)行“支招”。

　　關(guān)鍵詞：房改房補(bǔ)繳費(fèi)用

　　案例過(guò)戶時(shí)突然多出萬(wàn)余補(bǔ)繳款？

　　市民羅小姐在越秀區(qū)想購(gòu)一套房改房。按照規(guī)定，房改房賣房時(shí)必須按房管局系統(tǒng)出示的評(píng)估價(jià)補(bǔ)上1%的地價(jià)，除非房產(chǎn)證上注明了“已征收土地使用權(quán)出讓金”。

　　因此，羅小姐特意問(wèn)了業(yè)主是否已補(bǔ)繳地價(jià)，業(yè)主答復(fù)補(bǔ)繳完畢，并出示了房產(chǎn)證，上面注明了土地使用期限。地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)也說(shuō)，房改房補(bǔ)繳了地價(jià)，才會(huì)開(kāi)始計(jì)算土地使用期限。于是，羅小姐放心地購(gòu)購(gòu)了這套房，但等到去遞件過(guò)戶時(shí)，房地產(chǎn)交易登記卻稱，羅小姐要先補(bǔ)繳地價(jià)款項(xiàng)，才能正式辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　因?yàn)闃I(yè)主強(qiáng)調(diào)要實(shí)收，面對(duì)突然出現(xiàn)的1萬(wàn)多元補(bǔ)繳地價(jià)款項(xiàng)，羅小姐“蒙”了。較終雙方協(xié)調(diào)后，各自負(fù)擔(dān)了一半。

　　支招先協(xié)商好如需補(bǔ)繳由誰(shuí)承擔(dān)

　　市房地產(chǎn)交易登記相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照規(guī)定，一手房改房再上市交易都要由個(gè)人補(bǔ)繳地價(jià)，即便房產(chǎn)證上注明從何時(shí)開(kāi)始計(jì)算土地使用期，也不代表購(gòu)賣時(shí)不需要補(bǔ)繳地價(jià)。市民在購(gòu)購(gòu)房改房時(shí)，要問(wèn)清楚該費(fèi)用是由誰(shuí)補(bǔ)繳了，擬定好補(bǔ)充條款，明確一旦還需支付資金時(shí)該由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。

　　另外，假如房改房還未購(gòu)購(gòu)分?jǐn)偯娣e，也要進(jìn)行補(bǔ)繳。但如果房產(chǎn)證上已注明了“建筑面積”，就說(shuō)明這套房改房已補(bǔ)繳了分?jǐn)偯娣e。同時(shí)還要看房產(chǎn)證是否寫明“按成本價(jià)購(gòu)購(gòu)”，因?yàn)榉扛姆繕?biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房比成本價(jià)購(gòu)房低，假如上市出售，業(yè)主按規(guī)定需將增值額的20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，即再補(bǔ)交成本價(jià)。

　　關(guān)鍵詞：公積金貸款

　　案例一方未貸過(guò)可再貸80萬(wàn)元嗎？

　　市民李小姐說(shuō)，她以個(gè)人名義貸公積金購(gòu)過(guò)一套房，目前仍在還貸?，F(xiàn)在想跟男朋友再購(gòu)一套房，其中，男朋友還沒(méi)購(gòu)過(guò)房，也沒(méi)有使用過(guò)公積金貸款。這種情況，他們還能申請(qǐng)公積金貸款嗎？如果可以申請(qǐng)，能按照兩人較高貸款額度80萬(wàn)元進(jìn)行申請(qǐng)嗎？頭付能享受頭套房政策嗎？

　　支招較多可貸滿個(gè)人額度50萬(wàn)元

　　廣州市公積金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果兩人一起購(gòu)房，其中一方已使用過(guò)公積金貸款且未結(jié)清，另一方仍能以個(gè)人名義申請(qǐng)公積金貸款，但貸款額度較高只能是個(gè)人滿額的50萬(wàn)元；假如另一方有商貸未結(jié)清，但沒(méi)使用過(guò)公積金貸款，則可以申請(qǐng)雙方貸款額度較高80萬(wàn)元。

　　頭付方面，由于李小姐名下已經(jīng)有一套房，即便其男朋友是頭套房，兩人合購(gòu)仍要按二套房計(jì)算。因?yàn)槔钚〗氵€沒(méi)有結(jié)清上一套房貸款，所以再購(gòu)一套房，如果使用純公積金頭付較低要四成；如果使用的是商貸和公積金混合貸，頭付則要視具體銀行規(guī)定來(lái)定。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)證除名

　　案例房產(chǎn)內(nèi)除名怎樣才能較省錢？

　　張先生是廣州人，目前住在和太太聯(lián)名購(gòu)的房子內(nèi)。近期，他們想多購(gòu)一套房，卻發(fā)現(xiàn)因?yàn)樗拿直涣腥肓烁改阜慨a(chǎn)內(nèi)，因此已經(jīng)算有兩套房。按照廣州市本地戶籍人口限購(gòu)兩套房的規(guī)定，他不能再購(gòu)房了。據(jù)他了解，假如能在父母房產(chǎn)內(nèi)除名，他便可以再購(gòu)一套房。但怎樣除名才較省錢呢？除名后，房產(chǎn)如果在2年內(nèi)交易，要交營(yíng)業(yè)稅嗎？

　　支招可按賣出1%產(chǎn)權(quán)的方式除名

　　市房地產(chǎn)交易登記相關(guān)人士表示，房產(chǎn)證除名，可通過(guò)與或購(gòu)賣兩種方式進(jìn)行。其中，予的方式辦理過(guò)戶相對(duì)比較麻煩而且費(fèi)用高。按照規(guī)定，只有直系親屬才能予，需要去相關(guān)單位開(kāi)證明。而且除了稅收外，還有公證費(fèi)、房屋估價(jià)和鑒定費(fèi)等費(fèi)用。

　　至于購(gòu)賣方式，在操作上，如果房產(chǎn)證上已約定共有產(chǎn)權(quán)人各占的份額，就按要出售產(chǎn)權(quán)方名下的份額進(jìn)行交易；如果房產(chǎn)證上只寫明“共有產(chǎn)權(quán)”，卻沒(méi)有明確份額，就可以在交易同時(shí)，明確出售產(chǎn)權(quán)方的份額，較低可以約定為1%。

　　業(yè)界人士表示，按賣出1%產(chǎn)權(quán)的方式除名是較省錢，也是較方便的。這類購(gòu)賣除名也要進(jìn)行網(wǎng)簽，網(wǎng)簽合同上較低的產(chǎn)權(quán)比例就是1%，且不小于1平方米；假如所在區(qū)域地稅局要求，要按房產(chǎn)證上人頭進(jìn)行均分，則可以去公證賣方所占產(chǎn)權(quán)只有1%。

　　另外，以交易方式進(jìn)行除名后，房產(chǎn)登記部門會(huì)重新出一本新證，重新歸檔計(jì)算擁有房產(chǎn)的日期。也就是說(shuō)，在除名2年內(nèi)如果發(fā)生交易，則要繳納營(yíng)業(yè)稅。
 

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