市場(chǎng)擠壓使房地產(chǎn)進(jìn)入并購(gòu)重組高峰期。

　　對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備過(guò)冬的預(yù)期，使房地產(chǎn)進(jìn)入現(xiàn)金為王時(shí)代。

　　典型的案例是，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪評(píng)級(jí)在香港上市的29家房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流狀況較好的龍湖地產(chǎn)(現(xiàn)金人民幣126.26億元，短期借貸僅人民幣44.84億元)開(kāi)始打價(jià)促銷(xiāo)，龍湖酈城從每平方米1.8萬(wàn)元直降至1.4萬(wàn)元。富力、保利、萬(wàn)科、中海、招商等標(biāo)桿房企今年下半年以來(lái)都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)，近七成一線房企前三季度未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的75%。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào)，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。

　　但市場(chǎng)未必同此涼熱。穆迪29家受評(píng)開(kāi)發(fā)商中，23家擁有足夠的現(xiàn)金及預(yù)測(cè)現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來(lái)12個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流出的150%以上，這些現(xiàn)金流出包括利息、土地金等。但現(xiàn)金流較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在降價(jià)促銷(xiāo)，目標(biāo)就是成為未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)者。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，6月至10月中旬，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過(guò)1億元的項(xiàng)目有17宗，超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目有29宗。

　　這并不是開(kāi)始，也不是結(jié)束。據(jù)清科研究的研究數(shù)據(jù)也顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)并購(gòu)84起，占并購(gòu)案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之頭，涉及并購(gòu)金額25.8億美元。2011年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案例持續(xù)增加，并購(gòu)速度也進(jìn)一步加快，上半年完成的房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案高達(dá)57起，同比增加了27起。今年三季度房地產(chǎn)并購(gòu)進(jìn)一步升溫，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)量。

　　目前的房企并購(gòu)主要有兩類(lèi)，其一是大型房企并購(gòu)中小房企，并購(gòu)方多為在資本市場(chǎng)上摸爬滾打多年，或是由地方向全國(guó)輻射的大型房企，被并購(gòu)方則是有項(xiàng)目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企;其二是非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)，這其中尤以78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出為主。

　　并購(gòu)者分為兩類(lèi)，一類(lèi)是穩(wěn)健的市場(chǎng)占有者，這類(lèi)企業(yè)手握巨資，追求銷(xiāo)售額、回款率，歷經(jīng)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控周期而能屹立不倒。另一類(lèi)是實(shí)力雄厚者，既能從市場(chǎng)獲得巨資，又能通過(guò)母公司從政策方面得到強(qiáng)有力的支持。

　　以中海地產(chǎn)為例，既背靠雄厚的央企母公司，又擁有雄厚的資金實(shí)力與強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)能力。根據(jù)11月18日中海地產(chǎn)公布的三季報(bào)，前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額357.9億港元，增長(zhǎng)38.2%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)167.3億港元，增長(zhǎng)46.8%。更重要的是，中海凈借貸水平為36.8%，可動(dòng)用的現(xiàn)金約為172.4億港元。中海地產(chǎn)是業(yè)內(nèi)標(biāo)兵，從2000到2009年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)235億港元，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到46%，增長(zhǎng)率位居行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷的2008年，中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)增加20.8%至50.50億港元，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的2011年仍然不錯(cuò)。不僅如此，據(jù)披露，2009年開(kāi)始，該公司將現(xiàn)金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次，堅(jiān)持“不做價(jià)格先鋒，不搶高價(jià)地，嚴(yán)控自有資金比例”。

　　一些善用本土市場(chǎng)資源的公司，如加快發(fā)行本土私募房地產(chǎn)投資基金，可以挺過(guò)難關(guān)。清科研究統(tǒng)計(jì)，截至2011年三季度，當(dāng)年共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過(guò)到了80.0%和70.0%。三季度房地產(chǎn)居PE基金投資各行業(yè)案例和金額的排名榜頭。手握好資產(chǎn)的公司可以借民間資金存活。

　　如果中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)(不算項(xiàng)目公司)會(huì)幾何級(jí)數(shù)縮水，而市場(chǎng)控盤(pán)率會(huì)越來(lái)越高。接近負(fù)債上限的30%左右的開(kāi)發(fā)商，會(huì)在今明兩年清理出局。在未來(lái)五年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從萬(wàn)家下降到千家。

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