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期房與現(xiàn)房誰(shuí)與爭(zhēng)鋒-看北京現(xiàn)房銷(xiāo)售及挑選現(xiàn)房的方法

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 780 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “有電視嗎?”

  “有!”

  “拿來(lái)看看?!?

  “請(qǐng)看,這是設(shè)計(jì)圖紙、這是效果圖,等我們?cè)旌昧?,您插上電就能使。您如果現(xiàn)在付款,我們可以打折……”要是東西都這么賣(mài),顧客非給累死??晌覀冚^缺不了的房子很長(zhǎng)一段時(shí)間都是這么賣(mài)的。對(duì)于消費(fèi)者而言,購(gòu)期房似乎就要習(xí)慣成為自然了,但,現(xiàn)在有了些變化。

  世紀(jì)嘉園很執(zhí)著,項(xiàng)目非要做到結(jié)構(gòu)封頂才開(kāi)盤(pán),光大花園也熱衷于現(xiàn)房交易,朝陽(yáng)園用已經(jīng)入住的現(xiàn)房,促進(jìn)在建樓座的銷(xiāo)售……一些有南方背景的房地產(chǎn)公司給北京帶來(lái)的不僅僅是投資,還有南派的概念。

  現(xiàn)房銷(xiāo)售在南方的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一種趨勢(shì),而是一股潮流。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,上海、廣州、福建的購(gòu)房者非常挑剔,如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)到手的現(xiàn)房與樣板間有點(diǎn)小差別都不樂(lè)意。至于期房銷(xiāo)售的概念,在他們的腦子里,幾乎等同于宣布開(kāi)發(fā)商缺乏實(shí)力?!敖饡熜麓濉薄ⅰ敖鸷场?、“荔景苑”等項(xiàng)目都是現(xiàn)房銷(xiāo)售。畢竟,消費(fèi)者才是市場(chǎng)的源動(dòng)力。而在北方,雖然現(xiàn)房銷(xiāo)售已經(jīng)有了星星之火,但它能否燎原呢?

  消費(fèi)者更偏好現(xiàn)房。

  頭先,購(gòu)現(xiàn)房當(dāng)然好了,想住的話,馬上就能搬進(jìn)去;想租呢,立即就能見(jiàn)到錢(qián),要是購(gòu)了期房怎么也要等上個(gè)一年半載的吧?

  其次,現(xiàn)房更直觀,更實(shí)在?,F(xiàn)在宣傳的威力實(shí)在太大了———看廣告,以為購(gòu)了間花房;看效果,似乎住進(jìn)了天堂;看樣板,心里樂(lè)得像花一樣;搬進(jìn)去才知道購(gòu)的是柴房。這么說(shuō)當(dāng)然夸大了一些,但吃過(guò)廣告宣傳虧的人可不是少數(shù)。從目前的市場(chǎng)看,購(gòu)房人購(gòu)期房的憂慮,資金、風(fēng)險(xiǎn)倒還算小事,較擔(dān)心的還是期房的質(zhì)量能否像銷(xiāo)售人員說(shuō)的那么好。據(jù)一些房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),在消費(fèi)者反映的購(gòu)房問(wèn)題中,質(zhì)量與宣傳不符的問(wèn)題占頭位。

  第三,購(gòu)房人不用與開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人購(gòu)房者所能調(diào)動(dòng)的資金有限,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)間、精力也有限,一旦選定了期房項(xiàng)目,錢(qián)放進(jìn)去了,想轉(zhuǎn)身可就難了。這就好比股市,一旦發(fā)現(xiàn)被套,不到萬(wàn)不得己,你忍心割肉嗎?可從另一個(gè)角度看,購(gòu)期房也有它的好處。

  期房一般價(jià)格比較便宜。據(jù)大地測(cè)商的劉經(jīng)理介紹,便宜主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一,購(gòu)房人提前交付了房?jī)r(jià)款,所以從交款日到房屋交付使用這段時(shí)間的利息要從現(xiàn)房?jī)r(jià)格中讓出來(lái);其二,購(gòu)房人提前交付了房?jī)r(jià)款,勢(shì)必會(huì)與開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)一定的投資風(fēng)險(xiǎn),一般來(lái)講,開(kāi)發(fā)商應(yīng)適度讓出部分的風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)。這樣,購(gòu)期房就有了一個(gè)短期內(nèi)升值的空間,當(dāng)然物業(yè)的升值并不主要取決于此。另外,現(xiàn)房交付時(shí),內(nèi)外的裝修工程都已經(jīng)完成,許多結(jié)構(gòu)方面的隱藏工程就很難發(fā)現(xiàn)了。

  但開(kāi)發(fā)商喜歡現(xiàn)房銷(xiāo)售嗎?

  說(shuō)到現(xiàn)房銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商的體會(huì),那就各有千秋了。有的認(rèn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售從經(jīng)營(yíng)角度說(shuō)就是失敗。一個(gè)住宅項(xiàng)目只要稍具規(guī)模,從立項(xiàng)到竣工至少需要依次投入幾個(gè)億的資金,甚至十幾個(gè)億,幾十個(gè)億。對(duì)于一般開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),都是個(gè)很重的負(fù)擔(dān)。而運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目至少要2年以上的周期,今天的社會(huì),2年后的事兒誰(shuí)又能算到十拿九穩(wěn)呢?投資大,周期長(zhǎng)無(wú)疑增加了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,根據(jù)總體規(guī)劃,土地是有限的,一定程度上限制了市場(chǎng)的規(guī)模,誰(shuí)都希望捷足先登。而有些傾向于現(xiàn)房銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商,他們則希望拿現(xiàn)房來(lái)樹(shù)立自己的品牌,拿現(xiàn)房來(lái)表明自己的實(shí)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏的就是品牌。做到現(xiàn)房,或是結(jié)構(gòu)封頂再開(kāi)盤(pán),完全是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力的巨大考驗(yàn)。樣板間好做,樣板樓可就沒(méi)那么簡(jiǎn)單了。

  面對(duì)可能到來(lái)的現(xiàn)房趨勢(shì),消費(fèi)者也得準(zhǔn)備幾招挑現(xiàn)房的技巧。

  從目前北京的工程管理體制看,豆腐渣工程的可能性不太大,畢竟是頭善之區(qū)嘛。頭先,建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理,以及設(shè)計(jì)師的注冊(cè)資格管理非常嚴(yán)格,一旦某一環(huán)節(jié)承攬的業(yè)務(wù)超出了其資質(zhì)允許的范圍,那么這個(gè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃方案的報(bào)審都不可能通過(guò)。其次,施工單位、監(jiān)理單位都是由有相應(yīng)資質(zhì)的單位通過(guò)招投標(biāo)方式確定,所以項(xiàng)目的基本質(zhì)量是有保證的。第三,所有的施工文件較后都要交城建檔案館保存,以備日后調(diào)用。第四,北京市質(zhì)量監(jiān)督總站、各區(qū)縣質(zhì)量監(jiān)督站會(huì)在項(xiàng)目竣工后,對(duì)建筑進(jìn)行很專業(yè)的單項(xiàng)工程驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收,這樣才能開(kāi)具竣工驗(yàn)收證明。通過(guò)這些環(huán)節(jié),北京的住宅項(xiàng)目絕大多數(shù)都能滿足相應(yīng)技術(shù)規(guī)范的要求。

  不過(guò),購(gòu)房人親自檢驗(yàn)一下房屋質(zhì)量也有好處。在滿足技術(shù)規(guī)范之外,的確存在一個(gè)工藝水平高低的問(wèn)題。所以看現(xiàn)房的招就是問(wèn)一下施工單位是哪家?設(shè)計(jì)單位是哪家?目前,北京市場(chǎng)像城建集團(tuán)、建工集團(tuán)、住總集團(tuán)、中建公司、中鐵公司等施工單位都是響當(dāng)當(dāng)?shù)呐铺?hào),他們的施工水平都很高,有的開(kāi)發(fā)商甚至以他們的牌號(hào)作為自己項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。至于設(shè)計(jì)單位,北京市建筑設(shè)計(jì)院、建設(shè)部設(shè)計(jì)院、金田設(shè)計(jì)公司等都是資質(zhì),他們與開(kāi)發(fā)商的密切合作,可以讓您在自己購(gòu)的房屋里,切身體會(huì)一下“以人為本”的概念。

  招,看現(xiàn)房要注意外立面、戶內(nèi)墻體。一般來(lái)講,立面、墻面應(yīng)當(dāng)比較平滑、色調(diào)均勻,不能出現(xiàn)明顯的裂痕。如果是大理石等材料的飾面要注意粘結(jié)牢固,無(wú)空鼓起殼,鑲貼縫隙平直,無(wú)缺楞掉角,無(wú)裂紋。表面不變色、不起堿、無(wú)污點(diǎn)或砂漿流痕,光澤一致。

  第三招,看現(xiàn)房不能空手去,較好帶上角尺、小錘、打火機(jī)。角尺類似于沒(méi)有斜邊的三角板。用它可以量量房間里所有的陽(yáng)角、陰角,如:地面與墻面的夾角等。如果所有的夾角都能滿足90度的話,說(shuō)明這活干的很漂亮。連這種活都可以做到這一水平,那么,房屋的整體質(zhì)量還是有保證的。用戶還可以用角尺在墻面上平滑的移動(dòng),這樣可以看出墻面是否平整。帶小錘主要是敲擊墻體、地面等,從敲擊的聲音可以判斷是否有隱藏的空洞。用打火機(jī)可以檢查風(fēng)道。廚房的風(fēng)道的作用像個(gè)大煙囪,將點(diǎn)燃的火機(jī)放到通風(fēng)口附近,觀察火苗的晃動(dòng)可以檢查風(fēng)道的質(zhì)量。如果風(fēng)道不通風(fēng),這種毛病一般不容易修理。當(dāng)然,購(gòu)房者也要注意無(wú)論是角尺,還是小錘都要干干凈凈的,使用時(shí)也小心一些,以免對(duì)房屋造成損害或污染。

  第四招,看建材與廚衛(wèi)設(shè)備。目前,窗一般采用的是塑鋼窗,龍頭、馬桶等都鼓勵(lì)采用節(jié)能型產(chǎn)品。另一方面,水、燃?xì)獾仁褂靡幌滦睦镆脖容^踏實(shí),這方面的小毛病,在驗(yàn)收時(shí)可能會(huì)忽略。

  第五招,仔細(xì)看看戶型是否實(shí)用,是否能做到動(dòng)靜分區(qū),污凈分區(qū);面積也需要拿尺量一量。這方面的資料在我們以前的報(bào)道中就可以找到。

  第六招,購(gòu)房者腿要勤。腿勤有幾個(gè)含義:一是看看有沒(méi)有在建的期房,一般一個(gè)項(xiàng)目會(huì)分為好幾期施工,購(gòu)一期的現(xiàn)房,看看二期的期房,這樣對(duì)于結(jié)構(gòu)等隱藏工程會(huì)有個(gè)大致的了解;二是,看看學(xué)校、商業(yè)、郵電等配套情況。一般從開(kāi)發(fā)程序上講,這些生活配套建設(shè)有些滯后。有時(shí)房子蓋好了,但教育、商業(yè)、郵電等部門(mén)尚未接管,也會(huì)造成一段時(shí)間生活的不便。如果附近有成熟社區(qū),也就是說(shuō)這些配套已經(jīng)投入使用了,那房子就更值得購(gòu)了。三是,看看交通情況,公交是否方便,道路是否通暢。

  第七招,購(gòu)房者一定要考慮好自己工作場(chǎng)所與居所的距離,充分考慮到日后生活是否方便。曾經(jīng)有個(gè)案例,一位消費(fèi)者購(gòu)了魯谷的新房,非常中意,并馬上進(jìn)行了裝修??伤膯挝辉诒本┱尽=Y(jié)果沒(méi)上兩天班,他就后悔了,每天在路上花費(fèi)的時(shí)間太多。此時(shí),他如果賣(mài)房,那裝修的費(fèi)用基本就算白扔了,新房反而成了雞肋。

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