幾乎所有的銷售人員都會告訴您，他們的項目“五證俱全”。一般來說，參加政府有關部門主辦的大型房展會的房地產公司和房地產項目，應當經(jīng)過主辦機關的審查，具有一定的可信度。不過由于參展的公司眾多，住宅項目的情況更是復雜多樣，因此，為了保護您的權益，請您還是確認一下“五證俱全，是真的嗎？”

　　我們平常所說的“五證”其實是商品房合法手續(xù)的統(tǒng)稱，主要包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《北京市商品房預售（銷售）許可證》等，還包括北京市計劃委員會簽發(fā)的立項、可行性研究報告批復、按揭銀行與發(fā)展商的合作協(xié)議等。

　　當然，即使是專業(yè)人員，有的也不可能背下如此繁雜的名字，告訴您一個簡單的辦法，因為以上手續(xù)辦理過程中都存在聯(lián)系，所以只要具備《預（銷）售許可證》的房子，您基本上就可以放心了。但仍要從以下幾點入手，仔細考察：

　　1．《商品房預售許可證》上是否包含你要購的那座樓、那層樓？這是《商品房預售許可證》的有效范圍問題，詳細可參閱《“五證”指什么？》一文。

　　2．“相關手續(xù)正在辦理中”的說法在法律上站不住腳。一些項目相關手續(xù)不齊全，他們會拿出一個有關部門出具“相關手續(xù)正在辦理中”的證明。也許，他們的手續(xù)很快就能下來，但從法律上講，“正在辦理”也是手續(xù)不全，內部認購尚可，公開銷售就是違法銷售。

　　3．較好到售樓處現(xiàn)場去查閱原件，而不要用復印件。

　　4．土地使用權是否抵押給銀行？如果發(fā)展商已經(jīng)將這棟樓的國有土地使用權抵押給銀行，那么就應該有銀行同意其出售房屋的書面許可，才能合法購購。

　　錢能退是真的嗎？

　　在展會上，當您看中一處房子時，銷售人員有兩種方式可以讓您選擇，一種是交納幾百元，俗稱“小訂”、“房號款”、“認購金”；另一種是簽訂《房屋認購書》，交納1～3萬元不等，認購書中一般將其稱叫“定金”，俗稱“大定”，約定購房者需在認購書簽訂后幾日內到發(fā)展商或其指定的律師處簽訂正式購房合同。如果購房者交了錢又不想購了，發(fā)展商應不應該將錢退還？

　　一般來講，小訂是可以退的。但“大定”的情況就沒這么簡單。

　　從法律角度而言，認購金與定金不盡相同。簽訂認購書、交納認購金不是法律規(guī)定的必經(jīng)過程，而是房地產交易領域的一種習慣做法。它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋購賣的意向初步達成協(xié)議后、準備進一步協(xié)商前簽訂的臨時認購協(xié)議。通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，購方需在此期限內與賣方簽署正式合同。購方支付認購金即取得在此期限內的優(yōu)先購購權，在約定的時間內，賣方不得將該房屋售與他人，如購方?jīng)Q定不購購，賣方應將認購金退還；但如果購方超過規(guī)定期限以后才決定不購購，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給購方。

　　定金與認購金不同，定金是一種合同履行的擔保。根據(jù)我國民法通則和《擔保法》規(guī)定，簽訂合同當事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔保，如果收受方違約，應雙倍返還定金；給付方違約，則無權要求對方返還。但是，從法律上講，定金作為一種擔保，要以購賣合同（主合同）成立作為前提，《認購書》中所交定金并非法律意義上的定金，在房屋存在質量問題或開發(fā)商存在欺詐行為、雙方難以就合同主條款達成一致等情況下，可退。但現(xiàn)在，不少開發(fā)商都會在《認購書》中規(guī)定，定金不退。雖然從法律意義上講，退還是不退是要分情況的，但要回錢總是麻煩，所以，建議購房者為了避免喪失認購金或定金，可以采用以下方法：

　　一是不要急于在簽訂認購書時馬上交錢，給自己留幾天考慮的時間；

　　二是在認購書中書面約定，如果購房者決定放棄認購的房屋，發(fā)展商應當將定金或認購金退還，至少要與開發(fā)商約定一些除外條件，如貸款辦不下來了，承諾的條件不能兌現(xiàn)了。

　　較后，勸大家一句，除非是已經(jīng)在展會前了解透了某個項目，萬事俱備，就等著展會打折時訂合同了，除此情況外，掏錢都要慎重。雖然展會有主辦單位把關，項目一般較可靠，但總歸是“終身大事”，多個心眼總能少吃虧。

　　描述如此是真的嗎？

　　面對您的提問時，房展會的銷售小姐通常都會笑臉相迎，告訴您項目合法、五證俱全、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、戶型科學，但您一定要去實地考察，看樣板間，去工地仔細察看。

　　較重要的還是環(huán)境與配套設施，銷售小姐往往說得美輪美奐，但真正樹有幾棵、草有幾片，學校、醫(yī)院、商場、郵局離多遠，必須親臨現(xiàn)場才可以“明察秋毫”，有時往工地跑一趟，才不至于被“距市區(qū)15時辰”、“離**8公里”這樣的模糊概念迷住雙眼。

　　開發(fā)商給您的樓書在法律上只屬“要約”，并非承諾，如果上面的條件日后實現(xiàn)不了，你要想向開發(fā)商討個說法，其路漫漫兮！

　　如果想購這個房子，一定記住在合同的補充協(xié)議中將這些條件及違約處罰一一列出。

　　這個項目適合您是真的嗎？

　　在一些熱銷項目的展位前，一些購房人被氣氛所感染，或被其打出的誘惑力的促銷所打動，而訂下房；交了小定金一般情況下尚可退還。有的總怕“過了這村沒這店”，怕便宜跑了，而直接交了定金，這種情況下，如果是因為您單方不喜歡這個項目而要求退房，在執(zhí)行過程中往往比較麻煩，所以，請大家在訂房前三思——好房子未必就是適合您的，它真的對您合適嗎？以往展會上犯過這種錯誤的購房人并不在少數(shù)?！⊥?

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