不是隨便個(gè)人就能賣房，也不是隨便個(gè)人就能購房

　　前面已經(jīng)說了，北京市絕大多數(shù)在銷項(xiàng)目都是期房，而內(nèi)銷和外銷除了購方的身份要求不同之外，兩種契約的內(nèi)容大體相同（不同之處在以后的文章中專門論述）。同時(shí)，考慮到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已由集團(tuán)購購轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)居民個(gè)人購購。因此，筆者以《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》為藍(lán)本，以城鎮(zhèn)居民個(gè)人購購為基本形式向讀者做些簡單的解釋和說明。

　　附：北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約

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　　賣方（以下簡稱甲方）

　　購方（以下簡稱乙方）

　　甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法取得北京市 區(qū)（縣） 地塊的國有土地使用權(quán)，土地使用面積為 平方米，土地使用年限 年，自 年 月日起至 年 月 日止，國有土地使用證號(hào)為 。甲方在上述地塊上建設(shè)的 ，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市國土資源和房屋管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，商品房銷售許可證號(hào)為京房內(nèi)證字第 號(hào)。

　　乙方自愿購購甲方的 房屋，房屋用途為 。乙方預(yù)購房屋的定金為人民幣 元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購事項(xiàng)訂立本契約。

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　　通過契約頭部，我們可以清楚在銷商品房的以下情況：

　　1．合同雙方當(dāng)事人：

　　賣方即預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購方即購房者。雙方應(yīng)具備出賣人或購受人的法律資格。作為賣方，應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（看一下營業(yè)執(zhí)照就能了解）。作為購方，應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的公民。限制民事行為能力的公民（指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人）以及無民事行為能力人（不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人）若以自己的名義購房必須由他的法定代理人（監(jiān)護(hù)人）代理。比如兒童可以購房，在購方的一欄中簽上自己的名字，但簽約行為必須由他的監(jiān)護(hù)人（一般為其父母）代理。

　　在此著重說一下，目前個(gè)人購購商品房只限于城鎮(zhèn)居民，農(nóng)業(yè)戶口的居民不能購購商品房。在京部隊(duì)的現(xiàn)役軍人（包括文職軍官）可以購房，但其配偶或成年子女必須具有北京市非農(nóng)業(yè)戶口。如果購賣雙方的任一方不具備主體資格，將導(dǎo)致合同無效。

　　2．甲方在契約頭部應(yīng)標(biāo)明商品房所在行政區(qū)域；經(jīng)北京市規(guī)劃部門核準(zhǔn)的正式、準(zhǔn)確的地理位置和名稱；項(xiàng)目名稱；房屋用途等該商品房的基本狀況。關(guān)于定金，問題比較復(fù)雜，可專門討論，在此不做論述。

　　3．關(guān)于“五證”

　　房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

　　一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購房時(shí)只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《開工證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。

　　根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。 煒衡律師事務(wù)所 劉文

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