購房人在審查開發(fā)商的證件時(shí)，一般非常關(guān)心開發(fā)商的土地抵押狀況。如開發(fā)商的土地被抵押而又想購房時(shí)，不知道該如何處理。同樣地，開發(fā)商對于土地抵押情況往往也是諱莫如深，躲躲閃閃，從而造成購賣雙方的互不信任。抵押的房子到底能不能購？抵押的房子應(yīng)該怎樣購？作為購房人，對待開發(fā)商的土地抵押，既要謹(jǐn)慎，又要理性。為此，我們將從以下幾個(gè)方面給您介紹相關(guān)知識(shí)：一.開發(fā)商進(jìn)行土地抵押的合理性；二.房地產(chǎn)抵押的法律知識(shí)；三.購房者如何應(yīng)對抵押。

　　開發(fā)商進(jìn)行土地抵押的合理性

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，可以將所有的行業(yè)分為勞動(dòng)力密集型行業(yè)、技術(shù)密集型行業(yè)、資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)無疑屬于資金密集型行業(yè)。

　　所謂資金密集型行業(yè)，是指短期內(nèi)需要投入大量的資金。一個(gè)房地產(chǎn)公司，員工往往只有幾十人。但需要的資金至少過億元。這些資金主要用于如下方面：地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工程款等。大的資金需求就會(huì)帶來大的資金風(fēng)險(xiǎn)。正因如此，為避免房地產(chǎn)行業(yè)給整個(gè)社會(huì)帶來不良的影響，國家從幾個(gè)方面對房地產(chǎn)企業(yè)的資金行為進(jìn)行了規(guī)范。

　　頭先，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行較高的資本門檻。比如，按照《公司法》的規(guī)定，設(shè)立一個(gè)公司，較少只需要10萬元注冊資本即可。但設(shè)立一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的公司，根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級。

　　各資質(zhì)等級企業(yè)的注冊資本條件如下：

　　1.一級資質(zhì)：注冊資本不低于5000萬元；

　　2.二級資質(zhì)：注冊資本不低于2000萬元；

　　3.三級資質(zhì)：注冊資本不低于800萬元；

　　4.四級資質(zhì)：注冊資本不低于100萬元。

　　而北京市又根據(jù)本市的實(shí)際情況，在建設(shè)部規(guī)定的基礎(chǔ)上作了更嚴(yán)格的規(guī)定。按照《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉的通知》的規(guī)定，北京市各資質(zhì)等級企業(yè)除應(yīng)符合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定的條件外，還應(yīng)具備下列條件：

　　1.二級資質(zhì)：注冊資本不低于3000萬元；

　　2.三級資質(zhì)：注冊資本不低于2000萬元；

　　3.四級資質(zhì)：注冊資本不低于1000萬元。

　　,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模進(jìn)行了規(guī)范。根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第十八條的規(guī)定，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。

　　按照《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉的通知》的規(guī)定，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的項(xiàng)目。三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的項(xiàng)目。四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的項(xiàng)目。新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。

　　第三,對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定了項(xiàng)目資本金制度。國務(wù)院《城市開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。

　　第四,對期房預(yù)售行為進(jìn)行了規(guī)范。根據(jù)國務(wù)院《城市開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)條件，其中之一為：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　實(shí)際上，盡管作了上述規(guī)定，由于資金實(shí)力或出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，很少有開發(fā)商完全利用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。因此，除了通過商品房預(yù)售獲得資金外，就只有向銀行貸款了。而國家為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，除了特殊情況外，均要求商業(yè)銀行發(fā)放貸款必須以借款人提供合格的擔(dān)保為前提。如《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第三十六規(guī)定，商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。而利用已獲得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行抵押就是一種主要的擔(dān)保方式之一。因此，購房人在審查時(shí)看到土地使用權(quán)被抵押就見怪不怪了。利用抵押擔(dān)保貸款的操作程序一般為：抵押、融資、賣樓和還款。

　　市場經(jīng)濟(jì)要求資金的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，而開發(fā)商合理合法地利用資金的行為也不應(yīng)該被指責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)中的資金運(yùn)用行為構(gòu)成一個(gè)資金鏈，而一個(gè)良性的資金鏈有利于房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)的健康發(fā)展。

　　反過來，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沉淀大量資金才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是不合理也是不明智的。因此，政府對于開發(fā)商的抵押貸款行為應(yīng)著眼于疏而不是堵；同樣地，作為購房人，對于開發(fā)商的抵押貸款行為應(yīng)重在防范而不是害怕。

　　下期預(yù)告：

　　如何防范開發(fā)商的土地抵押行為所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，購房人必須頭先了解房地產(chǎn)抵押的有關(guān)知識(shí)，我們將在下一期中為讀者介紹。

　　北京信杰律師事務(wù)所王是坪尹秀超

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　　選房四招兒

　　有些購房者選房時(shí)，除了房屋價(jià)格、地理位置等不知還應(yīng)注意什么,在此給您出幾招兒：

　　一.選開發(fā)商

　　頗具經(jīng)營理念的房地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)的新樓盤，一般選址正確、定價(jià)合理、房型超前。

　　二.選同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤

　　房地產(chǎn)有明顯區(qū)域性特點(diǎn)，跨地區(qū)開發(fā)會(huì)增加成本，稀釋利潤，而房產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資源整合過程，所以購已經(jīng)在同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤較為保險(xiǎn)。

　　三.選容積率比更有意義

　　現(xiàn)在購房都非常計(jì)較，其實(shí)目前設(shè)計(jì)房型相差無幾，而容積率高低直接影響小區(qū)綠化、采光與居住品質(zhì)。所以購房時(shí)，詢問占地面積多少，能造多少平方米房子意義非同尋常，選擇容積率低的小區(qū)比較好。

　　四.選自住房也要考慮增值

　　現(xiàn)在市場上顧客購置房產(chǎn)，大多數(shù)是為了自用，購房又是一次性支出比較大的投資，所以多數(shù)用戶對價(jià)位較為在意，相似的兩處房產(chǎn)，往往會(huì)選擇價(jià)格低的。但從長遠(yuǎn)看，即使購置自用住宅，也應(yīng)有投資眼光。因?yàn)榉慨a(chǎn)具有保值、增值功能，如購置的房產(chǎn)沒有與市場的增值同步，實(shí)際上就意味著損失。

　　購房須關(guān)注物業(yè)管理

　　購房只是一次短暫的購購行為，而居住卻是幾十年的事。杰出的物業(yè)管理不僅能創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境，同時(shí)還使得物業(yè)的設(shè)備及功能等始終保持著與社會(huì)發(fā)展的同步性，便于延長房屋的使用壽命。以下就購房時(shí)物業(yè)管理應(yīng)注意的問題談幾點(diǎn)看法。

　　1.你未來的管家什么樣

　　在購房時(shí)，應(yīng)向開發(fā)商了解小區(qū)未來的物業(yè)管理公司是哪一家，該公司是否有《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》，以及過去的物業(yè)管理業(yè)績、社會(huì)形象如何等，要做到心中有數(shù)。

　　2.提供服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

　　一般來說，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是 性服務(wù)，如代收水電費(fèi)等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代報(bào)紙等。購房者對各種服務(wù)應(yīng)詳細(xì)了解，如物業(yè)公司打掃幾次？是否有樓內(nèi)保安？對于急迫性維修，物業(yè)公司承諾多長時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場？

　　3.房屋使用維修管理制度

　　房屋維修怎么辦？物業(yè)管理公司如何管理？這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實(shí)很容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺(tái)要統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔(dān)樓房公共地方的維修，裝修時(shí)不得拆改某些設(shè)施，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。這些規(guī)定，購房者能否接受，都應(yīng)成為購房時(shí)必須考慮的因素。

　　4.物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么定

　　在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理收費(fèi)問題占了主要方面。有些購房人總是認(rèn)為所有的物業(yè)收費(fèi)國家都是有標(biāo)準(zhǔn)的，其實(shí)不然，有些物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行的是市場價(jià)，如特約性服務(wù)費(fèi)用、高端住宅物業(yè)費(fèi)用等。今后物業(yè)管理收費(fèi)都將逐步放開，由雙方協(xié)商確定，政府定價(jià)的會(huì)越來越少。

　　購房者對于上述物業(yè)管理問題的了解，不能局限于開發(fā)商的口頭承諾，否則，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益將無法得到保護(hù)。購房者應(yīng)要求開發(fā)商對物業(yè)管理問題有書面文件,這樣才能真正保護(hù)自己的利益。

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