一些開發(fā)商抓住銀行政策的空隙，大肆進(jìn)行“假按揭”融資?！凹侔唇摇钡闹饕卣魇情_發(fā)商將積壓的房產(chǎn)套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。“假按揭”還造成了房地產(chǎn)虛假繁榮的表象，引誘社會上大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

當(dāng)前為了抑制經(jīng)濟(jì)過熱，商業(yè)銀行正在緊縮包括房地產(chǎn)開發(fā)等多個產(chǎn)業(yè)的貸款規(guī)模，但對于個人按揭等低風(fēng)險業(yè)務(wù)并不實行嚴(yán)格限制。于是一些開發(fā)商抓住銀行政策的空隙，大肆進(jìn)行“假按揭”融資。

所謂個人住房貸款“假按揭”是指不以真實的購購住房為目的，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購購)方式，套取銀行貸款的行為。

“假按揭”形式多種多樣

“假按揭”通常采用的方式是開發(fā)商虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。這樣，開發(fā)商能夠盡快“銷售完”房屋收回投資，乃至實現(xiàn)獲利。有的開發(fā)商在通過虛擬購房人取得的銀行貸款后，待將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開發(fā)商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃。

“假按揭”的主要特征是開發(fā)商將積壓的房產(chǎn)套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。表現(xiàn)形式卻是多種多樣的：一是開發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，未有任何承諾，不承擔(dān)任何義務(wù)，與某些不法之徒相互勾結(jié)，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；二是以個人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的貸款；三是以個人住房貸款方式參與不具有真實、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組；四是銀行信貸人員與企業(yè)串謀，所定售的房價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個人住房按揭貸款；五是所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明，有些為外來民工，或由開發(fā)商一手包辦，或由包工頭一手包辦；六是開發(fā)商與購房人串通規(guī)避“零頭付”的政策限制，將實際售房價提高一定比例后規(guī)定在售房合同中，再向購房人出具收到頭付款的收據(jù)，雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價，依銀行要求的按揭成數(shù)辦理貸款手續(xù)。采取這種“假按揭”的方式，購房人事實上未向開發(fā)商支付一分錢的頭付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。

“假按揭”肆虐樓市

據(jù)《中國房地產(chǎn)報》披露，在某市辦理抵押備案的房產(chǎn)中，就有三分之一是“假按揭”?！凹侔唇摇贝罅空級毫算y行資金，極容易形成銀行不良資產(chǎn)，危害信貸資金的安全，是隱藏在商業(yè)銀行肌體中的一顆“毒瘤”。同時，“假按揭”造成了房地產(chǎn)虛假繁榮的表象，引誘社會上大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，必須嚴(yán)加防范。

“假按揭”為何多

較常見的情況是樓盤定位失誤、銷售緩滯，項目面臨崩盤危險，銀行貸款難以收回，開發(fā)商損失慘重。為避免倒閉，開發(fā)商想方設(shè)法尋求“出路”，其中“假按揭”就是開發(fā)商常用的手法之一。于是，開發(fā)商通過自己的員工、親戚、朋友，甚至請外來民工充當(dāng)購房者“購購”自己的房產(chǎn)，通過辦理“假按揭”套取銀行貸款，達(dá)到回籠資金的目的。這些所謂的購房者與開發(fā)商有協(xié)議在先：約定只“落名”而不負(fù)還款責(zé)任。當(dāng)這些房屋遇到真正的購主時，開發(fā)商則提前還貸，到房管部門注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給真正的購房者。如果開發(fā)商銷售情況欠佳，導(dǎo)致無力供樓，當(dāng)初的假購房者要不是以離開公司，要不是以不知情或與開發(fā)商有約定不負(fù)責(zé)還款等理由推卸責(zé)任，使銀行通過處理抵押房產(chǎn)清收貸款的關(guān)系變更相當(dāng)復(fù)雜。

其次可見的是，由于中小房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金有限，有些在樓盤建設(shè)時就會出現(xiàn)資金吃緊，在賣樓花階段，碰上大量現(xiàn)樓出貨。因近年來期房銷售中存在的諸多問題，導(dǎo)致購房者的選擇越來越向現(xiàn)樓傾斜，造成許多期房爛尾，開發(fā)商通過賣樓花回籠資金難度越來越大，于是一些開發(fā)商將“假按揭”黑手伸向銀行。

還有一種，當(dāng)一些樓盤在賣尾貨階段，接近清倉的時候，由于這些尾貨很難賣得出去，即使勉強(qiáng)賣出價錢也不理想，于是，一些正在開發(fā)新盤的開發(fā)商由于流動資金緊缺，就將舊盤的尾貨通過“假按揭”“打包”給銀行。這些樓盤往往會將定價標(biāo)高，以套取更多的信貸資金，因而銀行的風(fēng)險會更大。

另外，商品房開發(fā)貸款要求比較嚴(yán)格，而住房按揭貸款的手續(xù)要相對簡單，且個人住房貸款的利率要比開發(fā)貸款低。因此，包括一些大開發(fā)商在內(nèi)都很希望用尾盤“假按揭”這種變通辦法來取得貸款。有些銀行工作人員錯誤地認(rèn)為，這些開發(fā)商即使是做“假按揭”也是為了解決資金的周轉(zhuǎn)問題，風(fēng)險相對較低，為了所謂的增加業(yè)務(wù)量，也為了“照顧”大客戶，當(dāng)作一種“非惡意的、較良性的假按揭”而予以配合。

銀行其實也有責(zé)任。商業(yè)銀行特別是中小型商業(yè)銀行過多強(qiáng)調(diào)發(fā)展業(yè)務(wù)，降低按揭貸款門檻，放松對借款人的信用等級評估、貸款調(diào)查，甚至未辦理抵押登記手續(xù)也發(fā)放按揭貸款，從客觀上縱容了“假按揭”的發(fā)生。近幾年來，巨大的購房潛力為住房按揭貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來了巨大商機(jī)，各商業(yè)銀行為爭奪這一低風(fēng)險的信貸業(yè)務(wù)，不僅不同銀行之間爭奪“黃金”客戶，而且同一銀行不同分支機(jī)構(gòu)之間也在爭奪，各商業(yè)銀行層層下達(dá)按揭貸款指標(biāo)，并且與員工的績效工資掛鉤。為了對一個好的開發(fā)項目提供按揭貸款，各商業(yè)銀行紛紛以各種優(yōu)惠措施、快捷服務(wù)吸引高端客戶，向開發(fā)商承諾“盡量不為難購房人”、“盡快辦理按揭手續(xù)”，有的商業(yè)銀行特別是規(guī)摸小的商業(yè)銀行甚至放棄自己的原則，往往省略了對借款申請人的等級評估、貸款調(diào)查，只對開發(fā)商代借款人提供的借款申請資料進(jìn)行書面審查，結(jié)果造成了對借款人的身份證、住所以及工作單位是否真實等基本情況未核實就發(fā)放貸款，為“假按揭”的發(fā)生提供了方便。

與此同時，少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問題，與包工頭、開發(fā)商惡意串通，內(nèi)外勾結(jié)。

可見，產(chǎn)生“假按揭”的原因是多樣的，其主要集中在賣“樓花”及賣“尾貨”階段，期房、商業(yè)用房(包括寫字樓)及接近清倉的尾樓盤，特別是那些賣不出去積壓的房產(chǎn)，都容易出現(xiàn)“假按揭”，故應(yīng)在這些方面嚴(yán)加防范。

“假按揭”較為嚴(yán)重地破壞了金融秩序，涉嫌貸款詐騙罪。根據(jù)《中華人民共和國刑法》第193條的規(guī)定是指以非法占有為目的，行為人采用虛構(gòu)貸款理由、虛假證明文件等手段，騙取銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款數(shù)額較大，占為己有的行為。在“假按揭”中，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款數(shù)額較大的行為已構(gòu)成貸款詐騙罪，將要受到法律的制裁。

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