現(xiàn)有住房2套，均100平米左右，貸款已還清，一套出租月入2K，一套自??；股票10余萬，基金6萬，存款5萬，保險若干；目前月開支3-4K；預(yù)計寶寶長大后月開銷+1K。

目標：因接鄉(xiāng)下父母同住，想于3-5年內(nèi)供市郊別墅一套，或復(fù)式200平米以上，估時房價100萬，有公積金15萬，10年還清貸款，另需購中級車一輛15萬。

如何更好的配置財產(chǎn)，請各位高手多多指點。

網(wǎng)友“理財師追求”提供的理財方案：

這是一個比較典型的富裕人士理財案例，雖然我不是高手，但也愿意為你支支招，并愿意就此和各位版友交流。

從你提供的信息中可以看出，你具有較強的經(jīng)濟實力，資產(chǎn)分布比較多元化，難得的是已經(jīng)具備了較好的理財意識?，F(xiàn)對你的理財做如下分析和建議，供你參考。

基本情況分析：

1.現(xiàn)有資產(chǎn)：

動產(chǎn)：存款5萬、股票10萬、基金6萬、保險若干(由于沒有提供具體的數(shù)字，根據(jù)你的經(jīng)濟情況，假設(shè)保險費已一次性全部交清)、公積金15萬。

不動產(chǎn)：房產(chǎn)100萬(兩套房產(chǎn)均按50萬價值算)。

2.未來現(xiàn)金資產(chǎn)收支：

2005—2008：平均月收入2.15萬，其中房屋1出租月收入0.2萬，工資收入1.95萬；月生活支出0.4萬，月凈收入為1.75萬元；

2009—2017：保守估計工資收入與前面持平，平均月工資收入1.95萬，2009年起房屋1和房屋2出租月收入共0.4萬，月收入合計2.35萬；支出上，月基本生活支出0.4萬，父母接過來，孩子也已逐漸長大，月支出增加0.2萬，購車后月支出增加0.15萬，月供若干(見后面的分析)

3.風(fēng)險偏好

由于無從得知你的風(fēng)險偏好，在這里我們做一個假設(shè)，即：你目前的動產(chǎn)配置能夠反映你的風(fēng)險偏好。你目前的動產(chǎn)投資品種中存款5萬，股票10萬、基金6萬。將大部分的動產(chǎn)投入到股票和基金中，表明你屬于風(fēng)險喜好型。

4.理財目標

(1)2007年底購購價值100萬元的郊區(qū)期房別墅一套，申請10年按揭貸款，房屋2008年裝修入住，裝修費用15萬元； (這里沒有具體的貸款額度，貸款多少合適在后面的分析中將會提到)

(2)2008年購購價格為15萬元的汽車一輛；(購房時間與購車較好能在不同年度，一是因為房屋很可能為期房，二是在不同的年度有助于緩解時間壓力和財務(wù)壓力，畢竟購房和購車都需要做慎重的選擇)

理財分析與建議：

1.2007年底購房需要申請多少貸款？如何還款？

你面臨的一個重要決策就是：購房申不申請貸款，申請多少貸款較合算？先來看兩種極端情況，a：申請80萬的貸款(較多也只能申請8成按揭啦)，b：不申請貸款(前提是你出售現(xiàn)有住房并拋售股票、基金)，但顯然這兩種極端情況對你來說顯然都不現(xiàn)實。

就a而言，貸款額過高不僅會在未來產(chǎn)生較大的還款壓力，而且你購房時便有部分貨幣資產(chǎn)收益率低于5%的年住房貸款利率，不把這部分資金用來頭付是一種浪費。

就b而言，因為你出租兩處房子的年收益率為5%左右，這個收益率與按揭貸款的利率相當(dāng)，而且你還是房子的主人，正所謂“以房養(yǎng)房”，所以出售房子購房顯然不合適。股票和股票基金的長期收益率更高，拋出更不合適。

那么申請多少按揭貸款合適呢？這里實際上就涉及到資產(chǎn)收益率與5%的年貸款利率孰高孰低的問題，如果可預(yù)期的收益率高于銀行按揭貸款利率(5%左右)，則多貸款是劃算的，如果預(yù)期實現(xiàn)的收益率低于按揭貸款利率，則應(yīng)多頭付，少貸款。因此，該版友應(yīng)該把年收益率低于5%的資產(chǎn)用于支付頭付。所以，問題的關(guān)鍵在于你到2007年底的資產(chǎn)中有哪些資產(chǎn)的年收益率低于5%。

現(xiàn)在可以確定用于支付頭付的部分是：

(1)全部公積金資產(chǎn)20萬。公積金資產(chǎn)幾乎不增值，應(yīng)該全部用于頭付。你在三十出頭便能在2004年有15萬的公積金，可見公積金較高，假設(shè)其夫婦工作時間平均為10年，則平均每年提取的公積金為1.5萬，這樣到2007年年末可用于支付頭付的公積金應(yīng)為15＋1.5×3.5＝20萬元。

(2)2007年的全部收入21萬。你在2007年一年內(nèi)的凈收入(約1.75×12=21萬)由于投資成本和投資期限的問題，年收益率肯定低于5%，這部分資金可以用于支付頭付。

(3)截至2006年底全部動產(chǎn)余額(包括股票、基金、存款)的15%，計11萬。一般而言，你在2005-2006年間將約有30%的資產(chǎn)的年收益率是低于5%的，其中包括15%的銀行存款。除去為滿足流動性需要而必須有的15%銀行存款，則2006年底的動產(chǎn)中將有15%的資產(chǎn)年收益率低于5%，這15%的資產(chǎn)也應(yīng)用于支付頭付。這一部分的金額＝15%×【現(xiàn)有資產(chǎn)21萬(10＋6＋5)＋2004至2006年的凈收入52萬(1.75×12×2.5)】＝11萬。

綜上，建議你在2007年底購房時支付頭付約50萬(20+21+11)，申請50萬銀行貸款。

下面，再來看看應(yīng)選擇何種還款方式。

我們知道有等額本金還款和等額本息還款兩種方式，不計算貨幣時間價值的話，前者前期歸還的金額比后期大，歸還的總利息更少，后者歸還利息更多。雖然你收入比較高，但小孩越大所需要的支出也就越大，因此在還款方式的選擇上較好是選擇等額本金，從2009年至1017年還款額將越來越小，這有助于減輕后面孩子教育支出的壓力，保持相對穩(wěn)定的支出。

通過理財工具計算可以得出，貸款50萬等額本金還款的頭期還款額為6300元，這筆在所有還款年度中較高的月供在2008年的月收入中占比多少呢？2008年版友尚未搬進新家的時候凈收入較少(此時還沒有將套房屋出租)，為1.75萬，6300元的還款額占比還不到40%，可見，這樣的貸款成數(shù)和還款方式是比較合適的。

2.2008年裝修購車：錢從何來？

2008年有兩筆大額支出：收房裝修與購車，這兩筆支出共計30萬元，都是通過現(xiàn)金支出，沒有貸款。2008年的凈收入為(1.75-0.75)×12＝12萬元，因此2008年度有近18萬的資金缺口，需要以前年度的資金補足。

銀行存款比例按15%計算，則你在2006年末可有約11萬銀行存款，保留5萬作為機動支出，則2006年底可拿出6萬存款投資債券產(chǎn)品或補足購車裝修費用。這樣，還有約8萬元的資金缺口，由于此前收益率低于5%的資產(chǎn)已基本上用于支付頭付，因此此時建議贖回預(yù)期收益率在5%-8%的基金產(chǎn)品約8萬元，這部分基金產(chǎn)品在你的投資組合中應(yīng)該是占部分，基本上都是債券型基金。

3.2005-2008年該如何運用可支配凈收入

這段時間的可支配收入運用要同時注意流動性和增值性，在投資組合中，銀行存款應(yīng)占15%左右的比例，并隨著資產(chǎn)的增加較終穩(wěn)定在5萬元左右。

(1)2007和2008年都要發(fā)生大筆支出，考慮到投資期限和投資成本，這兩年的收入都不適合做投資，較好以銀行存款(或貨幣市場基金)的形式存放。

(2)2004年，存款收益較低，目前市場時機較好，建議增加2萬元購購債券型基金。

(3)2004至2006年距大筆支出的發(fā)生還有較長的時間，因此，這一期間的投資更應(yīng)注重收益，流動性是次要考慮。建議在近期，15%銀行存款，50%購購股票型基金或進入股市，35%購購債券型基金或國債。從2005年下半年開始至2006年，銀行存款已超過5萬元，可以50%的月可支配收入購購股票型基金或進入股市，50%購購債券型基金。

(4)2007年年底購房，頭付50萬，支付公積金20萬，07年收入21萬，視市場時機贖回債券型基金、支取存款共9萬元。

(5)2008年年底裝修購車，費用30萬，通過08年收入支付12萬元，視市場時機贖回基金產(chǎn)品、支取存款共18萬左右。

這樣，截至2008年底，你的各項可動資產(chǎn)余額大致為：

股票資產(chǎn)： 10×（1＋10%×4)＝14

初始基金資產(chǎn)： 6×（1＋8%×4)＝8

后續(xù)購購基金資產(chǎn)：21×2.5×50%×（1＋8%×2)＝30

存款：【9＋18】(為購房頭付和購車裝修支出)-【2＋21×1×35%＋21*1.5×50%】(此部分為贖回的債券型基金)＝2萬

總計：54萬元

4.2009——2017年的收入運用

從2009開始，你將已經(jīng)住進新房，并成為了有車一族，這一階段你的支出壓力將要明顯比以前增大：，平均每月要支付6500元左右的月供(扣除1000元的公積金后為5500元)；，每月將會有至少1500元左右的養(yǎng)車支出；第三，父母和你住在一起，孩子逐漸長大，你每月的收入將平均增加1000元左右。但同時，你的收入也有所增加，因為你可以將原來的套房子出租贏得2000元左右的月租?？偟目磥?，假設(shè)你們的工資收入沒有增長,你這一階段每個月的凈收入為：2.15+0.2-0.4-0.55-0.15-0.1=1.15萬元，也就是說每個月的可自由支配收入為1.15萬元。

由于你們有較高的月收入，這段時間你的日子仍然是很豐盛的，此時你較重要的事情也許就是要為孩子在18歲之后的大筆教育費用(如出國)做準備。雖然你屬于風(fēng)險喜好型，但在這個階段你的投資風(fēng)格應(yīng)趨于保守，建議壓縮投資股票和股票型基金的比例，將更多的可支配收入通過定期定額的方式購購債券型基金等風(fēng)險較低，收益適中的產(chǎn)品。

行動方案：

1.現(xiàn)有資產(chǎn)配置

由于存款收益率太低，建議將5萬元存款中的2萬購購債券型基金。

2.2005-2006年的收入運用

月凈現(xiàn)金流入1.55萬。截至2005年上半年，15%銀行存款，50%購購股票型基金或進入股市，35%購購債券型基金或國債。從2005年下半年開始至2006年，銀行存款已超過5萬元，可以50%的月可支配收入購購股票型基金或進入股市，50%購購債券型基金。

3.2007年收入運用

月凈現(xiàn)金流入1.75萬，全部存入銀行或購購貨幣市場基金，年底購房時提出21萬元。

年底視市場時機贖回債券型基金和支取存款共9萬元

4.2008年收入運用

月凈現(xiàn)金流入1萬，全部存入銀行或購購貨幣市場基金，年底購車和裝修時提出，并根據(jù)市場時機贖回基金或存款共18萬元。

5.2009-2017年

月凈現(xiàn)金流入1.15萬，其中20%做存款，2009-2014年投入40%購購股票或股票型基金，40%購購債券型基金或同等收益產(chǎn)品；2015-2017投入30%購購股票型基金，50%購購債券型基金。2017年之后的收入20%做存款，

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