2011年7月2日，以“房地產(chǎn)轉型之惑：求解有效性”為主題的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第11屆年會在海南三亞隆重開幕。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌、華遠地產(chǎn)董事長任志強、頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光、知名財經(jīng)評論家葉檀、路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹等專家、學者、地產(chǎn)大腕悉數(shù)到場，探討在十二五規(guī)劃提出的經(jīng)濟發(fā)展與社會公平效益被動下，“房地產(chǎn)轉型之路。
　　經(jīng)濟學家、北京科技大學教授趙曉先生出席了本屆論壇并做了對中國經(jīng)濟和中國樓市分析的精彩演講。

　　精彩觀點

　　去年的一個主題是“看破中國經(jīng)濟”，我記得手機報上有一個“中國經(jīng)濟學者看空中國經(jīng)濟”這樣的一個標題，我和他的觀點有所不同，我在今年發(fā)表了一個比較樂觀的觀點，房地產(chǎn)可能給中國帶來發(fā)展機遇。

　　我認為中國經(jīng)濟的風險不大，機會很大。盡管現(xiàn)在有很多唱空的論調(diào)，盡管開發(fā)商也喜歡鼓吹中國經(jīng)濟很危險，因此希望中國的房地產(chǎn)政策有所放松，我認為中國的經(jīng)濟風險其實不大，而機會很大。

　　以下是趙曉演講實錄內(nèi)容：

　　趙曉：今天特別高興，去年的一個主題是“看破中國經(jīng)濟”，我記得手機報上有一個“中國經(jīng)濟 學者看空中國經(jīng)濟”這樣的一個標題，我和他的觀點有所不同，我在今年發(fā)表了一個比較樂觀的 觀點，房地產(chǎn)可能給中國帶來的發(fā)展機遇。在那屆論壇上倡空的觀點是主流，通過剛才白長虹的 介紹，大概可以想象到。我剛才很高興的聽到了哈繼銘的觀點，可以說我們的觀點非常接近，這 一屆看多的觀點已經(jīng)有所增加，至少現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)了一個人在一定程度上看好中國經(jīng)濟，但是我對美 國經(jīng)濟不太樂觀，對中國經(jīng)濟的觀點和哈繼銘博士相當接近。

　　我會想去年的第四季度，很多人在談話中認為中國會出現(xiàn)滯脹，我們知道滯脹是極大的看空中國 經(jīng)濟，實際上滯脹是一個癌癥、是一個毒瘤，沒有一個經(jīng)濟學的體系能夠解決滯脹問題，如果中 國經(jīng)濟真的走向滯脹那問題就非常嚴重了。我也從國家統(tǒng)計局的百名調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果去年的第四 季度，很多的經(jīng)濟學家擔心滯脹，也就是中國經(jīng)濟有兩個問題，一個是增長速度會一路下滑，去 年曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣一個趨勢。另一方面，他們擔心物價一路上漲。較后陷入到滯脹的毒瘤里，去 年我們講這樣的觀點很有市場，但到了今年，同樣是 個季度，國家統(tǒng)計局關于經(jīng)濟調(diào)查，我注意 到對中國經(jīng)濟增長的擔心比重有所下降，大家不再擔心中國經(jīng)濟增長的問題，絕大多數(shù)這么看， 大家只擔心一個問題，物價會不會上漲，由兩個問題變成了一個問題。

　　，我認為中國經(jīng)濟的風險不大，機會很大。盡管現(xiàn)在有很多唱空的論調(diào)，盡管開發(fā)商也喜歡 鼓吹中國經(jīng)濟很危險，因此希望中國的房地產(chǎn)政策有所放松，我認為中國的經(jīng)濟風險其實不大， 而機會很大。一般認為，一個經(jīng)濟體如果能夠實現(xiàn)持續(xù)兩個季度的增長，那么這種增長就有自信 心了。中國的經(jīng)濟已經(jīng)經(jīng)歷了3個多月的持續(xù)增長，而且我認為這個增長是可持續(xù)的。這個增長是 由內(nèi)需所拉動的增長，我們都在談話中國經(jīng)濟轉型，但中國經(jīng)濟已經(jīng)從外需主導的增長轉變?yōu)閮?nèi) 需主導的增長，而且持續(xù)了3個多月。從幾個數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，比如投機率已經(jīng)處在歷史高位，是比 較健康的，我們看到很多企業(yè)在倒閉，同時也看到很多創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)在出現(xiàn)。我們看到民營企業(yè) 的投資增長在目前超過了國有企業(yè)的投資增長，這一點也有重要，表明市場的活力比很多人想象 得要強勁得多。 {$page$}

　　在2009年，基本上是由政府所拉動的新一輪增長，到了2010年國有企業(yè)的投資占在主導地位 ，今年民營的投資增長明確快于國有企業(yè)。而且我們看到大量的信心指數(shù)也是非常好的，這表明 大家對中國經(jīng)濟還是非常有信心的，當前先進的問題就是物價，我也同意剛才哈繼銘提到的，由 于前一段的超額投放我們是有物價壓力，但仍然想在這里提醒，我們有物價的壓力，但是不要對 這種壓力過于危言聳聽，因為這種壓力在我看來基本上是可控的?；旧衔覀兊闹袊?jīng)濟會保持 在可控的范圍內(nèi)。

　　，從國際上看，一些國家已經(jīng)開始縮緊貨幣政策，從目前來看物價也仍將在可控的范圍內(nèi)。 為什么要強調(diào)這點，因為物價的問題往往是大家比較關注的問題，同時也是容易誤導的。我印象 非常深刻的是，就在我們的博鰲論壇上，在2008年7月份的時候，有一些投行的經(jīng)濟學家認為中 國的物價將會進入到兩位數(shù)的增長，將會進入到20%的增長，而不是10%的增長，后來我們知道 了這個觀點是非?？尚Φ?，因為在2009年時是負增長，但就是這樣的危言聳聽導致了政府的極其 壓力的貨幣收縮，終于導致了中國和社會經(jīng)濟的崩潰。我們現(xiàn)在依然也不應該對物價的壓力過于 危言聳聽，我認為是可控的，這點我和哈繼銘不同。我認為中國的貨幣緊縮基本上走到了危險， 這個和房地產(chǎn)調(diào)控有關系，我個人認為如果僅僅從宏觀經(jīng)濟來看，也不應該過多認為房地產(chǎn)還是 要過多的緊縮政策，當然如果我們出于本的政策考慮。

　　所以我認為內(nèi)需增長的新的周期已經(jīng)開始，如果今年的經(jīng)濟增長速度不會低于9.5%，大部分人都 認為即便是對中國經(jīng)濟悲觀的人他們也不認為會低于9%，如果今年的增長速度不會低于9.5%，那 么我非常同意哈繼銘的觀點，原因很簡單，基本上每一個五年規(guī)劃的點都是較低的，如果今 年不會低于9.5%，那么接下來可能一年比一年高。十二五的增長速度是非常樂觀的，不僅這種增 長速度是樂觀的，我個人認為未來十到十五年都客觀是樂觀的，因為中國會進入到以城市化內(nèi)需 為主導的增長，而這種增長足以拉動中國經(jīng)濟平均每年9.5%以上的增長速度，所以我們對中國經(jīng) 濟的結論恰恰不是悲觀的，我們相信有很大的可能性中國經(jīng)濟會在十年后超過美國，中國市場的 潛力會大于美國加上歐盟的總和，這是我們所看到的一點。

　　在這個背景下，我們討論房地產(chǎn)的一些問題。

　　頭先，中國房地產(chǎn)仍然存在黃金的發(fā)展時期，城市化必然帶來這樣的事實。無論你喜不喜歡房地 產(chǎn)，無論你從意識形態(tài)上對房地產(chǎn)抱什么觀點，這個產(chǎn)業(yè)仍然會是中國的主導產(chǎn)業(yè)，你想取消不 再作為主導產(chǎn)業(yè)是不可能的。但是中國房地產(chǎn)有這樣一個黃金發(fā)展前景，并不等于可以按照過去 的發(fā)展模式繼續(xù)進行下去，我們認為中國房地產(chǎn)的確到了應該轉變發(fā)展模式的時候。較重要的是 從香港的模式轉向新加坡的模式，這個模式的轉變并沒有十分理想，我認為中國這樣一個大國不 應該走新加坡的道路，但是我們現(xiàn)在看到的是，這樣一個轉型已經(jīng)定局。新加坡的模式政府所主 導的供應占了90%，中國不會達到這么多，比例也在逐漸上升。所以我們在逐漸的從香港的模式 向新加坡模式轉變。 {$page$}

　　較近我們到一些地方去調(diào)查，很有意思，發(fā)現(xiàn)一些很微妙的政策、博弈好像達到了新的均衡，比 如保障房的建設，過去地方政府非常不喜歡，總是抵制，但是現(xiàn)在我們看到很多的地方政府開始 喜歡保障房的建設，因為他們發(fā)現(xiàn)可以通過這樣的機會更大規(guī)模的進行拆遷，并從中獲得好處。 所以保障房本來是政府在推的，現(xiàn)在被一些地方政府接過來，而且很喜歡，達到新的平衡， 我個人的判斷是房地產(chǎn)逐漸走向正規(guī)。

　　中國經(jīng)濟一直發(fā)展很好，但是中國股市沒有表現(xiàn)出來，房地產(chǎn)同樣也是這樣，當它附加了太多的 政策的訴求，太多政策的干預的時候，我們對房地產(chǎn)的預測是很難準確的。哈繼銘認為未來會有 真實的需求，政策市就是這樣，較終由政策來主導，我問過一些開發(fā)商，他們現(xiàn)在更關注的不是 哈繼銘這樣的市場預測，更關心的是接近決策核心層這些人對房地產(chǎn)市場的發(fā)布，因為房地產(chǎn)市 場正在變成一個政策市場，因為房地產(chǎn)市場的走勢正在變得越來越跟中國經(jīng)濟沒有關系，漸行漸 遠，你怎么樣建沒有多大，你們不建商品房，政府用保障房來建。所以我們看到中國經(jīng)濟超然間 走過了一段非常大的變化，曾經(jīng)有一段時間，我們非常謙卑認為，我們不會搞市場經(jīng)濟，所以我 們愿意向全世界的老大學習，但我們突然發(fā)現(xiàn)市場經(jīng)濟沒什么了不起的，我們也會干，而發(fā)展到 今天，我們進一步往前走，而且發(fā)現(xiàn)不僅老子不僅僅可以干，而且自己干就可以了，這樣至少從 商品房經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的態(tài)勢，接下來不知道會出現(xiàn)什么政策，只有接近政策核心的人會清楚房 地產(chǎn)會呈現(xiàn)怎樣的變化，這是一個觀察。

　　其次，炒房時代要轉向理財投資時代。前一段時間是炒房投資，只要你購房子就賺錢，我們知道 中國投資的平均年收益率大概在15%以下，投資商業(yè)地產(chǎn)的收益率大概在10%以上。經(jīng)歷了這一 輪調(diào)控后，個人再去投資房地產(chǎn)，它的收益率可能不到9%，換句話說還比不上中國經(jīng)濟的增長速 度。商業(yè)住宅的投資收益率基本上能夠跟政策轉變之前差不多，因為它沒有太多的變化。

　　目前來說有統(tǒng)計表明，如果你是做房地產(chǎn)信托基金的投資，大概收益率非常穩(wěn)定，而且你進入的 門檻也很低，收益率只有3—5%，如果你借助與信托進行投資，你的收益率只有10%，經(jīng)過專家 的理財，收益率達到80%以上，尋求較高投資的辦法是專家理財，因此我們說，炒房投資的時代 ，就要轉向理財投資的時代。

　　較后還有一個觀察跟哈繼銘是一樣的，但是角度是不同的，他講了很多的金融的因素，信貸 的引入和月供點，這些觀點是不矛盾的，我這里就不補充了。中國人是很有錢的，甚至是太有錢 的，在鄂爾多斯這樣的地區(qū)，億萬富翁是很多的，千萬富翁比比皆是。

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