一、何為“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”？

　　所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。有的使用權證叫做“小城鎮(zhèn)房屋使用權證”，產(chǎn)權內容的關鍵字就是“本證使用權人對本證所列房屋具有恒久使用權”或者“70年使用權”等。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

　　從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％。

　　從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。

　　從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。

　　從購賣手續(xù)看，沒有繳納商品房購賣的契稅。

　　從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。

　　從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。

　　二、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”成因

　　據(jù)報道，北京郊區(qū)的這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”住房，已經(jīng)占了北京商品房交易量的20％左右。之所以出現(xiàn)大量的鄉(xiāng)產(chǎn)權房，主要有以下一個原因：一是城市住房價格上漲過高，使得房產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)發(fā)展。二是城市化過程中，農(nóng)民的土地權益得不到保障，迫使農(nóng)村利用自己的集體土地資源建造住房出售獲利。第三個原因就是新農(nóng)村建設運動，村里把原來的宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房，不損失耕地總數(shù)又多建房，除了自住的就出售，給農(nóng)村、農(nóng)民帶來了切實的好處，城市、市民也從中受益。

　　二、購購“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”的風險

　　按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能在集體經(jīng)濟組織以外的人之間進行交易。農(nóng)業(yè)用地，沒有經(jīng)過規(guī)劃、征用改變土地性質，不能作為建設用地進行建設和開發(fā)?，F(xiàn)在在售的鄉(xiāng)產(chǎn)權房，大都是未經(jīng)過規(guī)劃程序，也沒有辦理土地征用、出讓等手續(xù)，屬于村民自建住房，所以出售的住房不能取得房屋所有權證。

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權房一般存在以下風險：

　　1、鄉(xiāng)產(chǎn)權房只具備普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

　　2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人實際只擁有房屋的恒久使用權，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。

　　3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有在房管部門備案，不在政府機構對商品房的統(tǒng)一管理范圍內，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，無法有效維護權利。

　　4、開發(fā)資金和建筑質量一般是需要銀行和政府進行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機構，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設。

　　5、房地產(chǎn)市場整頓風險。因為鄉(xiāng)產(chǎn)權房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣。以新農(nóng)村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法。

　　三、搭上“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”購房末班車

　　1、即使存在所謂的風險，也是可以化解的。頭先，無效購房合同即使需要解除，雙方也要退回已經(jīng)交付的錢物，對于購房人不會造成損失。

　　2、，國家由于公共事業(yè)的需要進行拆遷，房主即使沒有產(chǎn)權證，不直接接受國家補償，國家也要向土地所有者的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行補償。住房的所有權屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體，住房的使用者支付了費用，沒有享受到居住的權利，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府理所應當需要對房主進行賠償。如果賠償?shù)臄?shù)額和國家補償?shù)臄?shù)額差距過大，給房主造成損失，由此造成的糾紛必然是一個社會問題，各級政府都負有責任，農(nóng)民都可以為征地補償問題上訪、抗議，房主們可以效仿。

　　3、第三個就是房屋質量和維修，這個就得房主購房之前多多考察，請專業(yè)人員驗收來避免。入住以后的物業(yè)管理還可以成立業(yè)主委員會、拒交物業(yè)費等手段抗爭。

　　4、第四，政策的漏洞問題?，F(xiàn)在的“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，雖然各個手續(xù)都不合法，但是規(guī)模巨大還能建設出售，和各級政府的默許也不無關系。所以不管今后出臺什么樣的政策，都是擦屁股的，在普通商品房、限價房建設過程已經(jīng)橫征暴斂過了，再要對購了“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”的房主們下殺手，也實在說不過去了。

　　5、盡管存在以上風險，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”卻也存在購購價值，只要評估好價格和未來前景，以相對低廉的價格獲得一處住房，居住性價比較高、巨大。經(jīng)過幾年時間的發(fā)展，北京郊區(qū)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”已經(jīng)由較初的不到1000元上升到2000以上，購購的較佳時機所剩已經(jīng)不多。隨著北京市房山區(qū)建委和國土資源局對當?shù)亍班l(xiāng)產(chǎn)權房”的調查摸底，一旦“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”政策真正出臺，所有的模糊空間消失，“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”的低價就將不負存在， 2007年底以前，是購購“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”的較后時機。

　　四、北京地區(qū)可以選擇的區(qū)域和價格

　　據(jù)中大恒基統(tǒng)計，北京的鄉(xiāng)產(chǎn)權項目，絕大多數(shù)分布在房山、通州、懷柔、密云等遠郊區(qū)縣，其中房山區(qū)的鄉(xiāng)產(chǎn)權項目數(shù)量較多，占比為26%，其次為懷柔區(qū)、密云和通州區(qū)，占比分別為20%、17%和11%。

　　通州、房山兩區(qū)由于京通快速路、京石高速路與城區(qū)連結起來，縮短了往返城區(qū)的時間成本，因此在售鄉(xiāng)產(chǎn)權項目主要以普通住宅為主。而密云、懷柔兩地具有先天環(huán)境優(yōu)勢，這兩個區(qū)域內的鄉(xiāng)產(chǎn)權項目以別墅類型為主。

　　普通住宅通州價格3500－4000元/平米，房山價格2000－3000元/平米。

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