從2004年10月開始，我國已經(jīng)5次上調(diào)存款利率，7次上調(diào)住房貸款利率，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)加息周期，近期連續(xù)加息已經(jīng)不可避免。所以，張先生開始關(guān)注銀行推出的固定利率貸款，希望為將來還貸鎖定利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　充分利用公積金貸款

　　據(jù)理財(cái)師計(jì)算，利率調(diào)整后，10萬元10年和10萬元20年的公積金貸款，購房人增加的月供分別為5元左右。由于此次利率調(diào)整后，5年以上期公積金貸款利率為4.95％，比同期商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率7.38％低2.43個(gè)百分點(diǎn)，即便按照較優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)打八五折（6.273%），仍有1.32％的利差。

　　公積金管理人士測(cè)算，以10年期15萬元的房貸為例，公積金房貸每月比商業(yè)房貸少交98.63元。如果是20萬元20年按揭貸款，使用公積金貸款會(huì)比商業(yè)貸款節(jié)省3萬多元的利息。

　　等額本金比等額本息劃算

　　在辦理住房貸款時(shí)，銀行通常會(huì)給客戶提供多種可選擇的還款方式。其中，等額本金和等額本息是較常見的兩種還貸方式。理財(cái)專家提醒，在目前的加息周期里，等額本金的還款方式比等額本息更劃算。

　　由于每月金額固定，計(jì)算方便，多數(shù)房貸客戶都選擇等額本息還款方式。但目前正處于加息周期，由于選擇等額本金方式還貸，前期償還了較大比例的利息，利息總額則會(huì)相應(yīng)減少。

　　例如，一筆10年期的20萬元貸款，以目前較新“八五折”優(yōu)惠利率6.273%計(jì)算，采用等額本息還款，每月固定還款額為2247.93元，10年支付的利息總額為69751元。而采用等額本金，月還款額從頭月的2747元逐月遞減到末月的1674元，但支付的利息總額為64207元，較前者可節(jié)省5000多元。如果考慮到加息的因素，實(shí)際節(jié)省的利息會(huì)更多。

　　專家表示，等額本金還款雖然可節(jié)省利息，但也是因人而異。對(duì)于目前收入較高，但未來收入可能減少，如數(shù)年后即將面臨退休的中年借款人，等額本金還款尤其適宜。反之，對(duì)于參加工作不久，眼下收入不高但未來收入看漲的年輕人，則更宜選擇等額本息還款方式。

　　固定利率房貸優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)

　　自加息以來，到銀行咨詢和選擇固定利率房貸的客戶明顯增多，還有越來越多的貸款購房者將浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)為固定利率。

　　在央行上調(diào)利率之后，光大、中信、招行、中行、農(nóng)行、建行等幾家銀行紛紛上調(diào)了各自的固定利率。盡管目前銀行推出的固定利率房貸的利率要比央行的法定利率打八五折后略高，但如果央行再次加息，選擇固定利率房貸的貸款人就賺了。例如，7月21日上調(diào)利率后，光大銀行針對(duì)優(yōu)惠客戶推出的固定利率房貸個(gè)人住房５至１０年期基準(zhǔn)利率為6.33％，而目前央行法定的5年期以上個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率為7.38％，執(zhí)行八五折優(yōu)惠后是6.273％，兩者相差僅0.057％。如果現(xiàn)在辦理固定利率房貸10年期房貸，下一次央行只要將該檔次基準(zhǔn)利率加息0.09％，那么他就賺了。

　　不過，在確定選擇固定利率后，客戶也要對(duì)未來可能的降息做好充分的思想準(zhǔn)備。而且，如果日后一旦想把固定利率轉(zhuǎn)回為浮動(dòng)利率，是需要繳納違約金的。

　　多種房貸新品可供選擇

　　除了固定利率貸款之外，各家銀行都推出了針對(duì)不同客戶群體的房貸產(chǎn)品。比如“雙周供”適合收入相對(duì)穩(wěn)定、自有資金較為充裕、希望縮短還款期限的購房者；“氣球貸”則適合提前還貸者，或是預(yù)期未來較短年限內(nèi)資金實(shí)力顯著增強(qiáng)，后期將有大額資金進(jìn)賬者。

　　北京銀行新推出一種固定分期還款法。借款人可以根據(jù)家庭收入的變化情況，分階段調(diào)整月供，增加月供則減少利息支出。

　　招商銀行“隨借隨還”是一個(gè)具有綜合理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品。在急需用錢時(shí)，通過招行的網(wǎng)上銀行或電話銀行可以把已還貸款借出來解決燃眉之急，而貸款利率還可按房貸合同簽訂時(shí)的利率執(zhí)行。

　　光大銀行推出了“固定＋浮動(dòng)”的還款方法，即貸款人可以自由選擇前幾年使用固定利率，后多少年選擇浮動(dòng)利率。如貸款金額５０萬，貸款期限２０年，如果都選擇浮動(dòng)利率，下浮１５％后利率為６．２７３％，而如果選擇“５年固定＋１５年浮動(dòng)”，則前５年的利率僅為６．１５％，后１５年的則為６．２７３％，這樣采用區(qū)間固定利率的方式，可以節(jié)省一筆利息。因此，尤其是在５年內(nèi)考慮提前還貸的市民，采用這種方式可以少付不少利息。

　　農(nóng)業(yè)銀行推出的“房貸還款假日計(jì)劃”，貸款人可以根據(jù)自身情況，為自己的房貸還款放個(gè)假。就是在約定假期內(nèi)（單次假期較長為24個(gè)月），借款人只需按期支付貸款利息，而暫時(shí)不用歸還貸款本金，等假日結(jié)束之后再按等額本息或等額本金還款方式歸還貸款本息。這種方式可以在貸款初期或者暫時(shí)資金周轉(zhuǎn)不開時(shí)緩解購房人的還貸壓力。

　　不同的購房者可以根據(jù)實(shí)際需求，選擇較適合自己的房貸產(chǎn)品。

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