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取消?保留? 期房預(yù)售站在“生死邊緣”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 676 次
然而,作為一個銷售手段,預(yù)售制度在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中起到了重要的作用,它使眾多樓盤得以迅速銷售,使國家的經(jīng)濟(jì)、稅收有了強(qiáng)有力的保障?!耙蛞瓘U食”是一些開發(fā)商對取消期房建議的強(qiáng)烈言辭。那么,期房預(yù)售制度存在著哪些問題?它的取消與否跟房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著怎樣的聯(lián)系?通過辨別取消與保留這兩種聲音,我們試圖尋找一種適合的答案……
●糾紛多抬房價 期房預(yù)售已成樓市“罪魁”
位于北京東部一個剛剛開盤的項目,開盤價格為12500元/平方米,一共400多套房,通過排號他們發(fā)現(xiàn),有將近2000位購房人在等待,于是,該項目開發(fā)商馬上將價格上調(diào)至13000元/平方米……聯(lián)想到90年代初,一個十幾萬平方米的項目啟動資金200萬就能操作,靠的就是先拿這部分錢跑手續(xù),項目立項后馬上進(jìn)行銷售,通過預(yù)售迅速回籠資金,補(bǔ)交土地出讓金,較終完成數(shù)億的成交額??梢哉f,期房預(yù)售是開發(fā)商發(fā)家致富的一大“法寶”。
眾所周知,房價能炒上去,一個重要原因就是,在期房預(yù)售的條件下,房產(chǎn)商具有操縱資源和價格的先決條件,捂盤惜售、囤積居奇是常有的事情。由于近兩年土地市場供應(yīng)量嚴(yán)重不足,而消費(fèi)者的購房需求卻在急劇增加,供不應(yīng)求的市場狀態(tài)導(dǎo)致了樓盤尚在挖坑就開始銷售,好一些的樓盤甚至?xí)灰豢?,價格自然在這種恐慌性購購下不斷飆升。
除了導(dǎo)致房價上漲,質(zhì)量風(fēng)險亦是期房預(yù)售制度的“原罪”。賽德天勤律師事務(wù)所吳將律師說,90年代中期,貨不對板、虛假廣告、承諾不兌現(xiàn)等預(yù)售制度帶來的弊病嚴(yán)重地影響著房地產(chǎn)業(yè),而且使房地產(chǎn)開發(fā)商成為人們心目中的“奸商”。即使到了2007年,北京知名樓盤逸翠園也由于工程質(zhì)量問題損害了消費(fèi)者的利益。由此可以看出,期房預(yù)售“剝奪”了消費(fèi)者的知情權(quán),使消費(fèi)者承擔(dān)了諸多未知的風(fēng)險。
據(jù)有關(guān)專家介紹,當(dāng)初設(shè)立商品房預(yù)售制度的條件如今都已經(jīng)不復(fù)存在。從融資渠道來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的難度已經(jīng)大為降低;而且經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升,對預(yù)售房制度的依賴性逐漸減弱。更重要的是,當(dāng)初建立商品房預(yù)售制度是因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣。而現(xiàn)在,房地產(chǎn)投資過熱,房價大幅度攀升。從某種程度上來看,商品房預(yù)售制度正在成為開發(fā)商囤積居奇、推動房價上漲的幫兇。
媒體評論員陳一舟說,在市場經(jīng)濟(jì)條件下,購賣雙方應(yīng)該是平等的,但房產(chǎn)商與消費(fèi)者地位卻極不平等。而一旦禁售期房,這種不對等、不公正的游戲規(guī)則就會被打破,房產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)利就能限度地得到保障。
現(xiàn)房交易讓購房者有了選擇權(quán)和評價權(quán),對于房產(chǎn)的質(zhì)量、構(gòu)造、價格、配套設(shè)施等,滿意就購,不滿意就不購,開發(fā)商也不能再通過虛假浮夸來誤導(dǎo)消費(fèi)者。這必然會促動房產(chǎn)商重新進(jìn)行合理的價格定位,更加注重房產(chǎn)質(zhì)量。
●取消預(yù)售 開發(fā)商大者洗牌小者淘汰
取消期房預(yù)售的建議一出,立刻遭至開發(fā)商的一致反對。曾有人認(rèn)為,現(xiàn)在的開發(fā)商已經(jīng)具備了雄厚的資金,否則怎么會在土地拍賣市場上動輒十幾甚至90多個億出手呢?一位不愿透露姓名的大型項目開發(fā)商對記者解釋說:開發(fā)商對銀行的依賴是普遍的,特別是大開發(fā)商,多個項目一齊上馬,沒有銀行支持和加快預(yù)售款流轉(zhuǎn),資金鏈條肯定會斷。
“如果取消預(yù)售制度,勢必會造成一大批小開發(fā)商被淘汰?!北本┤f達(dá)副總經(jīng)理盧明在接受記者采訪時說,但是剩下的有實力的開發(fā)商很可能壟斷了土地,土地掌握在少數(shù)開發(fā)商手里,囤積居奇的可能性更加增大,房價上漲是必然的。
開發(fā)商馬先生告訴記者,當(dāng)前一般房地產(chǎn)項目投資里開發(fā)商自有資金準(zhǔn)備為總投資的30%~40%,尤其是土地使用權(quán)拍賣使地價幾乎占到了總投資的50%,且項目開發(fā)貸款在銀根緊縮政策下難以實現(xiàn),預(yù)售收入幾乎成了后續(xù)投入的主要來源。如果沒有預(yù)售收入,那就意味著項目總投資將無法實現(xiàn),房子蓋不起來,這樣,相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)投資會選擇退出,直接導(dǎo)致商品房供應(yīng)量銳減,在購房需求持續(xù)堅挺的當(dāng)前,房價將更快速地上漲。再加上信貸緊縮,從出地面到結(jié)構(gòu)封頂?shù)?~10個月內(nèi),項目資金鏈將十分緊張,工程進(jìn)度充滿變數(shù)。
北京新松集團(tuán)的一位負(fù)責(zé)人告訴記者,一旦取消期房預(yù)售,開發(fā)商會另辟蹊徑保證利潤的化,有關(guān)部門希望看到的房價平抑幾乎不可能。由于現(xiàn)房銷售占用的資金量大,投入成本和產(chǎn)生的利息都很高,因此,在現(xiàn)房后勢必要把價格提高。而怎樣定價也不是難事,只要看看周邊在銷的項目價格,比照自己的項目,仍然能定出自己滿意的價格。
●禁售期房時機(jī)尚未成熟
“將期房預(yù)售改為現(xiàn)房銷售,從長期來看是一個必然的趨勢,但就目前來看,廢止預(yù)售制度的較佳時機(jī)還遠(yuǎn)未到來,盲目做出改變反而會適得其反,引發(fā)更多矛盾?!敝袊嗣翊髮W(xué)土地資源管理系副教授鄭華在接受記者采訪時直言。
鄭華告訴記者,當(dāng)初建立起期房預(yù)售制度,目的一是加大供應(yīng)量,以解決當(dāng)時城市居民改善居住條件的迫切需求;二是降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻,拓寬開發(fā)商的融資渠道,從根本上也是為了刺激生產(chǎn)、加速供給。鄭華認(rèn)為,十多年以來,供需矛盾非但沒有減弱,相反是在各類需求的釋放下,越來越突出地體現(xiàn)出來。在她看來,正是基于這個原因,預(yù)售制度仍然是中國房地產(chǎn)目前應(yīng)當(dāng)堅持的銷售模式。
“一旦取消預(yù)售,只能意味著住宅產(chǎn)品供應(yīng)減緩,反而使得房價在短時間內(nèi)迅速上漲,又回到過去緊縮供給這個并不成功的調(diào)控老路上?!北本┏蓸I(yè)行投資顧問有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)這樣解釋道。
邵念強(qiáng)指出,作為政府,應(yīng)該通過各種方式,打擊違法違規(guī)行為,促進(jìn)產(chǎn)品入市,而非有病亂投醫(yī),取消預(yù)售這個現(xiàn)在看來依然利大于弊的銷售模式。
“隨著供求關(guān)系平衡,房地產(chǎn)成為了購方市場,老百姓有充分的余地去選擇購哪里的房子、購什么樣的房子,到那時,現(xiàn)房自然會成為市場的選擇,預(yù)售制不用強(qiáng)制也會自行退出舞臺,這一定是未來的大趨勢?!编嵢A如是說。 (責(zé)任編輯:JN040)
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