對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，雖說近年來消費(fèi)環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善，但是仍然讓很多購房者吃盡苦頭。2008央視春晚演出的小品《夢幻家園》雖然多少有點(diǎn)調(diào)侃的意味，但是不可否認(rèn)，小品中展現(xiàn)出來的消費(fèi)陷阱確確實(shí)實(shí)存在著。

因此對于普通購房者而言，面對樓市陷阱，與其事后煩惱，不如提前防范。本報(bào)記者總結(jié)了幾種樓市常見陷阱并請專業(yè)律師做了提醒，希望能對購房者有所幫助，順利購到滿意的房子，讓家園不再夢幻。

　　看房選房階段

　　陷阱1：空手套“白狼”

在豐厚利潤的吸引下，很多公司紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這些公司由于沒有長遠(yuǎn)打算、看重短期利益、缺乏專業(yè)人才、或者資金也不太充足，因此產(chǎn)品品質(zhì)不高，承諾不給兌現(xiàn)，對購房者不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象容易發(fā)生。

律師提醒：這樣的公司往往后期資金不足，不能按期將房子交付使用，購房者購了這樣的房子，將會(huì)麻煩不斷。因此購房者應(yīng)該頭選資金實(shí)力雄厚，口碑好的品牌開發(fā)商，在購房前一定要審查開發(fā)商的土地使用證、銷售許可證等重要證件，實(shí)地察看房屋開發(fā)進(jìn)度，在可能情況下盡量摸清開發(fā)商的背景，查明注冊資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資格證書等情況。

　　陷阱2：配套虎頭蛇尾

為了吸引購房者，有些開發(fā)商開盤前期就聲稱自己可以提供各種各樣完備的配套。銷售項(xiàng)目時(shí)對今后的生活配套設(shè)施承諾得無缺，但購房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)許多承諾并不到位。從而出現(xiàn)了“園林”變成了“旱地”、教育設(shè)施由于人數(shù)少手續(xù)不全等不被教育行政部門認(rèn)可等問題。

律師提醒：購房者對待售樓員和樓書的忽悠一定要冷靜冷靜再冷靜，不要被表面現(xiàn)象迷糊，分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，調(diào)查了解相應(yīng)的配套設(shè)施是否為行政部門所認(rèn)可、將來有無規(guī)劃、實(shí)施的時(shí)間、地點(diǎn)、有無條件限制等；再看周圍是否有替換的配套設(shè)施。另外要將非常關(guān)注的配套內(nèi)容及相應(yīng)的違約責(zé)任納入合同。

　　陷阱3：使用年限縮水

曾有讀者反映，購購過一爛尾樓改造工程，在詢問該樓盤土地使用年限時(shí)，售樓小姐說是70年。后來簽預(yù)售合同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著房屋使用期限僅為50年，在質(zhì)問售樓小姐時(shí)得到的回敬是：“合同不是寫的50年嗎？”該讀者大呼上當(dāng)。

律師提醒：簽約前一定要弄清房屋土地使用權(quán)的起始期限。時(shí)下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的，購房人購了房后，對該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限，減去開發(fā)商開發(fā)過程的年限。建議購房人在簽約前，較好仔細(xì)審核土地使用證，確定使用年限的起始時(shí)間，再結(jié)合約定的房屋交付時(shí)間確定實(shí)際使用年限，。另外，要密切關(guān)注所購商品住宅的土地是不是住宅用地，如果是商業(yè)用地，使用年限一般是50年或是40年。

　　陷阱4： 房屋中介

房屋中介機(jī)構(gòu)，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理等服務(wù)的營業(yè)性活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。一些不誠信的房屋中介機(jī)構(gòu)設(shè)套收取其他費(fèi)用，或者在收取中介費(fèi)用后故意提供虛假或無效的房源信息，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。

律師提醒：頭先，找有信譽(yù)的房屋中介機(jī)構(gòu)，并查看其資質(zhì)，中介必須要有《營業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》和《資質(zhì)證》，營業(yè)執(zhí)照上的辦公地點(diǎn)與注冊地址須一致，這些是識破黑中介較簡單的辦法。其次，慎訂書面合同，簽署協(xié)議時(shí)一定要仔細(xì)看清楚合同的每個(gè)細(xì)微條款，這樣才能避免掉進(jìn)黑中介的陷阱。第三，要確定履行期限；第四，要規(guī)定中介機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。對于未納入合同的重要內(nèi)容要堅(jiān)持訂立補(bǔ)充合同，不能輕信口頭承諾。

　　簽訂合同階段

　　陷阱1：內(nèi)部認(rèn)購

內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。不少開發(fā)商推出的“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部登記”樓盤，都未獲得商品房銷售許可證。開發(fā)商為提前回收資金，加速周轉(zhuǎn)，或檢驗(yàn)樓盤投放市場的反應(yīng)，通常拿這種沒有預(yù)售證的樓盤，以“內(nèi)部認(rèn)購”的方式對外銷售。

開發(fā)商熱衷“內(nèi)部認(rèn)購”，是想借此控制一批潛在的購房者，還可以給人造成該樓盤已被一空的假象。消費(fèi)者追捧“內(nèi)部認(rèn)購”，則是因?yàn)檫@時(shí)候購房，每平方米通常要比開盤后的價(jià)格低一些，也容易購到理想的樓層、戶型。

律師提醒：“內(nèi)部認(rèn)購”后，倘若出現(xiàn)開發(fā)商不能按期交付房子、房子出現(xiàn)質(zhì)量問題、開發(fā)商“攜款而逃”等問題，購房者難以受到法律保障。

　　陷阱2：合同中的賠付條款

一般而言，商品房購賣合同中延遲交房、面積誤差、權(quán)證辦理等條款都是購賣雙方自行約定的。一些房地產(chǎn)開發(fā)商對按期履行合同沒有信心，從而會(huì)在賠付問題上避重就輕，作出有利于自己一方的約定。　　

律師提醒：盡量將合同拿給專業(yè)的律師把關(guān)，根據(jù)律師的意見修改合同。如果請不到合適的律師，也要多向業(yè)界人士請教。

　　陷阱3：合同空白處

有些開發(fā)商在與購房者簽訂合同時(shí)，不給購房者閱讀、研究合同文本的時(shí)間，使購房者對合同陷阱防不勝防。更有甚者會(huì)對合同的空白處做手腳，添增條款，購房者即使不承認(rèn)，也是口說無憑。

律師提醒：購房者簽訂合同時(shí)，一定要耐心看完全文，遇到空白處如無需填寫時(shí)，應(yīng)劃上橫線，防止對方在空白處私自填上對其有利的內(nèi)容。

　　收房入住階段

　　陷阱1：先簽字再給鑰匙

不少開發(fā)商在通知購房者收樓時(shí)，都會(huì)先讓他們在收樓的文件上簽名，然后再給他們鎖匙，待進(jìn)房查看后才發(fā)現(xiàn)房子多處不合格，回頭再找開發(fā)商理論時(shí)，卻明顯處于弱勢地位。

律師提醒：收樓前要求開發(fā)商出示項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格的文件，按照天津市的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者出示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》，否則不能將房屋交付購房者。

　　陷阱2：強(qiáng)制收費(fèi)

交房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商要求購房者繳納天然氣初裝費(fèi)，電表安裝費(fèi)、電力增容費(fèi)、煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用，否則不辦理交房手續(xù)。

律師提醒：自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)（簡稱‘四源’建設(shè)費(fèi)）?！脑础墙ㄔO(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項(xiàng)目總投資內(nèi)的，開發(fā)商要求購房者繳納當(dāng)然是沒有道理的。

住宅開發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用。”對于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房價(jià)之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的外都應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商因購房者拒絕交費(fèi)而不交付房屋的，購房者應(yīng)該注意保留證據(jù)，要求開發(fā)商出具相關(guān)書面文件。

　　陷阱3：面積縮水

市場上，開發(fā)商混淆視覺欺詐面積的做法主要有如下幾種，一、開發(fā)商將不應(yīng)計(jì)入銷售面積的部分不動(dòng)聲色地滲入，以增加每套住宅應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e；二、以建筑面積計(jì)價(jià)，承諾較高的使用系數(shù)，卻不將該系數(shù)寫入銷售合同，房子交付時(shí)，系數(shù)大打折扣，使購家損失了其應(yīng)得的使用面積；三、以使用面積計(jì)價(jià)，混淆建筑面積與使用面積的概念，擴(kuò)大使用面積的計(jì)算范圍；小幅度夸大使用面積，經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測量后，因差額較小，不另結(jié)算。

律師提醒：按較高法院有關(guān)司法解釋，房屋建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸你。此外，購房人收房時(shí)，要向開發(fā)商索要《商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書》，如對面積有異議，可委托相關(guān)測繪單位對面積重測。

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