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事后煩惱不如提前防范 律師支招規(guī)避購房"陷阱"
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 532 次
對于房地產(chǎn)行業(yè)來講,雖說近年來消費(fèi)環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善,但是仍然讓很多購房者吃盡苦頭。2008央視春晚演出的小品《夢幻家園》雖然多少有點(diǎn)調(diào)侃的意味,但是不可否認(rèn),小品中展現(xiàn)出來的消費(fèi)陷阱確確實(shí)實(shí)存在著。
因此對于普通購房者而言,面對樓市陷阱,與其事后煩惱,不如提前防范。本報(bào)記者總結(jié)了幾種樓市常見陷阱并請專業(yè)律師做了提醒,希望能對購房者有所幫助,順利購到滿意的房子,讓家園不再夢幻。
看房選房階段
陷阱1:空手套“白狼”
在豐厚利潤的吸引下,很多公司紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場,這些公司由于沒有長遠(yuǎn)打算、看重短期利益、缺乏專業(yè)人才、或者資金也不太充足,因此產(chǎn)品品質(zhì)不高,承諾不給兌現(xiàn),對購房者不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象容易發(fā)生。
律師提醒:這樣的公司往往后期資金不足,不能按期將房子交付使用,購房者購了這樣的房子,將會(huì)麻煩不斷。因此購房者應(yīng)該頭選資金實(shí)力雄厚,口碑好的品牌開發(fā)商,在購房前一定要審查開發(fā)商的土地使用證、銷售許可證等重要證件,實(shí)地察看房屋開發(fā)進(jìn)度,在可能情況下盡量摸清開發(fā)商的背景,查明注冊資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資格證書等情況。
陷阱2:配套虎頭蛇尾
為了吸引購房者,有些開發(fā)商開盤前期就聲稱自己可以提供各種各樣完備的配套。銷售項(xiàng)目時(shí)對今后的生活配套設(shè)施承諾得無缺,但購房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時(shí),會(huì)發(fā)現(xiàn)許多承諾并不到位。從而出現(xiàn)了“園林”變成了“旱地”、教育設(shè)施由于人數(shù)少手續(xù)不全等不被教育行政部門認(rèn)可等問題。
律師提醒:購房者對待售樓員和樓書的忽悠一定要冷靜冷靜再冷靜,不要被表面現(xiàn)象迷糊,分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性,調(diào)查了解相應(yīng)的配套設(shè)施是否為行政部門所認(rèn)可、將來有無規(guī)劃、實(shí)施的時(shí)間、地點(diǎn)、有無條件限制等;再看周圍是否有替換的配套設(shè)施。另外要將非常關(guān)注的配套內(nèi)容及相應(yīng)的違約責(zé)任納入合同。
陷阱3:使用年限縮水
曾有讀者反映,購購過一爛尾樓改造工程,在詢問該樓盤土地使用年限時(shí),售樓小姐說是70年。后來簽預(yù)售合同時(shí),他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著房屋使用期限僅為50年,在質(zhì)問售樓小姐時(shí)得到的回敬是:“合同不是寫的50年嗎?”該讀者大呼上當(dāng)。
律師提醒:簽約前一定要弄清房屋土地使用權(quán)的起始期限。時(shí)下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的,購房人購了房后,對該房屋所享有的使用年限應(yīng)為:原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限,減去開發(fā)商開發(fā)過程的年限。建議購房人在簽約前,較好仔細(xì)審核土地使用證,確定使用年限的起始時(shí)間,再結(jié)合約定的房屋交付時(shí)間確定實(shí)際使用年限,。另外,要密切關(guān)注所購商品住宅的土地是不是住宅用地,如果是商業(yè)用地,使用年限一般是50年或是40年。
陷阱4: 房屋中介
房屋中介機(jī)構(gòu),是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理等服務(wù)的營業(yè)性活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。一些不誠信的房屋中介機(jī)構(gòu)設(shè)套收取其他費(fèi)用,或者在收取中介費(fèi)用后故意提供虛假或無效的房源信息,侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。
律師提醒:頭先,找有信譽(yù)的房屋中介機(jī)構(gòu),并查看其資質(zhì),中介必須要有《營業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》和《資質(zhì)證》,營業(yè)執(zhí)照上的辦公地點(diǎn)與注冊地址須一致,這些是識破黑中介較簡單的辦法。其次,慎訂書面合同,簽署協(xié)議時(shí)一定要仔細(xì)看清楚合同的每個(gè)細(xì)微條款,這樣才能避免掉進(jìn)黑中介的陷阱。第三,要確定履行期限;第四,要規(guī)定中介機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。對于未納入合同的重要內(nèi)容要堅(jiān)持訂立補(bǔ)充合同,不能輕信口頭承諾。
簽訂合同階段
陷阱1:內(nèi)部認(rèn)購
內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。不少開發(fā)商推出的“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部登記”樓盤,都未獲得商品房銷售許可證。開發(fā)商為提前回收資金,加速周轉(zhuǎn),或檢驗(yàn)樓盤投放市場的反應(yīng),通常拿這種沒有預(yù)售證的樓盤,以“內(nèi)部認(rèn)購”的方式對外銷售。
開發(fā)商熱衷“內(nèi)部認(rèn)購”,是想借此控制一批潛在的購房者,還可以給人造成該樓盤已被一空的假象。消費(fèi)者追捧“內(nèi)部認(rèn)購”,則是因?yàn)檫@時(shí)候購房,每平方米通常要比開盤后的價(jià)格低一些,也容易購到理想的樓層、戶型。
律師提醒:“內(nèi)部認(rèn)購”后,倘若出現(xiàn)開發(fā)商不能按期交付房子、房子出現(xiàn)質(zhì)量問題、開發(fā)商“攜款而逃”等問題,購房者難以受到法律保障。
陷阱2:合同中的賠付條款
一般而言,商品房購賣合同中延遲交房、面積誤差、權(quán)證辦理等條款都是購賣雙方自行約定的。一些房地產(chǎn)開發(fā)商對按期履行合同沒有信心,從而會(huì)在賠付問題上避重就輕,作出有利于自己一方的約定。
律師提醒:盡量將合同拿給專業(yè)的律師把關(guān),根據(jù)律師的意見修改合同。如果請不到合適的律師,也要多向業(yè)界人士請教。
陷阱3:合同空白處
有些開發(fā)商在與購房者簽訂合同時(shí),不給購房者閱讀、研究合同文本的時(shí)間,使購房者對合同陷阱防不勝防。更有甚者會(huì)對合同的空白處做手腳,添增條款,購房者即使不承認(rèn),也是口說無憑。
律師提醒:購房者簽訂合同時(shí),一定要耐心看完全文,遇到空白處如無需填寫時(shí),應(yīng)劃上橫線,防止對方在空白處私自填上對其有利的內(nèi)容。
收房入住階段
陷阱1:先簽字再給鑰匙
不少開發(fā)商在通知購房者收樓時(shí),都會(huì)先讓他們在收樓的文件上簽名,然后再給他們鎖匙,待進(jìn)房查看后才發(fā)現(xiàn)房子多處不合格,回頭再找開發(fā)商理論時(shí),卻明顯處于弱勢地位。
律師提醒:收樓前要求開發(fā)商出示項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格的文件,按照天津市的有關(guān)規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者出示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》,否則不能將房屋交付購房者。
陷阱2:強(qiáng)制收費(fèi)
交房時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商要求購房者繳納天然氣初裝費(fèi),電表安裝費(fèi)、電力增容費(fèi)、煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用,否則不辦理交房手續(xù)。
律師提醒:自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)(簡稱‘四源’建設(shè)費(fèi))?!脑础墙ㄔO(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項(xiàng)目總投資內(nèi)的,開發(fā)商要求購房者繳納當(dāng)然是沒有道理的。
住宅開發(fā)成本費(fèi)用,包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用。”對于新建住宅,所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房價(jià)之內(nèi),除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的外都應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商因購房者拒絕交費(fèi)而不交付房屋的,購房者應(yīng)該注意保留證據(jù),要求開發(fā)商出具相關(guān)書面文件。
陷阱3:面積縮水
市場上,開發(fā)商混淆視覺欺詐面積的做法主要有如下幾種,一、開發(fā)商將不應(yīng)計(jì)入銷售面積的部分不動(dòng)聲色地滲入,以增加每套住宅應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e;二、以建筑面積計(jì)價(jià),承諾較高的使用系數(shù),卻不將該系數(shù)寫入銷售合同,房子交付時(shí),系數(shù)大打折扣,使購家損失了其應(yīng)得的使用面積;三、以使用面積計(jì)價(jià),混淆建筑面積與使用面積的概念,擴(kuò)大使用面積的計(jì)算范圍;小幅度夸大使用面積,經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測量后,因差額較小,不另結(jié)算。
律師提醒:按較高法院有關(guān)司法解釋,房屋建筑面積與約定面積不符時(shí),合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān),所有權(quán)歸你。此外,購房人收房時(shí),要向開發(fā)商索要《商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書》,如對面積有異議,可委托相關(guān)測繪單位對面積重測。
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