開發(fā)商未能按照合同的約定如期交房，實際上是一種違約行為，但開發(fā)商往往不愿履行違約責(zé)任，給業(yè)主相應(yīng)的賠償。業(yè)主與開發(fā)商的交涉大多不歡而散，較后業(yè)主只能拿起法律的武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益，這其實也是解決問題的較有效的手段。

　　【案例一：中大九里德】

　　中大無信，交房無期

　　3月15日，2008年上海之春（查看地圖）房產(chǎn)展示交易會現(xiàn)場聚集了近30個手舉紙板抗議的人，他們手中的紙板上都寫著“中大無信，交房無期”的內(nèi)容。從現(xiàn)場了解到，正在抗議的這些人都是中大九里德（查看地圖）一期的業(yè)主。其中一位業(yè)主告訴記者：“購房子的時候，合同上明確寫著交房日期是2007年12月31日，等到臨近交房的時候卻通知我們要推遲交房，具體什么時間也沒說。后來又說過完年就能交房，可是到現(xiàn)在我們都沒有拿到房子，中大的人也沒有給我們回應(yīng)”。另一位業(yè)主則向記者表示他們曾經(jīng)嘗試和中大的高層溝通，希望能有解決方案，但始終沒有結(jié)果。

　　開發(fā)商說法：

　　中大九里德負(fù)責(zé)人說：我們的確延期交房了，但會按照當(dāng)初簽訂的合同賠償違約金的，所以沒什么好說的。

　　合同規(guī)定：

　　在中大九里德苑（一期）的銷售合同上明確寫著：甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之0.5計算，違約金自本合同第十一條約定的較后交付期限之天起算至實際交付之日止。逾期超過60天，乙方有權(quán)選擇下列第1種方案追究甲方責(zé)任：壹、乙方有權(quán)單方面解除本合同。

　　律師支招：

　　延期交房的違約金應(yīng)按照業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房購賣合同》執(zhí)行。對于大家關(guān)心的延期交房期間在外租房的租金賠付問題，較高法院司法解釋明確規(guī)定，在延期交房期間，房租應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。但開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交付日期所發(fā)生的利息計算；如果開發(fā)商在寬限期限過后，仍不能交房的，那么購房者有權(quán)解除合同，同時要求開發(fā)商返還購房款及利息，并支付違約金。

　　事實上，只要過了約定交房時間，哪怕是一秒鐘，購房者的利益就已經(jīng)受到了侵害，開發(fā)商就應(yīng)該按約定的比例進(jìn)行賠償，途徑是向有關(guān)行政部門投訴。但購房者應(yīng)該知道的是，一年之內(nèi)屬于行政調(diào)解有效期，法院的訴訟期為兩年，如果過了兩年，訴至法院也不再被受理，所以購房者如果走法律途徑要趁早。

　　【案例二】

　　捂盤等漲，不惜毀約

　　2003年9月6日，市民杜先生和一家房產(chǎn)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》并支付了房款。但到了2004年5月15日的交房日，杜先生卻一直不能取得產(chǎn)權(quán)證，之后的一段時間內(nèi)，房產(chǎn)商也沒有交證的意思。杜先生認(rèn)為是由于房地產(chǎn)市場形勢比較好，房價漲了很多，開發(fā)商只想捂盤等待價格上漲，不惜毀約賠償。2005年1月6日，杜先生把房產(chǎn)商告上了法院。

　　開發(fā)商說法：

　　杜先生提出，房產(chǎn)商未按期交房，應(yīng)當(dāng)支付他逾期交房違約金一萬余元。面對杜先生的指責(zé)，房產(chǎn)商辯稱，雖然延期交付房屋，但根據(jù)合同約定，違約金只能按違約后的60天內(nèi)計算，因為逾期交房60天，杜先生只能選擇單方面解除合同，所以不同意杜先生的訴請。

　　合同約定：

　　雙方約定：在2004年5月15日前，房產(chǎn)商應(yīng)將房屋交付給杜先生并辦出小產(chǎn)證，如果在約定的期限內(nèi)沒有交付，房產(chǎn)商須向杜先生支付違約金，違約金按已支付的房價款日萬分之一計算。如果逾期超過60天還沒有交房，杜先生有權(quán)選擇單方面解除本合同。

　　律師支招：

　　律師表示，由于目前房市狀況比較好，不少房產(chǎn)商和賣房者為了在房價抬高后賺取更多的利潤，寧愿毀約也不愿交房。為此，購房者就更應(yīng)該在簽訂購房合同時多長個心眼。

　　律師建議廣大購房者在簽合同時要注意以下兩個方面條款的完善：

　?。和晟七`約責(zé)任的條款，特別是造成房屋無法交付時，責(zé)任方的賠付該如何約定。例如此案中，如果當(dāng)時杜先生和房產(chǎn)商在合同中不光約定60天后他可單方面解除合同，還應(yīng)該約定房產(chǎn)商由于自身原因無法交房時，杜先生一旦解除合同了，房產(chǎn)商應(yīng)付什么樣的責(zé)任，否則只是解除合同，房產(chǎn)商就無須承擔(dān)其他責(zé)任了。

　?。汉炗喓贤瑫r不妨對解除合同的期限也做相應(yīng)的約定。這不僅可以使得消費者在交易無法繼續(xù)的情況下有更好的依據(jù)，同時也可在一定程度上防止部分因購房者故意拖延時間，增加賣房者的賠償負(fù)擔(dān)。

　　【案例三：萬邦二期】

　　違約不賠業(yè)主上訴

　　2000年9月30日，宋小姐購購萬邦二期的一套房子。按照《合同》約定，萬邦公司應(yīng)于2001年11月30日前將宋小姐所購購的房屋交付使用。但是，萬邦公司實際取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證的日期為2002年2月5日，實際交納物業(yè)維修基金的時間為2002年1月29日，按照《合同》約定已經(jīng)違約。在與萬邦公司多次交涉未果的情況下，宋小姐向上海市浦東新區(qū)人民法院依法提起訴訟，要求萬邦公司賠付違約金人民幣7066.82元（違約金的計算自2001年12月1日起至2002年1月29日止，每天的違約金按總房價的萬分之三計算），并負(fù)擔(dān)本案訴訟費。

　　開發(fā)商說法：

　　萬邦公司稱延期交房事出有因。在本案涉訟房屋建造期間，本市遭遇特強(qiáng)降雨五天，在施工期間還遇到酷熱天氣達(dá)23天，在這些情況下無法正常施工。此外，當(dāng)時又恰逢上海召開APEC會議，交通受到限制，所需建材無法運至導(dǎo)致無法施工?；谏鲜鲈?，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免除萬邦公司部分逾期交房責(zé)任。

　　合同約定：

　　萬邦公司應(yīng)于2001年11月30日前將宋小姐所購購的房屋交付使用，如萬邦公司在2001年12月31日前沒有取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），宋小姐有權(quán)單方面解除合同。

　　律師支招：

　　律師認(rèn)為，現(xiàn)實生活中，房屋雖然已實際交付但產(chǎn)證遲延辦理的情況比比皆是，這有配套上的原因，也有規(guī)范上的原因等等，但訴訟時以購房者勝訴的居多。律師提醒購房者，如果開發(fā)商辦不出產(chǎn)證，業(yè)主可以聯(lián)合起來向法院提起訴訟，因為訴訟往往會迫使開發(fā)商加快辦證的進(jìn)程，同時業(yè)主也能盡早獲得賠償、維護(hù)自身權(quán)益。

　　●記者手記

　　延期交房并非個案

　　2007年之前，由于上海房地產(chǎn)市場上產(chǎn)生了供不應(yīng)求的局面，因此銷售的大多是期房，而開發(fā)商延期交房的現(xiàn)象也頻頻發(fā)生，記者接到這方面的投訴也很多。比如名江七星城（查看地圖）、美晶佳園等就很有代表性。

　　據(jù)記者了解，開發(fā)商延期交房的情況是有一定的普遍性的，也是潛藏風(fēng)險的。因為延期交房的原因常常是辦不出大產(chǎn)證，而產(chǎn)證辦不出來，就潛藏著開發(fā)商因不堪債務(wù)負(fù)荷而將業(yè)主購購的房子抵押出去的可能，這種事情曾經(jīng)也發(fā)生過，后果非常嚴(yán)重。

　　再者，如果開發(fā)商突然倒下，那么業(yè)主找誰去辦產(chǎn)證、找誰去辦入住許可證？對此，許多業(yè)主都明確表達(dá)了他們的擔(dān)心，而且容易激化與開發(fā)商之間的矛盾，甚至較后對簿公堂。是應(yīng)該引起高度重視的時候了。

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