請(qǐng)問(wèn)，沒(méi)有綠卡也可以到海外投資房產(chǎn)嗎？比廣州貴很多嗎？“以房養(yǎng)學(xué)”的賬怎么算？中國(guó)房產(chǎn)有70年的產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，那么澳大利亞的房產(chǎn)呢？

　　跑腿： “以房養(yǎng)學(xué)”的概念早在2002年就有，但是并不普及，2007年、2008年，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大熱的時(shí)候，逐漸被國(guó)人所認(rèn)識(shí)。記者從廣州頭家推出“以房養(yǎng)學(xué)”概念的某移民機(jī)構(gòu)獲悉，現(xiàn)在這方面的業(yè)務(wù)量開(kāi)始成倍增加，不過(guò)基數(shù)還不是特別多，大約一年也就百單左右。

　　綜合各種因素，對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在購(gòu)澳大利亞的房子并不算貴，是個(gè)入市的好機(jī)會(huì)。但是一定要通過(guò)正規(guī)的渠道和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)交易，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　文/記者蔣悅飛

　　小案例

　　留學(xué)三年不賠反賺

　　潘勇輝算是代“以房養(yǎng)學(xué)”的留學(xué)生。2001年，潘勇輝到澳大利亞留學(xué)，一過(guò)去就購(gòu)了一套房。當(dāng)時(shí)的匯率大約是4.2，一個(gè)包含了三個(gè)房間的別墅共計(jì)30萬(wàn)澳元。當(dāng)時(shí)潘勇輝自己住一個(gè)房間，其他兩個(gè)房間按照一個(gè)房間100澳元/周的價(jià)格租給兩位留學(xué)生，一個(gè)月就是800澳元，基本已經(jīng)能夠抵扣月供。

　　到2004年潘勇輝畢業(yè)的時(shí)候，房子升值到55萬(wàn)澳元，而且匯率上升至6.5，折合成人民幣為357.5萬(wàn)元，不計(jì)各種手續(xù)費(fèi)，這套房子賺了近兩倍。而三年的留學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)大約為7萬(wàn)澳元，潘勇輝不僅賺回了學(xué)費(fèi)，還小賺了一筆。

　　算個(gè)賬

　　以在墨爾本留學(xué)三年為例，購(gòu)一套三房?jī)r(jià)值40萬(wàn)澳元的別墅，澳元與人民幣匯率1：4.4。以下除標(biāo)注外均為澳元。

　　生活費(fèi)　 1.2萬(wàn)/年×3=3.6萬(wàn)(折合人民幣15.84萬(wàn))

　　學(xué) 費(fèi) 2萬(wàn)/年×3=6萬(wàn)(折合人民幣26.4萬(wàn))

　　購(gòu)房收入 租金收入：除孩子自住一間，其他兩間出租，收入為：180/周/間×2間×52周×3年=5.616萬(wàn)(折合人民幣24.71萬(wàn))。

　　升值收入：澳大利亞房?jī)r(jià)每年升10%，3年房產(chǎn)升值部分(40萬(wàn)×1.13)-40萬(wàn)=13.24萬(wàn)(折合人民幣58.256萬(wàn))

　　盈 余 人民幣24.71萬(wàn)+58.256萬(wàn)-15.84萬(wàn)-26.4萬(wàn)=40.726萬(wàn)

　　你問(wèn)我答

　　1 問(wèn)：“以房養(yǎng)學(xué)”一般需多少錢(qián)？

　　答：五六十萬(wàn)元人民幣起步。

　　某移民機(jī)構(gòu)總裁盧有駿告訴記者，“以房養(yǎng)學(xué)”所需的資金量并沒(méi)有想象中的那么大。目前澳大利亞一個(gè)別墅的價(jià)格大約是40萬(wàn)澳元，按照平方計(jì)算的話(huà)，大約是五六千元人民幣一平方米，相比廣州來(lái)說(shuō)并不算貴。頭期三成，按照目前的匯率來(lái)計(jì)算，大約也就是50萬(wàn)~60萬(wàn)元人民幣。

　　而且在澳大利亞，目前還有一種只交利息、不付本金的還款方式，還款壓力非常小。“我們并不推崇投資者盡快供完房子，而是利用留學(xué)這幾年的房地產(chǎn)的自然增值，來(lái)減輕留學(xué)費(fèi)用的壓力。”盧有駿表示，除了投資之外，“以房養(yǎng)學(xué)”的另一個(gè)重要目的是，有個(gè)自己的房子，孩子就有了家的歸屬感，可以減輕不少漂泊的孤獨(dú)感，也緩解一些心理壓力。

　　2 問(wèn)：其他國(guó)家“以房養(yǎng)學(xué)”行得通嗎？

　　答：從市場(chǎng)政策等考慮澳大利亞較可行。

　　記者了解到，目前來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)學(xué)”的做法基本集中在澳大利亞。一方面，跟目前的留學(xué)機(jī)構(gòu)推出的業(yè)務(wù)有關(guān)，另一方面，也有法律、市場(chǎng)等原因。

　　盧有駿表示，在理論上，“以房養(yǎng)學(xué)”在各個(gè)國(guó)家，甚至在中國(guó)也是可行。但是在美國(guó)，購(gòu)房有一個(gè)地產(chǎn)稅，一旦持有房地產(chǎn)，每月就要繳納不菲的地產(chǎn)稅，購(gòu)得起未必養(yǎng)得起，“以房養(yǎng)學(xué)”未必合適。又比如在加拿大，原本也是可以這么做的，但是加拿大的留學(xué)生并沒(méi)有澳大利亞多，轉(zhuǎn)手沒(méi)那么容易。

　　3 問(wèn)：現(xiàn)在是在澳購(gòu)房的好機(jī)會(huì)嗎？

　　答：匯率創(chuàng)新低，房產(chǎn)市場(chǎng)上升期。

　　那么，在澳大利亞購(gòu)房就真的能穩(wěn)賺不賠嗎？現(xiàn)在還奔波在中澳兩地的潘勇輝表示，從2004年以來(lái)，澳大利亞的房子大約有10%~20%的下跌，按照房地產(chǎn)7~10年一個(gè)周期看，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)有上升趨勢(shì)。而且澳大利亞的房地產(chǎn)現(xiàn)在空置率非常低，僅有1%左右。

　　盧有駿表示，按照澳大利亞60年來(lái)的房地產(chǎn)的增長(zhǎng)情況看，房地產(chǎn)平均每年的增長(zhǎng)在7%~10%左右，收益比較穩(wěn)定。而目前澳大利亞每年的留學(xué)生和移民的數(shù)量為30萬(wàn)左右，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)大需求。

　　特別是現(xiàn)在匯率創(chuàng)下新低，回到了多年前的4.5左右，去年一套50萬(wàn)澳元的房子，人民幣要300多萬(wàn)元，而今年只要200多萬(wàn)元。澳元的貸款利息也僅有5個(gè)百分點(diǎn)，而在去年是9個(gè)百分點(diǎn)。各種因素相加，現(xiàn)在是個(gè)入市好機(jī)會(huì)。

　　另一家移民機(jī)構(gòu)經(jīng)理謝杭東表示，“以房養(yǎng)學(xué)”作為一個(gè)投資理財(cái)?shù)母拍?，必定?huì)有風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是投資者對(duì)海外投資產(chǎn)品的信息、程序了解和信心的建立。他建議，投資者對(duì)這些投資信息的了解，一定要通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)去了解，否則風(fēng)險(xiǎn)就更大。

　　4 問(wèn)：在澳大利亞購(gòu)怎樣的房子好？

　　答：國(guó)外投資者只能購(gòu)一手房。

　　沒(méi)有綠卡也可以到海外投資房產(chǎn)嗎？謝杭東表示，海外投資者只能購(gòu)澳大利亞的一手樓。由于澳大利亞的房地產(chǎn)交易非常透明，市場(chǎng)穩(wěn)健，比國(guó)內(nèi)的成熟很多，更不存在爛尾樓或者偷工減料之事，所以基本不用擔(dān)心政策上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，在澳大利亞，房產(chǎn)沒(méi)有70年的產(chǎn)權(quán)說(shuō)法，是恒久性產(chǎn)權(quán)，所以也沒(méi)有什么遺產(chǎn)稅的說(shuō)法。如果購(gòu)房者在交了頭期后還有五六十萬(wàn)人民幣的話(huà)，加上每月有七八千元人民幣的收入，在澳大利亞置業(yè)并不是難事。

　　而潘勇輝以自己的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)告訴記者，在澳大利亞購(gòu)房，一般要通過(guò)律師來(lái)操作，他會(huì)搞掂各種手續(xù)，而且手續(xù)費(fèi)并不太貴。他當(dāng)時(shí)支付的是1000多澳元，購(gòu)房的各類(lèi)稅費(fèi)在3%左右。

　　目前來(lái)說(shuō)，投資澳大利亞的房產(chǎn)主要集中在悉尼和墨爾本兩大城市，無(wú)論是別墅、公寓還是連排別墅，都存在投資空間，但是關(guān)鍵還是看地段。

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