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二手房賣方坐地售價(jià) 購(gòu)二手房先學(xué)“防跳術(shù)”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 529 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

較近一個(gè)月以來(lái),北京的新房供應(yīng)量比以往少很多,二手房市場(chǎng)越發(fā)活躍,需求的急速增大,讓一些房主多次提價(jià)、跳價(jià)。無(wú)奈的購(gòu)房人,不妨先跟我們學(xué)習(xí)一下“防跳術(shù)”。

  二手房火爆,賣方坐地售價(jià)

  前不久,譚某在東四環(huán)的世紀(jì)東方家園看中一套面積100平米左右的房子,房主出價(jià)230萬(wàn)元。譚某對(duì)房子還比較滿意,看完房的當(dāng)天,譚某就向中介支付了2萬(wàn)元的定金,回家告訴家人房子的事已經(jīng)搞定了。誰(shuí)曾想,天,經(jīng)紀(jì)人打來(lái)電話說(shuō),房主將價(jià)格提到了240萬(wàn)元。時(shí)間漲了10萬(wàn)元,這讓譚某很震驚和氣憤,就放棄了購(gòu)購(gòu)這套房子。

  隨后,中介的經(jīng)紀(jì)人又向他推薦了南三環(huán)外中海城的一套房子,120平米左右,房主報(bào)價(jià)也是230萬(wàn)元。但由于譚某對(duì)南三環(huán)的位置感覺(jué)不太滿意,同時(shí)房子戶型還不夠理想,就表示回家考慮一下??捶慨?dāng)天的下午,中介經(jīng)紀(jì)人又打來(lái)電話,告訴譚某,房東提價(jià)3萬(wàn)元,問(wèn)譚某考慮得如何。譚某再次震驚,雖然很難接受,但他仍然抓緊跟家人商量,較后他們擔(dān)心不購(gòu)房?jī)r(jià)只會(huì)越來(lái)越高,雖然心里很不舒服,但較后還是決定購(gòu)購(gòu)。

  在目前二手房火爆,市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)的環(huán)境下,很多賣房人在個(gè)人信用和更多的收益面前,均選擇了后者,所以賣家反悔、跳價(jià)成為很多購(gòu)房人遇到的郁悶事。

  一方面,二手房是典型的一次性交易市場(chǎng),個(gè)人信用對(duì)交易雙方的約束作用較小;另一方面,由于房產(chǎn)交易是每個(gè)家庭的大宗消費(fèi),在交易過(guò)程中會(huì)精打細(xì)算每一步。對(duì)許多房主來(lái)說(shuō),如果所得遠(yuǎn)大于損失,他們將毫不猶豫選擇跳價(jià)惜售。

  以一套80平米120萬(wàn)元的二手房為例,如果房?jī)r(jià)上漲5%,溢價(jià)是6萬(wàn)元。而相對(duì)于通常為2萬(wàn)元的定金,即使違約了需雙倍返還定金,賣房人還是能多賺2萬(wàn)元?!白厥蹆r(jià)”能獲取高額收益,難怪有不少人去做。

  賣方跳價(jià)后仍可要求繼續(xù)履行合同

  據(jù)了解,二手房主通常會(huì)利用三個(gè)借口來(lái)反悔或跳價(jià)。一是以所售房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn),夫妻一方在出售二手房時(shí)沒(méi)有征得另一方同意為由,要求解除賣房合同,收回房屋。二是以賣房時(shí)為避稅簽署的是“黑白合同”為由,要求認(rèn)定購(gòu)賣合同無(wú)效。三是以中介公司沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)交購(gòu)房人的定金為由,要求認(rèn)定合同無(wú)效。

  簽署二手房購(gòu)賣合同后,如果賣方違約,購(gòu)方能否要求繼續(xù)履行?

  北京雄志律師事務(wù)所律師王榮香指出,目前,相當(dāng)一部分購(gòu)房者對(duì)違約責(zé)任有著錯(cuò)誤的理解,認(rèn)為賣方只需雙倍返還定金即可解除合同。事實(shí)上,根據(jù)合同法的規(guī)定,違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、定金、違約金賠償損失等。當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動(dòng)違約行為時(shí),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,購(gòu)方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同,即要求房屋過(guò)戶,也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失,一般可參照同地段同類房屋市場(chǎng)成交價(jià)。因此,賣方不是簡(jiǎn)單地只需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任,還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴(yán)重的違約責(zé)任。

  所以,遇到類似情況時(shí),購(gòu)房人可以拿起法律武器積極維權(quán)。

  但有購(gòu)房人擔(dān)心,通過(guò)法律途徑解決賣家跳價(jià)、要求履行合同需要付出很多時(shí)間和精力。而且目前房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,一個(gè)賣家的跳價(jià)就有可能導(dǎo)致購(gòu)房人錯(cuò)失更多的購(gòu)房機(jī)會(huì)。因此,防患于未然,提前做好準(zhǔn)備,有效防止賣家“跳價(jià)”成為二手房購(gòu)家所必備的一項(xiàng)購(gòu)房技巧。

   - 律師建議

    及時(shí)過(guò)戶防反悔

  王榮香律師表示,購(gòu)房人主要可以通過(guò)四招來(lái)防止賣方跳價(jià)。

  一是購(gòu)房人在與二手房主簽訂購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患,約定好違約賠償責(zé)任,并在能夠辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理,避免對(duì)方反悔;

  二是購(gòu)房人在購(gòu)房前要充分了解房屋購(gòu)賣需要的各種手續(xù),較好選擇專業(yè)人士提供法律意見(jiàn),再慎重簽訂合同;

  三是購(gòu)房人應(yīng)在簽訂購(gòu)房合同時(shí),讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明;

  四是二手房購(gòu)賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu),并談定內(nèi)容,以書(shū)面形式約定好。

  - 中介支招

    快速支付、提高訂金很有效

  中介經(jīng)紀(jì)人介紹,可采取快速支付訂金或加大訂金數(shù)額的方法防止賣方跳價(jià)。

  范小姐在經(jīng)歷了兩次房主跳價(jià)后,看房的神經(jīng)變得更加緊張起來(lái),看房時(shí)就隨身攜帶2萬(wàn)元。在第三次看中自己滿意的房子后,范小姐馬上向中介經(jīng)紀(jì)人交納了訂金,并要求當(dāng)天盡快簽訂購(gòu)房合同。這樣,在賣方還沒(méi)來(lái)得及考慮是否提價(jià)就收了訂金,簽訂了購(gòu)房合同。

  該中介表示,快付訂金這一招效果不錯(cuò)。后來(lái),在該門(mén)店成交的一些購(gòu)房人都是仿效范小姐的做法。

  中介介紹,有時(shí)候,在購(gòu)方已經(jīng)繳納了訂金的情況下,賣方依然毀約跳價(jià),這是因?yàn)橘u方衡量后發(fā)現(xiàn),跳價(jià)后即使承擔(dān)毀約“罰款”依然有得賺。所以不少有過(guò)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的購(gòu)房人,就學(xué)會(huì)了追加訂金金額或直接提高訂金金額。提高的數(shù)額少則5萬(wàn)元,多則10萬(wàn)元。因?yàn)橹薪橐坏⒂喗疝D(zhuǎn)到房主手上,并且簽訂合同,訂金就成為定金。房主如果跳價(jià),需雙倍返還定金。比如一次付10萬(wàn)元定金,房主跳價(jià)的話,就要返還購(gòu)房者20萬(wàn)元,這10萬(wàn)元的賠償就會(huì)令房主掂量掂量毀約跳價(jià)是否值得了。

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