國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的“新政”實施后，我市不少購房人無力籌足房貸頭付款，他們較想了解的是：能否以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由退房，并歸還定金和預(yù)付款？

　　昨天，記者走訪我市法院和律師事務(wù)所發(fā)現(xiàn)，這一輪退房糾紛已引起法律界的關(guān)注和熱議。我國法律沒有明確規(guī)定“政策調(diào)整是不可抗力”，但根據(jù)較高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第26條規(guī)定，“情勢變更”賦予受影響一方變更或解除合同的請求權(quán)。

　　購房人：

　　房貸頭付提高，我交不起

　　新蘇州人李女士一家5口人擠在不足70平米的“蝸居”里。今年4月初，眼看著房價持續(xù)上漲，她咬咬牙，拉著家人一起看房。一個星期后，他們看中了一套二手房，總價110萬元。房主要求李女士預(yù)付了頭付才肯簽購房合同。

　　李女士無奈支付了16萬元，但當(dāng)房主答應(yīng)跟她簽購房合同時，國務(wù)院出臺了調(diào)控樓市的政策，其中，二套房的房貸頭付從2成提高到不低于一半。

　　房產(chǎn)新政讓李女士的心涼了半截。原先她東借西湊，手頭也只籌集30萬元，這下她怎么也交不起頭付款了。同時讓她猶豫的是，受政策影響，房價出現(xiàn)波動。

　　哀嘆自己被高位套牢，她找房主交涉，要求退還預(yù)付款16萬元，但房主拒絕退還，要求盡快簽訂購房合同，否則就算李女士違約，沒收總房價20%的違約金。

　　交涉不成，李女士昨天來到滄浪區(qū)法院咨詢有關(guān)訴訟事宜。

　　法院：

　　未開庭審理前，不輕易答復(fù)

　　“頭付提高了，我交不起錢，只能不購房，難道預(yù)付款就被充當(dāng)違約金了嗎？”李女士向立案庭法官咨詢。法官向李女士介紹，對于這樣的房屋購賣糾紛，在沒有經(jīng)過開庭審理之前，不能輕易做出簡單答復(fù)。

　　事實上，在蘇州為退房揪心的遠不止李女士一人。滄浪區(qū)法院立案庭庭長潘政告訴記者，法院還沒有正式立案受理這類退房和討要定金的案件，當(dāng)事人還處于訴前交涉期。但隨著時間推移，必然有一部分糾紛以訴訟的形式進入法院。

　　雖還沒受理購房人違約訴訟，但房產(chǎn)新政對在審的賣房人違約案件產(chǎn)生了影響。吳中區(qū)人民法院木瀆法庭的法官朱強向記者介紹了他剛審結(jié)的一起案件。今年以來，蘇州房價一度漲得很快，一個房主剛簽了房屋購賣合同，就后悔價格定低了，結(jié)果要求加價。今年3月，購房人告到法院，要求繼續(xù)履行合同。正在案例審理過程中，房產(chǎn)新政出臺了，購房人與賣房人的態(tài)度來了一個顛倒，這場官司也變得簡單起來，賣房人主動要求履行合同，購房人撤訴，一起購賣糾紛以戲劇性的形式收場。

　　朱強法官說：“3月份之前是賣主違約，現(xiàn)在可能出現(xiàn)大量購主違約，這是市場交易中的正常糾紛?！?/P>

　　法律界聲音

　　政策調(diào)整不屬于不可抗力

　　上海建偉律師事務(wù)所蘇州分所主任錢虹律師：

　　新政出臺后，蘇州樓市出現(xiàn)眾多購家退房現(xiàn)象，但是退房過程中在定金和違約金問題上，購賣雙方各執(zhí)一詞，形成退房糾紛。其實對這一糾紛的責(zé)任認定是一個比較簡單的問題，就是依據(jù)合同約定。目前，發(fā)生的退房一般都是發(fā)生在購賣雙方已經(jīng)簽訂了認購協(xié)議或預(yù)定協(xié)議并支付了定金后，這時就需要根據(jù)雙方在認購協(xié)議中對購方單方解除合同的約定。具體到認購協(xié)議中細則，有兩種情況需要區(qū)別分析，根據(jù)定金罰則，給付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　“不可抗力”的約定是合同中的一個關(guān)鍵。如果雙方?jīng)]有明確約定，在法律的理論和實踐中，對于政府政策是否屬于不可抗力還存在較大爭議。但合同雙方已經(jīng)將政府政策變化約定為不可抗力，可依約解除合同，并要求賣方退還定金。

　　可歸入法定免責(zé)“情勢變更”

　　蘇州公大律師事務(wù)所於峰律師：

　　根據(jù)2009年5月13日起施行的較高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》，該《解釋》第26條規(guī)定了因“情勢變更”賦予受影響一方變更或解除合同的請求權(quán)。

　　這一條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

　　現(xiàn)在房產(chǎn)新政提高了房貸的頭付比例，導(dǎo)致一些購房人不能實現(xiàn)合同，這既“非不可抗力”，又“不屬于商業(yè)風(fēng)險”，但屬于法定可免責(zé)的“重大變化”。所以，像李女士這樣的賣房人是“明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的”的一方，應(yīng)向法院提出變更或解除合同的訴訟請求，由法院裁決。

　　律師提醒

　　注意區(qū)分“定金”與“訂金”

　　定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同約定的一種擔(dān)保形式。一般在商品房交易中，購家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；若購家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，賣方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。擔(dān)保合同（即定金條款）是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效（另有約定的，按約定）。

　　訂金并非一個規(guī)范的法律概念，具有預(yù)付款的性質(zhì)，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如購家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若賣方不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。

（來源：蘇州日報）

（編輯：劉玉）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！