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新政下蘇州樓市糾紛增多 購房定金會打水漂?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 780 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的“新政”實施后,我市不少購房人無力籌足房貸頭付款,他們較想了解的是:能否以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由退房,并歸還定金和預(yù)付款?

  昨天,記者走訪我市法院和律師事務(wù)所發(fā)現(xiàn),這一輪退房糾紛已引起法律界的關(guān)注和熱議。我國法律沒有明確規(guī)定“政策調(diào)整是不可抗力”,但根據(jù)較高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第26條規(guī)定,“情勢變更”賦予受影響一方變更或解除合同的請求權(quán)。

  購房人:

  房貸頭付提高,我交不起

  新蘇州人李女士一家5口人擠在不足70平米的“蝸居”里。今年4月初,眼看著房價持續(xù)上漲,她咬咬牙,拉著家人一起看房。一個星期后,他們看中了一套二手房,總價110萬元。房主要求李女士預(yù)付了頭付才肯簽購房合同。

  李女士無奈支付了16萬元,但當(dāng)房主答應(yīng)跟她簽購房合同時,國務(wù)院出臺了調(diào)控樓市的政策,其中,二套房的房貸頭付從2成提高到不低于一半。

  房產(chǎn)新政讓李女士的心涼了半截。原先她東借西湊,手頭也只籌集30萬元,這下她怎么也交不起頭付款了。同時讓她猶豫的是,受政策影響,房價出現(xiàn)波動。

  哀嘆自己被高位套牢,她找房主交涉,要求退還預(yù)付款16萬元,但房主拒絕退還,要求盡快簽訂購房合同,否則就算李女士違約,沒收總房價20%的違約金。

  交涉不成,李女士昨天來到滄浪區(qū)法院咨詢有關(guān)訴訟事宜。

  法院:

  未開庭審理前,不輕易答復(fù)

  “頭付提高了,我交不起錢,只能不購房,難道預(yù)付款就被充當(dāng)違約金了嗎?”李女士向立案庭法官咨詢。法官向李女士介紹,對于這樣的房屋購賣糾紛,在沒有經(jīng)過開庭審理之前,不能輕易做出簡單答復(fù)。

  事實上,在蘇州為退房揪心的遠不止李女士一人。滄浪區(qū)法院立案庭庭長潘政告訴記者,法院還沒有正式立案受理這類退房和討要定金的案件,當(dāng)事人還處于訴前交涉期。但隨著時間推移,必然有一部分糾紛以訴訟的形式進入法院。

  雖還沒受理購房人違約訴訟,但房產(chǎn)新政對在審的賣房人違約案件產(chǎn)生了影響。吳中區(qū)人民法院木瀆法庭的法官朱強向記者介紹了他剛審結(jié)的一起案件。今年以來,蘇州房價一度漲得很快,一個房主剛簽了房屋購賣合同,就后悔價格定低了,結(jié)果要求加價。今年3月,購房人告到法院,要求繼續(xù)履行合同。正在案例審理過程中,房產(chǎn)新政出臺了,購房人與賣房人的態(tài)度來了一個顛倒,這場官司也變得簡單起來,賣房人主動要求履行合同,購房人撤訴,一起購賣糾紛以戲劇性的形式收場。

  朱強法官說:“3月份之前是賣主違約,現(xiàn)在可能出現(xiàn)大量購主違約,這是市場交易中的正常糾紛?!?/P>

  法律界聲音

  政策調(diào)整不屬于不可抗力

  上海建偉律師事務(wù)所蘇州分所主任錢虹律師:

  新政出臺后,蘇州樓市出現(xiàn)眾多購家退房現(xiàn)象,但是退房過程中在定金和違約金問題上,購賣雙方各執(zhí)一詞,形成退房糾紛。其實對這一糾紛的責(zé)任認定是一個比較簡單的問題,就是依據(jù)合同約定。目前,發(fā)生的退房一般都是發(fā)生在購賣雙方已經(jīng)簽訂了認購協(xié)議或預(yù)定協(xié)議并支付了定金后,這時就需要根據(jù)雙方在認購協(xié)議中對購方單方解除合同的約定。具體到認購協(xié)議中細則,有兩種情況需要區(qū)別分析,根據(jù)定金罰則,給付定金的一方不履行約定義務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

  “不可抗力”的約定是合同中的一個關(guān)鍵。如果雙方?jīng)]有明確約定,在法律的理論和實踐中,對于政府政策是否屬于不可抗力還存在較大爭議。但合同雙方已經(jīng)將政府政策變化約定為不可抗力,可依約解除合同,并要求賣方退還定金。

  可歸入法定免責(zé)“情勢變更”

  蘇州公大律師事務(wù)所於峰律師:

  根據(jù)2009年5月13日起施行的較高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》,該《解釋》第26條規(guī)定了因“情勢變更”賦予受影響一方變更或解除合同的請求權(quán)。

  這一條規(guī)定:“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

  現(xiàn)在房產(chǎn)新政提高了房貸的頭付比例,導(dǎo)致一些購房人不能實現(xiàn)合同,這既“非不可抗力”,又“不屬于商業(yè)風(fēng)險”,但屬于法定可免責(zé)的“重大變化”。所以,像李女士這樣的賣房人是“明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的”的一方,應(yīng)向法院提出變更或解除合同的訴訟請求,由法院裁決。

  律師提醒

  注意區(qū)分“定金”與“訂金”

  定金是一個規(guī)范的法律概念,是合同約定的一種擔(dān)保形式。一般在商品房交易中,購家履行合同后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回;若購家不履行合同,無權(quán)要求返還定金,賣方不履行合同的,應(yīng)雙倍返還定金。我國《擔(dān)保法》還規(guī)定:定金應(yīng)以書面形式約定,不得超過主合同標準額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金,即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無效,定金條款無效(另有約定的,按約定)。

  訂金并非一個規(guī)范的法律概念,具有預(yù)付款的性質(zhì),并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中,如購家不履行合同義務(wù),并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利;反之,若賣方不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。

(來源:蘇州日報)

(編輯:劉玉)

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