頭選旺區(qū)

　　無論是自住還是投資，地段是選房標(biāo)準(zhǔn)的重中之重。對(duì)于投資來說，住宅地段一般選在商圈周邊。

　　由于商圈內(nèi)本身巨大的以及商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮、商務(wù)氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力強(qiáng)大，為小戶型投資價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供良好的基礎(chǔ)。

　　挑準(zhǔn)產(chǎn)品

　　對(duì)于小戶型來說，一直沒有一個(gè)規(guī)范的定義，但業(yè)內(nèi)通常認(rèn)為：一居室面積在60平方米以內(nèi)，二居室面積在70～80平方米之間，三居室面積在90平方米以內(nèi)，符合以上面積的房屋才稱得上是小戶型。目前高端小戶型產(chǎn)品一般為精裝修、且小區(qū)內(nèi)配套齊全，滿足生活所需，較主要是小戶型面積緊湊，總價(jià)低。

　　小戶型主要購(gòu)房人群分為兩類：投資客和自住人群。投資小戶型的大都是手中有部分閑錢、無其他好的投資渠道的人群。而自住人群除了工作時(shí)間不長(zhǎng)，手中無太多積蓄的年輕白領(lǐng)一族之外，還有中低收入，他們因其收入限制，使得他們無能力承擔(dān)過高的房?jī)r(jià)，只能購(gòu)購(gòu)那種小戶型。另外，還有少數(shù)人為父母購(gòu)購(gòu)小戶型。

　　瞄準(zhǔn)原創(chuàng)

　　這是很關(guān)鍵的一條原則。目前，市場(chǎng)上的一些小戶型產(chǎn)品原本并不小，而是根據(jù)市場(chǎng)變化倉(cāng)促改為小戶型，或?yàn)闋€尾樓改造。這種產(chǎn)品表面上看戶型比較小，總價(jià)比較低，和“原創(chuàng)”小戶型項(xiàng)目沒什么區(qū)別，但實(shí)際上，這些小戶型項(xiàng)目設(shè)計(jì)非常不合理，有的一層多戶、有的沒有廚房，有的只擁有不到70年的使用權(quán)，因此購(gòu)房時(shí)，一定要選擇“原創(chuàng)”小戶型。 認(rèn)準(zhǔn)客戶

　　租住小戶型的客戶有多種，如“飄一族”、高端商務(wù)人員、外籍人士等。選擇小戶型投資一定要清楚地知道自己的房子要租給誰。當(dāng)原居住地與工作地相差甚遠(yuǎn)時(shí)，就會(huì)催生出一批租用小戶型的本地年輕人，因此在重要商務(wù)區(qū)中的中小戶型就比較適合這種租用需求的客戶；而對(duì)于“飄一族”，他們追求的是自由、輕松、愜意的生活，多會(huì)選擇居住在具備充足休閑娛樂配套的商業(yè)區(qū)內(nèi)。

　　算清回報(bào)

　　由于市區(qū)內(nèi)土地價(jià)格的不斷攀升，地段較好的小戶型產(chǎn)品開發(fā)成本日益增高，因此銷售價(jià)格上漲較快，目前大部分小戶型產(chǎn)品單價(jià)已超過18000元/平方米，一房的精裝修小戶型租價(jià)大部分為1500～2200元/月，對(duì)于投資類產(chǎn)品而言，年回報(bào)低于6%，即回報(bào)期為15年以上的產(chǎn)品，其投資價(jià)值較低。但在選購(gòu)小戶型進(jìn)行投資時(shí)，以現(xiàn)租用狀況折算的回報(bào)率若太低（評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)是以現(xiàn)回報(bào)率折算，應(yīng)小于20年的回報(bào)期），則并非為合適的投資產(chǎn)品。

　　超前眼光

　　因?yàn)樾粜褪墙鉀Q購(gòu)房者5年內(nèi)的居住問題，這就需要購(gòu)房者用5年后的眼光考察擬購(gòu)購(gòu)樓盤進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)是否會(huì)增值的問題。也就是說，需要購(gòu)房者有超前眼光，比如說關(guān)注它的交通位置、將來的發(fā)展程度，還有區(qū)域的發(fā)展程度。

　　如果這個(gè)區(qū)域發(fā)展已經(jīng)成熟了，這種小戶型價(jià)值已經(jīng)很高了，它5年以后可能還是保持這樣的現(xiàn)狀。而有的區(qū)域，目前不是非常繁華，但3年以后或者是5年以后就可能發(fā)生翻天覆地的變化，甚至成為一個(gè)新的城市，它的交通狀況，教育配套、醫(yī)療配套、生活配套都會(huì)升級(jí)，這樣的樓盤就必然具有較大的升值空間，值得投資者關(guān)注和持有。（陸劍偉 整理）

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