海南，自從設(shè)立經(jīng)濟特區(qū),坎坷尋夢23載，其間,經(jīng)歷了“洋浦風(fēng)波”、“房地產(chǎn)泡沫”等教訓(xùn)。而去年國家將海南國際旅游島建設(shè)提升為國家戰(zhàn)略之后，海南房價地價飆升，隨著免稅島概念的興起，高漲的房價似乎沒有天花板，一時間仿佛上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫重現(xiàn)。

　　有學(xué)者提出若不盡早遏制，此番暴漲后果不堪設(shè)想。今年2月底和3月初?？诤腿齺喯嗬^出臺“限購令”。

　　海南樓市真的降了嗎？投資客會否“割肉”離場？海南樓市路在何方？帶著一系列“問號”，記者奔赴海南，為你解讀新政下的海南房地產(chǎn)。
　　  
　　一手房成交蕭條

　　但房價未見下挫

　　二手房房價回落

　　三亞鳳凰島小戶型55平方米售價400萬，未見下調(diào)

　　戒備森嚴(yán)的三亞鳳凰島是一個人工島。作為“貴”的代名詞，矗立在島上的豪宅一開盤均價就逼近6萬/平方米，并且一度傳言被熱炒到16萬/平方米。鳳凰島的守衛(wèi)告訴記者，看房需要提前以上預(yù)約，每天較多30個名額。但是記者當(dāng)天暗訪發(fā)現(xiàn)，看房人數(shù)，較多2組，不過8人。

　　鳳凰島售樓處內(nèi)沙盤已拆除，銷售人員不過三名，偌大的銷售大廳格外冷清。一位銷售無意中透露，由于市場不景氣許多銷售已經(jīng)跳槽。但是鳳凰島的售價依然堅挺。記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤較小戶型面積54.79平方米，售價近4百萬，較少每平方米也要7萬元。與鳳凰島類似，雖然看房客，但是三亞半山一號樓盤的售樓小姐告訴記者，該樓盤均價3萬/平方米，開盤后從來就沒降過。

　　而在?？诖杭痉拷粫希山涣枯^去年大幅度“縮水”，三天時間總成交和預(yù)訂才勉強達(dá)到182套。?？谛陆潜P泰河閣的銷售經(jīng)理透露，該項目毛坯房均價7600元/平方米，帶裝修的都在1萬元以上。

　　“?？诘钠骄べY水平就在2500元左右每個月，而現(xiàn)在房價動輒上萬一平方米，這不是老百姓可以負(fù)擔(dān)得起的。”一位?？诘墓珓?wù)員告訴記者。

　　無獨有偶，在海南二線城市萬寧的一個樓盤，記者了解到，調(diào)控之后熱賣的項目戛然而止，“現(xiàn)在看樓的外地人比去年降了50%，不過我們的均價還是保持在8000元/平方米。”該樓盤的內(nèi)部人士如是說。一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，開發(fā)商現(xiàn)在較怕降價，一來是已經(jīng)購房的業(yè)主會倒戈，二來若是開了這個口馬上會一落千丈。“降了就是自我毀滅。”

　　5月1日，三亞市住宅簽約5套，比4月30日交易的7套減少了2套。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，海南4月份總成交僅3405套，環(huán)比三月份的8353套，交易量降幅達(dá)59.24%。當(dāng)月較高交易量為4月3日，441套，較低交易量為4月24日，全省交易僅4套。

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　　二手房房價回落
　　  
　　炒房客急欲離場

　　大量房屋中介手持傳單向游客派發(fā)

　　五一期間，離島免稅的推出瞬間刺激了三亞的旅游市場，若是平常四五月份基本上是海南旅游的淡季，可是今年的人流有增無減。在三亞免稅店的周遭，一直有房屋中介或售樓員工在分發(fā)二手樓盤傳單。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然一手房價格堅挺，但是隨著海南房地產(chǎn)進入淡季，二手房價開始走下坡路。

　　三亞房之星咨詢有限公司的孫女士告訴記者，三亞灣附近的某個房源是全新的，業(yè)主都沒住過，現(xiàn)價1.8萬/平方米。“春節(jié)前要2.5萬/平方米。”當(dāng)記者提出太貴時，孫女士透露，該業(yè)主在三亞有不下10套房子，政府限購和銀根收緊之后急于出手。孫女士還保證，交了定金還可以幫忙把價格再往下壓。

　　在三亞金雞嶺街記者也看到，有房產(chǎn)公司也打出了折讓出售二手房的廣告，另有中介透露，有業(yè)主為了“甩貨”，愿意將家具電視等半價出讓。

　　記者在?？谡{(diào)查發(fā)現(xiàn)，一小區(qū)的樓盤早已銷售完畢，但是晚上亮燈的房子，大多數(shù)屋子都是黑燈瞎火。記者細(xì)數(shù)了其中一棟樓盤，亮燈的也不過七八家，粗略測算，整個小區(qū)的入住率連10%都達(dá)不到。這個樓盤的保安告訴記者，這些已經(jīng)銷售出去的樓盤大部分都不是本地人購購的，有超過九成是外省人，其中有些東北人只是春節(jié)期間來住一兩個月。

離島免稅帶動樓市？

　　二級城市成新熱點

　　但5月2-8日數(shù)據(jù)顯示，三亞成交量環(huán)比跌幅全國第三

　　在國際旅游島和免稅概念推出之時，有專家擔(dān)心連續(xù)的利好政策會持續(xù)哄抬三亞乃至海南的房價。但是近期看來，似乎火爆的旅游概念并沒能帶熱三亞樓市。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月2-8日監(jiān)測的35個城市中，三亞成交量環(huán)比跌幅為54.51%，位列全國第三。 

　　 “海南房價近期被炒起來的可能性不大。”北京大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院副院長陳少峰教授對羊城晚報記者表示，在免稅之前，國際旅游島的概念使得海南的房價已經(jīng)炒作了一輪，而免稅概念可能更適合于旅游，“因為一年也只有兩次的購購機會，且有限額，不會有人是專程為了購免稅品去購房的。”

　　 “今年海南樓市淡季來得比往年早。”中原地產(chǎn)市場研究人士稱，炎熱的氣候使外省購房者入島求暖度假的熱情降溫。不過,?？?、三亞限購后的3月份，二級城市一度成為海南樓市投資的新熱點。

　　三亞樓價大跌又回升

　　海南樓市難言低潮期？

　　行內(nèi)認(rèn)為，長期看，旅游帶動效應(yīng)會傳遞到樓市

　　年內(nèi)四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息以及“新國八條”的落地，促使海南市場觀望情緒濃厚。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月2日-8日的海南6市商品房總成交僅為271套，環(huán)比前一周（4月25日-5月1日）成交866套下滑了68.7%。三亞搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，76%網(wǎng)友決定暫時不購房。而近期?？诖杭痉拷粫某山涣亢统山活~較去年同期大幅萎縮四成左右。

　　有學(xué)者擔(dān)心，海南樓市熱潮之后的低潮期是否已經(jīng)到來？

　　對此，北京對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)博士呂東鍇表示，游客是海南房地產(chǎn)的潛在客戶，未來的趨勢看好。

　　中國（海南）發(fā)展改革研究院院長遲福林在接受羊城晚報記者專訪時也表示，“海南應(yīng)該找到符合國際旅游島發(fā)展的旅游房地產(chǎn)路線。”

　　據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在4月末三亞樓市成交均價大跌68%之后，上周三亞成交均價火速攀升到24748元/㎡，環(huán)比漲幅達(dá)138.31%，為全國。

　　中信泰富營銷負(fù)責(zé)人對媒體表示，國際旅游島以及免稅政策的實時對海南樓市無疑是利好的，雖然政策指向并非針對房地產(chǎn)，但是其帶動旅游的效應(yīng)必然促使租賃市場的壯大，從而傳遞到住宅的銷售市場，這種非直接的影響，長遠(yuǎn)來看或許更持久且效果越來越明顯。

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