次級(jí)按揭貸款是指金融機(jī)構(gòu)向信用水平不佳的購房者提供的貸款，前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆帶熱了次級(jí)按揭貸款市場(chǎng)，同時(shí)也埋下了不安定因素。這不，房市的調(diào)整、利率的上升一步步把次級(jí)房貸逼到角落，搖搖欲墜的按揭市場(chǎng)令美國股市走低，進(jìn)而連累全球股市，風(fēng)暴呈蔓延之勢(shì)……

觀察家認(rèn)為，美國股市之所以作出如此大的反應(yīng)，全球市場(chǎng)之所以受到程度不同的波及，是因?yàn)閮芍負(fù)?dān)心：房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)是否會(huì)向金融等其他產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)，進(jìn)而危及美國整體經(jīng)濟(jì)的健康；而美國經(jīng)濟(jì)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)則完全會(huì)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生震蕩。

"雙無人士"的苦果

"我每天都生活在恐慌中，焦慮得睡不著覺。這座房子已經(jīng)成為我們?nèi)也豢煞指畹囊徊糠?，我可不想失去它，但我?shí)在還不出貸款。"紐約居民愛德沃森的話或許道出了很多美國式房奴的心聲，在房貸風(fēng)暴中，這些NINAS---無需收入(NO INCOME)、無需資產(chǎn)(NO ASSETS)按揭購房的人們將吞下苦果。

如果連華爾街都開始擔(dān)心起窮人，那么這個(gè)世界一定在哪里出問題了。某媒體的評(píng)論不無道理。華爾街交易員們平時(shí)總往上看，但較近幾周，事情發(fā)生了變化。

47歲的愛德沃森是一名助理驗(yàn)光師，月入約1600美元。幾年前，房地產(chǎn)紅火的日子里，她在經(jīng)紀(jì)人的介紹下接受了一種風(fēng)險(xiǎn)特別高的房屋貸款，這種貸款專為信用度低的人所設(shè)。隨著利率上升，她每月需要還款的數(shù)額不斷增加，捉襟見肘之下，她竟然接受了經(jīng)紀(jì)人的主意---2002年-2006年，她把房屋再按揭了三次。這樣一來，她的欠款從較初的10.3萬美元飆升至28.5萬美元，顯然，4年間并未增加的工資很難填補(bǔ)這個(gè)窟窿。眼下，她每個(gè)月的還款額高達(dá)2800美元，不過，從她的不真實(shí)的借貸申請(qǐng)文件看，她是負(fù)擔(dān)得起的。造假文件顯示，她是一名月入6000美元的醫(yī)生。

在全美，像愛德沃森一樣深陷泥潭的人估計(jì)超過200萬，如果不能及時(shí)還清貸款，他們就可能和自己的房產(chǎn)說再見。據(jù)說，接受NINAS按揭的人，每5個(gè)中就有1人面臨失掉棲身之所的窘境。

房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升通道時(shí)，NINAS幫助一些經(jīng)濟(jì)狀況不甚理想的人擁有自己的房子，不無積極意義。但還是個(gè)度的問題，控制、監(jiān)管得當(dāng)當(dāng)然你好、我好、大家好，但問題就出在，"利欲熏心再加上來自華爾街股市的滾滾財(cái)源，按揭公司常常濫借出去，明知道借款人無力償還還是義無反顧。"美國全國消費(fèi)者顧問協(xié)會(huì)萊因戈?duì)柕轮赋觥?p>玩火必自焚，新世紀(jì)金融公司等20多家美國次級(jí)按揭貸款公司終于身陷囹圄。一項(xiàng)由某網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的資料顯示，目前至少已有25家向不良信用借款人提供按揭貸款的次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)或宣告破產(chǎn)、或宣布重大損失、或干脆出售銀行業(yè)務(wù)資產(chǎn)，從而退出市場(chǎng)，而這一切僅僅發(fā)生在去年12月以來的幾個(gè)月內(nèi)。

美國人一般都有個(gè)人信用評(píng)級(jí)，大致以660分為分界線，大于660分的被視為優(yōu)質(zhì)貸款者，低于660分的則是次級(jí)貸款者。由于次級(jí)貸款者的信用評(píng)級(jí)較低，放貸機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此，貸款者一般都會(huì)被收取比普通貸款高的利息。作為一項(xiàng)高回報(bào)業(yè)務(wù)，規(guī)模增長十分迅速。2006年次級(jí)按揭市場(chǎng)總額達(dá)到6000億美元，比2001年增加了5倍，占當(dāng)年房屋貸款總額的35%。

美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格·鄧肯指出，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴人們，在繁榮周期見頂時(shí)發(fā)放的貸款，其壞賬率往往是較高的。這次的事實(shí)不外如此。該協(xié)會(huì)公布的調(diào)查報(bào)告顯示，去年第4季度美國抵押貸款違約率（逾期30天或30天以上償付貸款的比率）升至4.95%，創(chuàng)下2003年第2季度以來新高，其中次級(jí)抵押貸款違約率高達(dá)13.33%，為近4年來較高水平。統(tǒng)計(jì)資料還顯示，去年，次級(jí)按揭貸款違約案件升至7年來較高。在加州某些區(qū)域，次級(jí)房貸違約率在過去1年增加3倍，約每8件中就有一件違約。

目前，房貸風(fēng)暴的事態(tài)有惡化之虞。已有20多家大公司表示停止發(fā)放新貸款，對(duì)這些公司進(jìn)行投資的金融企業(yè)也受到牽連。雷曼兄弟控股公司策略師指出，未來2年美國房貸違約呆賬金額恐將攀升至2250億美元。如果房價(jià)繼續(xù)下跌，銀根緊縮，房貸違約金額可能躥升至3000億美元，其中次級(jí)房貸違約金額就約占了1700億美元。屆時(shí)，150萬-200萬戶住宅可能被金融機(jī)構(gòu)收回。

扮演"較后一根稻草"

其實(shí)在房貸風(fēng)暴席卷而來之前，有關(guān)美國經(jīng)濟(jì)向前還是退后的觀點(diǎn)碰撞就甚囂塵上，可以說，美國經(jīng)濟(jì)正處在敏感的十字路口，因此，有人認(rèn)為，此次危機(jī)的爆發(fā)，扮演了"壓倒駱駝的較后一根稻草"。也有人把因果關(guān)系倒過來看，美國經(jīng)濟(jì)的疲軟才使得危機(jī)在這個(gè)時(shí)候爆發(fā)。不管因果關(guān)系如何排列，有一點(diǎn)確定無疑，房貸風(fēng)暴對(duì)經(jīng)濟(jì)圈的影響不 于直接作用的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)，還會(huì)滲透到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的各個(gè)"毛細(xì)血管"。

雖說美國次級(jí)房貸金額總計(jì)1.3萬億美元，和加州的經(jīng)濟(jì)總量不相上下，但美聯(lián)儲(chǔ)理事蘇珊·畢爾斯卻給出了另一組讓人舒口氣的數(shù)字：次級(jí)房貸僅占美國整體房貸市場(chǎng)7%-8%的比重。據(jù)此推論，即使次級(jí)房貸違約率上升到20%，也不過將占全美房貸市場(chǎng)1%左右。

但把困難想得多一些總不是壞事，我們還是聽聽經(jīng)濟(jì)學(xué)家們較刺耳的警告吧。

摩根士丹利頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫將使美國明年的GDP減少兩個(gè)百分點(diǎn)，使美國經(jīng)濟(jì)接近衰退的邊緣。他說，房價(jià)下滑，預(yù)示著人們的財(cái)富正在縮水。財(cái)富縮水讓人們感覺錢變少了，就會(huì)減少消費(fèi)。民眾的購購力不強(qiáng)，重新開始增加儲(chǔ)蓄，經(jīng)濟(jì)當(dāng)然就會(huì)疲軟。他認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，意味著銀行將增加新的壞賬。大批死賬、壞賬的出現(xiàn)，甚至有可能誘發(fā)金融危機(jī)。

標(biāo)準(zhǔn)普爾公司的預(yù)期報(bào)告也比較尖銳：次級(jí)信貸問題將會(huì)繼續(xù)發(fā)展，嚴(yán)重的話可能會(huì)拖累美國經(jīng)濟(jì)增長一個(gè)百分點(diǎn)。而比較中肯和理性的判斷是，次級(jí)貸款風(fēng)暴對(duì)其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的影響將是一個(gè)長期的、漸變的過程，并非劇烈的、突變的。

根據(jù)哈佛大學(xué)房地產(chǎn)研究聯(lián)合的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)及包括從銅生產(chǎn)商到廚房家具等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)約占美國經(jīng)濟(jì)的23%；美林證券的研究也顯示，房價(jià)的上漲貢獻(xiàn)了2001年以來美國一半的經(jīng)濟(jì)增長，不可否認(rèn)，樓市是美國乃至世界經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎。美林認(rèn)為，銀行緊縮房屋貸款可能令今年美國的樓價(jià)下跌10%，并引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退。研究機(jī)構(gòu)"信用觀察"指出，次級(jí)貸款惡化將令住宅房屋庫存增加超過50萬套，這非常不利于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。就業(yè)崗位也和房地產(chǎn)業(yè)休戚相關(guān)。資料顯示，自2001年美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，新創(chuàng)造就業(yè)崗位中有三成、約140萬與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。咨詢公司"資本經(jīng)濟(jì)"頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿什沃思表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫導(dǎo)致未來一年美國企業(yè)可能每月都要削減7.3萬個(gè)工作崗位。

金融行業(yè)面臨的變數(shù)。次級(jí)抵押房貸涉及面很廣，抵押房貸金融公司、銀行、共同基金、保險(xiǎn)公司等等，它們間的利益牽扯構(gòu)成了連鎖反應(yīng)鏈，比如，其中一種資金流動(dòng)途徑是：抵押房貸金融公司在獲得購屋者的抵押權(quán)后，把它證券化并賣給銀行與投資銀行，而后者再轉(zhuǎn)賣給資金市場(chǎng)投資者。按揭業(yè)維科菲爾德咨詢公司董事長特里·維科菲爾德認(rèn)為，"避險(xiǎn)基金的損失將以數(shù)十億美元計(jì)算"。

"我們認(rèn)為我們處在低迷中期，而不是結(jié)尾。"全球的債券基金太平洋投資管理公司（Pimco）在上周五寫給客戶的報(bào)告中，毫不留情地指出：次級(jí)抵押貸款的問題將蔓延至其他抵押貸款市場(chǎng)，"Alt-A"和大額抵押貸款的借款人的違約率可能也會(huì)增加。"Alt-A"介乎次級(jí)按揭與較高信用等級(jí)（A級(jí)）貸款之間。"由于增長放緩對(duì)消費(fèi)的乘數(shù)效應(yīng)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響可能更加實(shí)在"。Pimco將美國房地產(chǎn)比喻成型油輪，"在距停靠地點(diǎn)23英里的地方完全被翻了個(gè)兒"。Pimco在報(bào)告中分析，受各種問題影響，消費(fèi)金融已經(jīng)趨緊。

在噤若寒蟬的金融市場(chǎng)上，一些投資者卻顯得泰然自若，因?yàn)樗麄兙褪浅驕?zhǔn)了危機(jī)尋找轉(zhuǎn)機(jī)。雷曼兄弟財(cái)務(wù)長克里斯說，"我們期望在這陣市場(chǎng)混亂中，找到更多不同的機(jī)會(huì)"。有分析師認(rèn)為，雷曼兄弟屬于華爾街企業(yè)中，受高風(fēng)險(xiǎn)房貸牽連較深的公司。但是，雷曼兄弟卻堅(jiān)信，在次級(jí)房貸方面得到的經(jīng)驗(yàn)，可能令其在這次重挫中開發(fā)新的商機(jī)，比如購購資產(chǎn)投資組合，或是協(xié)助客戶重新安排其投資組合的內(nèi)容及挑選潛力股等。

推翻全球"多米諾"

全球化使得任何小事件都有可能"四兩撥千斤"。更何況，這次我們要談?wù)摰氖虑榘l(fā)生在美國，發(fā)生在與全球經(jīng)濟(jì)有著密切供輸關(guān)系的美國經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中。

美國穆迪投資服務(wù)公司的不動(dòng)產(chǎn)金融主管約翰·克里茲就此次房貸危機(jī)警告說，"這可能預(yù)示著全球金融市場(chǎng)流動(dòng)性充斥的局面行將結(jié)束"。不管這種說法是否為其他經(jīng)濟(jì)學(xué)人士認(rèn)可，但這次危機(jī)晃動(dòng)歐亞市場(chǎng)確是不爭(zhēng)的事實(shí)。股市、匯市、債市、金市、油市；英國、德國、法國、俄羅斯、中國、韓國、印度、日本、印尼、菲律賓，都受到不同程度的沖擊。韓國KTB資產(chǎn)管理公司總裁張仁煥分析現(xiàn)象說，次級(jí)抵押貸款違約事件的影響不會(huì)只是短期的，還將對(duì)、季度的市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

的確，已經(jīng)有人擔(dān)心到了英國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為它是下一個(gè)會(huì)引爆的炸彈。用例子來說明：匯豐控股公司在年前公布業(yè)績時(shí)，曾對(duì)英國信貸表示擔(dān)憂，未料卻先在美國上跌了跟頭，匯豐控股的資料也顯示，其在英國信貸市場(chǎng)的呆賬在增加。用數(shù)據(jù)來說明：英國平均可貸款額約為年薪的3.27倍，但借年薪6-7倍金額來置業(yè)的人數(shù)居高不下；英國《每日郵報(bào)》的負(fù)擔(dān)能力指數(shù)顯示，過去9個(gè)月，英國人負(fù)擔(dān)房產(chǎn)的能力下降了3%。以上世紀(jì)60年代的房地產(chǎn)和利率水平計(jì)算，若當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)為100，由于近年來房地產(chǎn)飆升遠(yuǎn)超過工資的增幅，現(xiàn)在指數(shù)已降為94.3；更憂心的是，伴隨加息，頭次購房人數(shù)的比例不降反升，過去兩年由28%提高到35%。

《每日郵報(bào)》的調(diào)查還顯示，英國房屋價(jià)格已被過度高估，嚴(yán)重程度是15年之較。有關(guān)官員還稱，英國房市目前整體形勢(shì)恐怕比1989年崩盤時(shí)還來得嚴(yán)峻。本來的情況就已經(jīng)很糟糕，加上美國的"示范效應(yīng)"，英國市場(chǎng)面臨的考驗(yàn)不小。

目前，從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，價(jià)格增速正在放緩。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！