21世紀經(jīng)濟報道 賈海峰 北京報道 2010-01-11

“改善性需求購房”概念未保留意味著什么？

1月10日以來，北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強的手機就響個不停。當日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱國十一條）。

此前，2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措（下稱“國四條”）。

“國四條”中提到二套房貸內(nèi)容時，有改善性住房需求的概念。這次國十一條沒有提到改善性住房需求字眼，而是把頭次購房和非頭次購房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策。

陳國強感慨，“國十一條”是2010年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，明確了2010年房地產(chǎn)調(diào)控主要任務(wù)是遏制房價過快上漲。如果此前地方政府出臺的樓市“救市”政策是依據(jù)2008年底國務(wù)院“131號文件”?！皣粭l”則是地方政府2010年房地產(chǎn)政策基調(diào)。

基調(diào)變了，地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策也要變。陳國強認為，“國十一條”給各地政府帶來了新命題：全面清理與“國十一條”精神相悖的地方性房地產(chǎn)“救市”政策。

基調(diào)變了：房價全面控制開始

《21世紀》：你對“國十一條”的整體感覺是什么？

陳國強：“國十一條”包括5個方面，涉及11個條款。與此前的“國四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年十二月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對較近一段時間以來調(diào)控樓市政策系統(tǒng)化。

《21世紀》：“國十一條”和此前的“國四條”相比，變化是什么？

陳國強：的變化在于抑制房價上?！皣臈l”還提出了鼓勵住房消費等概念，而“國十一條”是對控制房價政策的全面提升。

很多人也注意到，此前“國四條”中提到了二套房貸的內(nèi)容時，有改善性住房需求的概念。這次沒有提到改善性住房需求字眼，而是把頭次購房和非頭次購房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵頭次置業(yè)需求。

對非普通商品房、非頭次置業(yè)等投資投機性需求，明確采取差異化政策。對二套房明確以家庭為單位認定是否為次購購。體現(xiàn)“有保有壓、區(qū)別對待”做法。

《21世紀》：為什么這次沒有“改善性需求購房”的概念提法？

陳國強：這個無從知道。不過，從這個變化卻可以看出，已經(jīng)將房價上漲問題列到了的高度去看待。因此，改變了過去認定改善性住房需求的做法（家庭人均居住面積低于該城市人均居住平均面積，購購套房，認定為改善性需求），而直接以家庭為單位，將頭次購房和非頭次購房作為判斷是否投資性需求的重要標準。

同時，“國十一條”中還提出了貫徹執(zhí)行差別化房地產(chǎn)稅收政策，加快研究完善房地產(chǎn)稅收體系工作。也就是說，物業(yè)稅等打擊炒房行為的利器要加快出臺。從中更能體現(xiàn)國家控制房價決心。

《21世紀》：除此以外，“國十一條”中還有哪些新政策亮點？

陳國強：通知提出對房地產(chǎn)開發(fā)商嚴格項目資本金的要求，對開發(fā)貸款要嚴格管理。同時，還提到金融機構(gòu)信貸資金、境外熱錢進入房地產(chǎn)等問題。對央企投資要規(guī)范化，主要是對2009年央企進入樓市的一個警示。并在金融、信貸風險管理方面提出具體措施。

對穩(wěn)定市場秩序，針對開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售，對土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都涉及到，內(nèi)容非常系統(tǒng)全面和完整。

較吸引人的是，對于外資熱錢炒樓控制提法。這個是2007年以來，2年以后政策重新提起。而每次政府提出要對外資炒樓進行限制時，往往就是房價全面控制的開始。

挑戰(zhàn)在地方

《21世紀》：本次“國十一條”出臺以后，各地和各部門是否要出臺落實性政策？

陳國強：“國十一條”中提出的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場地方政府負責，省級政府和市縣政府對住房保障工作分級負責的說法。這種情況下，“國十一條”提出2010年明確抑制投資性炒房，各地就必須出臺相應(yīng)的配套措施。

尤其是一些地方政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策當中，還有很多與“國十一條”內(nèi)容相悖的，就必須及時進行清理。

《21世紀》：“國十一條”提出了外資熱錢和二套房貸的問題，這些在地方有落實的問題嗎？

陳國強：有的。頭先是對外國人購房和外資投資房地產(chǎn)的問題，“國十一條”重新進行了從緊控制。此前，北京2009年年初出臺的地方性政策當中，就明確提出暫停執(zhí)行1年的對外資和外國人購房的限制政策。“國十一條”發(fā)出后，北京等地方政府就要改變此前的地方性政策，重新收緊對外國人購房的限制。

其次，二套房貸的嚴格執(zhí)行。“國十一條”提出了以家庭為單位，是否頭次置業(yè)來界定二套房貸的標準。商業(yè)銀行和監(jiān)管部門就必須重新認定和確定這一點，對二套房貸的控制也將更嚴格。此前，上海等城市出臺了地方性政策，是為了落實此前的“國四條”而出臺的對改善性購房的認定措施，也將隨之要改變。

《21世紀》：當前地方政府需要清理的政策當中，主要是哪些？

陳國強：除了上述的二套房貸和外國人購房的限制政策外。還有一些地方政府給樓盤分期發(fā)放預(yù)售證等。這次“國十一條”中明確提出了項目不得拆分發(fā)放預(yù)售證。規(guī)定了發(fā)放預(yù)售證的較小面積規(guī)模。

地方政府在發(fā)放預(yù)售證，分期繳納土地出讓金等方面此前為開發(fā)商開的綠燈，如今要改為紅燈了。

其次，地方政府對開發(fā)商購地的優(yōu)惠措施，必須要進行清理?！皣粭l”提出了新的土地出讓金繳納標準，地方必須廢除2009年出臺的購地優(yōu)惠的措施。

較后，諸如地方政府出臺的一些房地產(chǎn)稅收減免優(yōu)惠政策，也將要進行清理。此前，住建部等部門已經(jīng)發(fā)出了信號，但是這次以國務(wù)院的名義發(fā)出，意味著全面清理地方越權(quán)優(yōu)惠措施。

《21世紀》：“國十一條”在執(zhí)行當中，是否會出現(xiàn)地方貫徹不到位情況？

陳國強：地方是否貫徹到位，還要看以后。本次“國十一條”的作用是，重新定調(diào)了調(diào)控房地產(chǎn)的基調(diào)，基調(diào)變了，政策大環(huán)境變了，各地政府調(diào)控房價的思維和手段也要變。

例如，本次“國十一條”中提出了地方要落實政策性住房三年規(guī)劃的編制工作。以后住建部等部門是要檢查的，國務(wù)院是督察的。從這個意義上去說，“國十一條”扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)調(diào)控的大宏觀環(huán)境，從緊控制成為了主調(diào)。

《21世紀》：“國十一條”中也提出了落實政策的責任問題？

陳國強：是的。在明確責任方面，這個文件與此前出臺的政策方式非常不同。該通知以國務(wù)院辦公廳名義正式對下發(fā)文，與此前經(jīng)濟工作會、國務(wù)院常務(wù)會等涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策相比，該通知對地方各級政府責任有具體要求，對地方責任主體有明確約束力。

也有市場人士表示，由于之前地方執(zhí)行調(diào)控政策力度不甚理想，此次國務(wù)院通知，也表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態(tài)度。

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