您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 上海樓市新政藥力要等月底發(fā)作
上海樓市新政藥力要等月底發(fā)作
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 619 次
10月7日上海市政府推出樓市調(diào)控十二條政策,從信貸、稅收、供應(yīng)、需求等多個(gè)層次、多個(gè)角度對(duì)目前樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控,從政策貫徹執(zhí)行的力度、考慮預(yù)期出現(xiàn)問(wèn)題的周密度以及相對(duì)于之前調(diào)控政策上的創(chuàng)新度來(lái)看,剛剛出臺(tái)的滬十二條都是未有的!因此也被被業(yè)界評(píng)價(jià)為真正的治標(biāo)治本。作為引導(dǎo)樓市發(fā)展的宏觀調(diào)控政策,要具有較好的遠(yuǎn)見(jiàn)性和預(yù)見(jiàn)性,不能僅僅針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的狀況,頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。上海樓市調(diào)控的十二條政策中就有顯著凸顯調(diào)控遠(yuǎn)見(jiàn)性和預(yù)見(jiàn)性的政策。
-調(diào)控目的:抑制投機(jī)性炒房
-對(duì)應(yīng)政策:限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)、三套房貸款收緊
細(xì)則挑動(dòng)樓市神經(jīng)
投資客拿捏不定
10月8日,“滬12條”出臺(tái)后天。上海中原九亭分行小李給前剛看過(guò)九城湖濱花園一套2房的客戶打電話,之前客戶說(shuō)打算10日和老公一起再?gòu)?fù)看一下,現(xiàn)在小李和房東約好了時(shí)間,客戶在電話那頭卻說(shuō):“新政出來(lái)了,房?jī)r(jià)要跌了,我們等等再說(shuō)?!?
這一廂, 投資客唐先生一大清早就連打了上海中原副總經(jīng)理陳宇玨兩個(gè)電話,咨詢新政的具體細(xì)節(jié)。和小李的客戶不同,他較擔(dān)心的是“細(xì)則”已經(jīng)確認(rèn)向開發(fā)商征收土地增值稅,未來(lái)是否可能會(huì)向個(gè)人征收,甚至今后二手房交易是否會(huì)強(qiáng)征個(gè)人所得稅。
其實(shí)早在7日晚上,一些心思活絡(luò)的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)開始積極聯(lián)絡(luò)有成交意向的房東和客戶,告知雙方可以先網(wǎng)絡(luò)簽約報(bào)備,趕上末班車。根據(jù)陳宇玨的說(shuō)法,在很多業(yè)務(wù)員電話跟蹤中發(fā)現(xiàn),目前已經(jīng)有約2-3成的客戶產(chǎn)生了觀望情緒,未來(lái)隨著政策得逐步消化,這個(gè)比例有可能會(huì)加大。
位于上海浦東世紀(jì)公園附近的錦安西路是遠(yuǎn)近聞名的房屋中介一條街,不算長(zhǎng)的街道集中了30多家中介門店。根據(jù)筆者的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,持有多套物業(yè)的投資型房東也已經(jīng)準(zhǔn)備掛牌出售手頭的物業(yè),根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)中介業(yè)務(wù)員的講述,很多房東比較擔(dān)心今年會(huì)有更嚴(yán)厲的稅收政策,希望能夠盡快落袋為安。與此相反,也有個(gè)別房東出現(xiàn)了封盤不賣的情況,尤其是本來(lái)就打算賣一套再購(gòu)一套的房東,他們認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)“賣出容易購(gòu)進(jìn)難”,銀行關(guān)緊龍頭,套數(shù)又有限制,要謹(jǐn)慎用好“額度”。
-業(yè)內(nèi)觀點(diǎn):
沉重的一擊
“確實(shí)是未有的沉重!”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍評(píng)價(jià)到:“差別化信貸政策嚴(yán)格落實(shí)政策精神,切斷對(duì)異地投資的信貸支持,有效減弱投資資本的市場(chǎng)能量,繼續(xù)打擊樓市投機(jī)、投資資本的觀望并伺機(jī)入市的信心。而限定居民家庭購(gòu)房套數(shù),用行政手段排擠投機(jī)、投資需求的進(jìn)入。這一政策貼合當(dāng)前自住需求占完全主流的市場(chǎng)現(xiàn)狀,預(yù)期對(duì)市場(chǎng)交易的實(shí)際影響能量有限。預(yù)計(jì)在10月中下旬,此輪自住需求支撐的樓市“回暖”將告一段落。即便沒(méi)有新的政策出臺(tái),也會(huì)有這樣一個(gè)結(jié)果,新政會(huì)起到加速的作用。
-調(diào)控目的:促使樓盤合理定價(jià)
-對(duì)應(yīng)政策:征收土地增值稅
豪宅普遍定價(jià)謹(jǐn)慎
個(gè)別樓盤依舊脫銷
房產(chǎn)稅這一勝者尚未亮出,沉默已久的土地增值稅清算政令再現(xiàn)江湖,且嚴(yán)厲程度。這讓業(yè)內(nèi)不得不將目光聚焦在這些“定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平”的豪宅項(xiàng)目。
10月10日,閔行星河灣和新江灣城的仁恒怡庭同時(shí)開盤,這也是上海樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后頭次推出的豪宅項(xiàng)目。然而與以往大張旗鼓的開盤場(chǎng)面不同,當(dāng)天兩個(gè)項(xiàng)目的開盤都相對(duì)低調(diào),以至于不少業(yè)內(nèi)人士都不知這兩個(gè)明星物業(yè)開盤的消息。其中9月就有各種預(yù)熱活動(dòng)的星河灣價(jià)格與之前業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的均價(jià)5萬(wàn)元基本符合。不過(guò)從其不少房源定價(jià)在3.9萬(wàn)-4.1萬(wàn)元/平方米可以看出,新政后豪宅的定價(jià)還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。
然而一系列調(diào)控政策對(duì)高端人群影響尚不明顯,尤其是對(duì)于諸如星河灣、仁恒這些品牌房企的作品依舊非常支持。10月10日上午,當(dāng)日開盤的仁恒怡庭政和路上的售樓處大門口兩側(cè)停了不少坐擁車,不乏寶馬、奔馳等豪華車。據(jù)銷售人員說(shuō),約有300多位客戶參加選房。而另一個(gè)備受關(guān)注的星河灣樓盤也表現(xiàn)不俗。截至開盤當(dāng)天下午5點(diǎn),筆者從網(wǎng)上房地產(chǎn)上獲悉,一期245套住宅中已有121套被預(yù)訂。
事實(shí)上,不僅是星河灣、仁恒,近期滬上高端項(xiàng)目無(wú)一例外都選擇了小心翼翼、低調(diào)開盤的營(yíng)銷路數(shù),沒(méi)人愿做調(diào)控細(xì)則下的“出頭鳥”。 以行業(yè)大哥萬(wàn)科為例,下半年旗下雖然有多個(gè)項(xiàng)目推出,但亮相時(shí)間非常短。剛剛在十一房展會(huì)上舉行處女秀的大虹橋板塊萬(wàn)科錦源項(xiàng)目居然已經(jīng)在10月6號(hào)頭次開盤,且當(dāng)天基本售罄。10月9號(hào),當(dāng)筆者一行數(shù)人到了現(xiàn)場(chǎng)售樓處,得知售罄消息后,自嘲自己“消息不靈通”,而現(xiàn)場(chǎng)工人人員也連忙解釋銷售員也是10月1號(hào)才正式駐扎案場(chǎng),一切的一切非常緊湊。環(huán)顧小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)也較為凌亂,并無(wú)以往萬(wàn)科工地次序井然的模樣。由此可見(jiàn),錦源的銷售準(zhǔn)備工作確實(shí)非常短暫。不過(guò)這并不影響錦源的銷售熱度。據(jù)銷售人員透露,由于6號(hào)開盤并不采用搖號(hào)方式,就是簡(jiǎn)單的先到先得,以至于不少高端客戶連夜過(guò)去排隊(duì)等待購(gòu)房。而筆者探盤當(dāng)天,盡管是上班工作日,也依舊有4、5組客戶前來(lái)咨詢,近20人擠在大約30平方米的售樓處,超高的人氣讓人吃驚。
-業(yè)內(nèi)觀點(diǎn):
短期功效尚微 長(zhǎng)期影響深遠(yuǎn)
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡對(duì)土地增值稅的出臺(tái)大加贊同:“會(huì)同有關(guān)部門對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。這條政策不僅有效拉緊了開發(fā)商資金鏈,還對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的樓盤項(xiàng)目給予實(shí)質(zhì)性的懲罰,次對(duì)于表現(xiàn)不同的市場(chǎng)供給參與者給予不同的待遇?!辈贿^(guò)中房信分析師薛建雄則有自己的擔(dān)憂:“由通脹和人民幣升值帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,和去年房?jī)r(jià)暴漲后多數(shù)新開工項(xiàng)目大幅提升品質(zhì)希望在今年賣高價(jià),依舊給本輪房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了巨大的壓力。不排除會(huì)將增值稅的壓力轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。而投資者在巨大的房?jī)r(jià)升值回報(bào)預(yù)期面前,也會(huì)通過(guò)各種方法繞開以“限購(gòu)限貸”為主的新一輪調(diào)控,推動(dòng)了樓市的回溫?!?
-調(diào)控目的:增加供給、平抑房?jī)r(jià)
-對(duì)應(yīng)政策:增加普通商品房供應(yīng)、動(dòng)遷安置房提前上市交易
普通公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈
打折促銷繼續(xù)升級(jí)
“趁著現(xiàn)在行情還不錯(cuò)趕緊拋吧,以后小房子要多了!”這兩天,手上有三套一室戶的王小姐頻頻被迫受到中介的洗腦,中介的說(shuō)法是上海細(xì)則又要加大中小面積的房源供應(yīng),加上很多配套商品房也多為普通一、兩室戶,因此“以后小戶型就不值錢了!”“覺(jué)得還是有道理的,有點(diǎn)被說(shuō)動(dòng)了?!蓖跣〗闾寡?。
事實(shí)上,二手房上家的憂慮也在一手新房得以體現(xiàn)?!跋轮荛_盤,兩房?jī)?yōu)惠15萬(wàn),三房?jī)?yōu)惠22萬(wàn)?!?0月9日,筆者來(lái)到松江老盤摩卡小城的售樓現(xiàn)場(chǎng),該案銷售人員告訴筆者,他們將于10月16號(hào)推出一百多套兩房、三房產(chǎn)品,主要就是針對(duì)準(zhǔn)新人和頭次置業(yè)者的需要?!?00多套的量也不算小,而且現(xiàn)在市場(chǎng)并不是很好?!备鶕?jù)上述人員的講述,由于松江九亭的存量供應(yīng)還是很多,加上現(xiàn)在銀行收緊貸款政策,以至于銷售確實(shí)還是受到影響?!坝械你y行并不接納只能交出綜合保險(xiǎn)證明的新上海人貸款,而一些來(lái)我們這邊看房的客戶所在公司確實(shí)無(wú)法交出三險(xiǎn)一金,只有綜合保險(xiǎn)?!备鞣N影響因素交織在一起,以至于目前在售樓盤,尤其是針對(duì)普通購(gòu)房者的小區(qū)幾乎無(wú)一例外要推出各項(xiàng)打折措施以吸引人氣
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的較新數(shù)據(jù)顯示,9月份上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為171萬(wàn)平方米,環(huán)比8月上漲111%,整整翻了一倍多,同比2009年9月新增供應(yīng)150萬(wàn)平也上漲14%,2010年9月的供應(yīng)面積已達(dá)到近一年來(lái)的頂點(diǎn)。10月以來(lái)雖然也有12個(gè)樓盤推出25.27萬(wàn)平方米房源,但這是受“一房一價(jià)”和“結(jié)構(gòu)封頂”兩個(gè)新政影響,眾多預(yù)期在10月初開盤的項(xiàng)目沒(méi)能如期上市,因此下一輪的供應(yīng)高峰可能會(huì)出現(xiàn)在10月底。事實(shí)上,預(yù)期10月推住宅房源的樓盤更是達(dá)到77個(gè)之多,屆時(shí)這些針對(duì)價(jià)格敏感客戶的樓盤將又有一番價(jià)格廝殺。
與此同時(shí),上述開發(fā)商不得不面對(duì)的一個(gè)背景是,普通商品房供應(yīng)將越來(lái)越多,因?yàn)榕涮咨唐贩恳矊⑸鲜蟹忠槐?。?lái)自易居臣信分析師楊晨青的分析,事實(shí)上,配套商品房在當(dāng)前本市城鎮(zhèn)住房保有量中配套商品房占據(jù)的比例相當(dāng)大,根據(jù)2008年公布的上海08-12年住房建設(shè)規(guī)劃,5年規(guī)劃期內(nèi),新開工住房建筑面積約9300萬(wàn)平方米,其中配套商品房近2000萬(wàn)平方米,占新開工總量約21%。
-業(yè)內(nèi)觀點(diǎn):
年底顯效較明顯
長(zhǎng)期影響值得關(guān)注
“‘銀十’是今年較后的時(shí)機(jī),不少開發(fā)商已經(jīng)從4月的新政便一直蟄伏等待上市,面臨著持續(xù)增加的資金壓力,自然不愿再等到明年,年底前或許會(huì)有一波小幅降價(jià)潮。”施宏叡認(rèn)為:政府頗高的調(diào)控決心將影響市場(chǎng)預(yù)期。
不過(guò)薛建雄更為覺(jué)得政府調(diào)控任重道遠(yuǎn)。“政府新政中雖然提出了未來(lái)5年將建100萬(wàn)套保障房和增加城市土地供應(yīng)的措施,但這些都是長(zhǎng)期效果并不能增加短期的供應(yīng)。而在短期方面采用的‘限購(gòu)限貸’政策,實(shí)際執(zhí)行起來(lái)能起到的作用尚需觀察。未來(lái)市場(chǎng)的不確定性依舊很大?!毖ㄐ廴缡钦f(shuō)。本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 房蓉
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長(zhǎng)按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購(gòu)限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話立竿見(jiàn)影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫?!背尚黠@ 呵護(hù)國(guó)
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購(gòu)買多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂(lè)城國(guó)際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 72148
- 2海南那么美哪里安家好? 65914
- 3一位北京老人在海南購(gòu)房的真實(shí)感受 講的太好了! 65151
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57973
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57781
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56374
- 7在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居??? 51231
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 51154
- 9瓊海特色旅游之萬(wàn)泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50960
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50653
更多買房必讀
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來(lái)泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道
中國(guó)海南·海花島
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 樓市新政地方版各出猛藥 北京深圳市超嚴(yán)厲
- 在結(jié)束糾結(jié)之前 購(gòu)房請(qǐng)看懂藥方
- 在結(jié)束糾結(jié)之前 購(gòu)房請(qǐng)看懂藥方
- 在結(jié)束糾結(jié)之前 購(gòu)房請(qǐng)看懂藥方
- 專家預(yù)測(cè)樓市或?qū)⒊雠_(tái)進(jìn)一步調(diào)控政策
- 銀監(jiān)會(huì)申明房貸標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)搖 海南各大銀行政策未變
- 海南第三套房屋貸款超低頭付五成
- 一輪輪新政把關(guān) 上海人購(gòu)房普遍養(yǎng)成“好習(xí)慣”
- 綠籬養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
- 房貸“新政”把關(guān) 上海人購(gòu)房養(yǎng)成“好習(xí)慣”
- 南京可能出臺(tái)“地方版”樓市調(diào)控細(xì)則
- 【市場(chǎng)】京滬深房?jī)r(jià)6月全線失守