10月7日上海市政府推出樓市調(diào)控十二條政策，從信貸、稅收、供應(yīng)、需求等多個(gè)層次、多個(gè)角度對(duì)目前樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，從政策貫徹執(zhí)行的力度、考慮預(yù)期出現(xiàn)問(wèn)題的周密度以及相對(duì)于之前調(diào)控政策上的創(chuàng)新度來(lái)看，剛剛出臺(tái)的滬十二條都是未有的！因此也被被業(yè)界評(píng)價(jià)為真正的治標(biāo)治本。作為引導(dǎo)樓市發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，要具有較好的遠(yuǎn)見(jiàn)性和預(yù)見(jiàn)性，不能僅僅針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的狀況，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。上海樓市調(diào)控的十二條政策中就有顯著凸顯調(diào)控遠(yuǎn)見(jiàn)性和預(yù)見(jiàn)性的政策。

　　-調(diào)控目的：抑制投機(jī)性炒房

　　-對(duì)應(yīng)政策：限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)、三套房貸款收緊

　　細(xì)則挑動(dòng)樓市神經(jīng)

　　投資客拿捏不定

　　10月8日，“滬12條”出臺(tái)后天。上海中原九亭分行小李給前剛看過(guò)九城湖濱花園一套2房的客戶打電話，之前客戶說(shuō)打算10日和老公一起再?gòu)?fù)看一下，現(xiàn)在小李和房東約好了時(shí)間，客戶在電話那頭卻說(shuō)：“新政出來(lái)了，房?jī)r(jià)要跌了，我們等等再說(shuō)?！?

　　這一廂， 投資客唐先生一大清早就連打了上海中原副總經(jīng)理陳宇玨兩個(gè)電話，咨詢新政的具體細(xì)節(jié)。和小李的客戶不同，他較擔(dān)心的是“細(xì)則”已經(jīng)確認(rèn)向開發(fā)商征收土地增值稅，未來(lái)是否可能會(huì)向個(gè)人征收，甚至今后二手房交易是否會(huì)強(qiáng)征個(gè)人所得稅。

　　其實(shí)早在7日晚上，一些心思活絡(luò)的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)開始積極聯(lián)絡(luò)有成交意向的房東和客戶，告知雙方可以先網(wǎng)絡(luò)簽約報(bào)備，趕上末班車。根據(jù)陳宇玨的說(shuō)法，在很多業(yè)務(wù)員電話跟蹤中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)有約2-3成的客戶產(chǎn)生了觀望情緒，未來(lái)隨著政策得逐步消化，這個(gè)比例有可能會(huì)加大。

　　位于上海浦東世紀(jì)公園附近的錦安西路是遠(yuǎn)近聞名的房屋中介一條街，不算長(zhǎng)的街道集中了30多家中介門店。根據(jù)筆者的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，持有多套物業(yè)的投資型房東也已經(jīng)準(zhǔn)備掛牌出售手頭的物業(yè)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)中介業(yè)務(wù)員的講述，很多房東比較擔(dān)心今年會(huì)有更嚴(yán)厲的稅收政策，希望能夠盡快落袋為安。與此相反，也有個(gè)別房東出現(xiàn)了封盤不賣的情況，尤其是本來(lái)就打算賣一套再購(gòu)一套的房東，他們認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)“賣出容易購(gòu)進(jìn)難”，銀行關(guān)緊龍頭，套數(shù)又有限制，要謹(jǐn)慎用好“額度”。

　　-業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：

　　沉重的一擊

　　“確實(shí)是未有的沉重！”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍評(píng)價(jià)到：“差別化信貸政策嚴(yán)格落實(shí)政策精神，切斷對(duì)異地投資的信貸支持，有效減弱投資資本的市場(chǎng)能量，繼續(xù)打擊樓市投機(jī)、投資資本的觀望并伺機(jī)入市的信心。而限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，用行政手段排擠投機(jī)、投資需求的進(jìn)入。這一政策貼合當(dāng)前自住需求占完全主流的市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)期對(duì)市場(chǎng)交易的實(shí)際影響能量有限。預(yù)計(jì)在10月中下旬，此輪自住需求支撐的樓市“回暖”將告一段落。即便沒(méi)有新的政策出臺(tái)，也會(huì)有這樣一個(gè)結(jié)果，新政會(huì)起到加速的作用。

　　-調(diào)控目的：促使樓盤合理定價(jià)

　　-對(duì)應(yīng)政策：征收土地增值稅

　　豪宅普遍定價(jià)謹(jǐn)慎

　　個(gè)別樓盤依舊脫銷

　　房產(chǎn)稅這一勝者尚未亮出，沉默已久的土地增值稅清算政令再現(xiàn)江湖，且嚴(yán)厲程度。這讓業(yè)內(nèi)不得不將目光聚焦在這些“定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平”的豪宅項(xiàng)目。

　　10月10日，閔行星河灣和新江灣城的仁恒怡庭同時(shí)開盤，這也是上海樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后頭次推出的豪宅項(xiàng)目。然而與以往大張旗鼓的開盤場(chǎng)面不同，當(dāng)天兩個(gè)項(xiàng)目的開盤都相對(duì)低調(diào)，以至于不少業(yè)內(nèi)人士都不知這兩個(gè)明星物業(yè)開盤的消息。其中9月就有各種預(yù)熱活動(dòng)的星河灣價(jià)格與之前業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的均價(jià)5萬(wàn)元基本符合。不過(guò)從其不少房源定價(jià)在3.9萬(wàn)-4.1萬(wàn)元/平方米可以看出，新政后豪宅的定價(jià)還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。

　　然而一系列調(diào)控政策對(duì)高端人群影響尚不明顯，尤其是對(duì)于諸如星河灣、仁恒這些品牌房企的作品依舊非常支持。10月10日上午，當(dāng)日開盤的仁恒怡庭政和路上的售樓處大門口兩側(cè)停了不少坐擁車，不乏寶馬、奔馳等豪華車。據(jù)銷售人員說(shuō)，約有300多位客戶參加選房。而另一個(gè)備受關(guān)注的星河灣樓盤也表現(xiàn)不俗。截至開盤當(dāng)天下午5點(diǎn)，筆者從網(wǎng)上房地產(chǎn)上獲悉，一期245套住宅中已有121套被預(yù)訂。

　　事實(shí)上，不僅是星河灣、仁恒，近期滬上高端項(xiàng)目無(wú)一例外都選擇了小心翼翼、低調(diào)開盤的營(yíng)銷路數(shù)，沒(méi)人愿做調(diào)控細(xì)則下的“出頭鳥”。 以行業(yè)大哥萬(wàn)科為例，下半年旗下雖然有多個(gè)項(xiàng)目推出，但亮相時(shí)間非常短。剛剛在十一房展會(huì)上舉行處女秀的大虹橋板塊萬(wàn)科錦源項(xiàng)目居然已經(jīng)在10月6號(hào)頭次開盤，且當(dāng)天基本售罄。10月9號(hào)，當(dāng)筆者一行數(shù)人到了現(xiàn)場(chǎng)售樓處，得知售罄消息后，自嘲自己“消息不靈通”，而現(xiàn)場(chǎng)工人人員也連忙解釋銷售員也是10月1號(hào)才正式駐扎案場(chǎng)，一切的一切非常緊湊。環(huán)顧小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)也較為凌亂，并無(wú)以往萬(wàn)科工地次序井然的模樣。由此可見(jiàn)，錦源的銷售準(zhǔn)備工作確實(shí)非常短暫。不過(guò)這并不影響錦源的銷售熱度。據(jù)銷售人員透露，由于6號(hào)開盤并不采用搖號(hào)方式，就是簡(jiǎn)單的先到先得，以至于不少高端客戶連夜過(guò)去排隊(duì)等待購(gòu)房。而筆者探盤當(dāng)天，盡管是上班工作日，也依舊有4、5組客戶前來(lái)咨詢，近20人擠在大約30平方米的售樓處，超高的人氣讓人吃驚。

　　-業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：

　　短期功效尚微 長(zhǎng)期影響深遠(yuǎn)

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡對(duì)土地增值稅的出臺(tái)大加贊同：“會(huì)同有關(guān)部門對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。這條政策不僅有效拉緊了開發(fā)商資金鏈，還對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的樓盤項(xiàng)目給予實(shí)質(zhì)性的懲罰，次對(duì)于表現(xiàn)不同的市場(chǎng)供給參與者給予不同的待遇?！辈贿^(guò)中房信分析師薛建雄則有自己的擔(dān)憂：“由通脹和人民幣升值帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，和去年房?jī)r(jià)暴漲后多數(shù)新開工項(xiàng)目大幅提升品質(zhì)希望在今年賣高價(jià)，依舊給本輪房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了巨大的壓力。不排除會(huì)將增值稅的壓力轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。而投資者在巨大的房?jī)r(jià)升值回報(bào)預(yù)期面前，也會(huì)通過(guò)各種方法繞開以“限購(gòu)限貸”為主的新一輪調(diào)控，推動(dòng)了樓市的回溫?！?

　　-調(diào)控目的：增加供給、平抑房?jī)r(jià)

　　-對(duì)應(yīng)政策：增加普通商品房供應(yīng)、動(dòng)遷安置房提前上市交易

　　普通公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈

　　打折促銷繼續(xù)升級(jí)

　　“趁著現(xiàn)在行情還不錯(cuò)趕緊拋吧，以后小房子要多了！”這兩天，手上有三套一室戶的王小姐頻頻被迫受到中介的洗腦，中介的說(shuō)法是上海細(xì)則又要加大中小面積的房源供應(yīng)，加上很多配套商品房也多為普通一、兩室戶，因此“以后小戶型就不值錢了！”“覺(jué)得還是有道理的，有點(diǎn)被說(shuō)動(dòng)了?！蓖跣〗闾寡?。

　　事實(shí)上，二手房上家的憂慮也在一手新房得以體現(xiàn)?！跋轮荛_盤，兩房?jī)?yōu)惠15萬(wàn)，三房?jī)?yōu)惠22萬(wàn)?！?0月9日，筆者來(lái)到松江老盤摩卡小城的售樓現(xiàn)場(chǎng)，該案銷售人員告訴筆者，他們將于10月16號(hào)推出一百多套兩房、三房產(chǎn)品，主要就是針對(duì)準(zhǔn)新人和頭次置業(yè)者的需要?！?00多套的量也不算小，而且現(xiàn)在市場(chǎng)并不是很好?！备鶕?jù)上述人員的講述，由于松江九亭的存量供應(yīng)還是很多，加上現(xiàn)在銀行收緊貸款政策，以至于銷售確實(shí)還是受到影響?！坝械你y行并不接納只能交出綜合保險(xiǎn)證明的新上海人貸款，而一些來(lái)我們這邊看房的客戶所在公司確實(shí)無(wú)法交出三險(xiǎn)一金，只有綜合保險(xiǎn)?！备鞣N影響因素交織在一起，以至于目前在售樓盤，尤其是針對(duì)普通購(gòu)房者的小區(qū)幾乎無(wú)一例外要推出各項(xiàng)打折措施以吸引人氣

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的較新數(shù)據(jù)顯示，9月份上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為171萬(wàn)平方米，環(huán)比8月上漲111%，整整翻了一倍多，同比2009年9月新增供應(yīng)150萬(wàn)平也上漲14%，2010年9月的供應(yīng)面積已達(dá)到近一年來(lái)的頂點(diǎn)。10月以來(lái)雖然也有12個(gè)樓盤推出25.27萬(wàn)平方米房源，但這是受“一房一價(jià)”和“結(jié)構(gòu)封頂”兩個(gè)新政影響，眾多預(yù)期在10月初開盤的項(xiàng)目沒(méi)能如期上市，因此下一輪的供應(yīng)高峰可能會(huì)出現(xiàn)在10月底。事實(shí)上，預(yù)期10月推住宅房源的樓盤更是達(dá)到77個(gè)之多，屆時(shí)這些針對(duì)價(jià)格敏感客戶的樓盤將又有一番價(jià)格廝殺。

　　與此同時(shí)，上述開發(fā)商不得不面對(duì)的一個(gè)背景是，普通商品房供應(yīng)將越來(lái)越多，因?yàn)榕涮咨唐贩恳矊⑸鲜蟹忠槐?。?lái)自易居臣信分析師楊晨青的分析，事實(shí)上，配套商品房在當(dāng)前本市城鎮(zhèn)住房保有量中配套商品房占據(jù)的比例相當(dāng)大，根據(jù)2008年公布的上海08-12年住房建設(shè)規(guī)劃，5年規(guī)劃期內(nèi)，新開工住房建筑面積約9300萬(wàn)平方米，其中配套商品房近2000萬(wàn)平方米，占新開工總量約21%。

　　-業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：

　　年底顯效較明顯

　　長(zhǎng)期影響值得關(guān)注

　　“‘銀十’是今年較后的時(shí)機(jī)，不少開發(fā)商已經(jīng)從4月的新政便一直蟄伏等待上市，面臨著持續(xù)增加的資金壓力，自然不愿再等到明年，年底前或許會(huì)有一波小幅降價(jià)潮。”施宏叡認(rèn)為：政府頗高的調(diào)控決心將影響市場(chǎng)預(yù)期。

　　不過(guò)薛建雄更為覺(jué)得政府調(diào)控任重道遠(yuǎn)。“政府新政中雖然提出了未來(lái)5年將建100萬(wàn)套保障房和增加城市土地供應(yīng)的措施，但這些都是長(zhǎng)期效果并不能增加短期的供應(yīng)。而在短期方面采用的‘限購(gòu)限貸’政策，實(shí)際執(zhí)行起來(lái)能起到的作用尚需觀察。未來(lái)市場(chǎng)的不確定性依舊很大?！毖ㄐ廴缡钦f(shuō)。本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 房蓉

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