年中盤點(diǎn)
415調(diào)控新政成為上半年樓市分水嶺
在415出臺(tái)的樓市新政調(diào)控下，佛山樓市由慣性延續(xù)2009年良好態(tài)勢(shì)迅速轉(zhuǎn)入低迷，投資客暫時(shí)撤離，樓市陷入濃厚的觀望氛圍，購賣雙方的博弈直接 導(dǎo)致季度成交量大幅萎縮；五一過后，中小戶型供應(yīng)大幅增加，并占據(jù)市場(chǎng)交易主導(dǎo)地位。
新政成樓市分水嶺
今年4月起，從到地方，房地產(chǎn)調(diào)控的重拳相繼落下，從涉及面和頻率來看，堪稱史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。佛山樓市被迅速波及，不少業(yè)內(nèi)人士分析 指出，4月中旬出臺(tái)的新政已經(jīng)成為上半年樓市的分水嶺。
禪城某樓盤的售樓小姐小李告訴記者，今年初，她所在的樓盤開始蓄客，并在3月推向市場(chǎng)，賣得很不錯(cuò)，雖然戶型比較大，仍有不少客戶上門；4月中旬， 政策不斷出來后，客戶的上門量開始減少，甚至一些原本已經(jīng)談好的客戶也沒有回音了。3月末4月初的時(shí)候，她平均每個(gè)星期接待的客戶超過10批，能賣出兩 三套房子，新政出臺(tái)后，她一個(gè)月都很難賣出一套房子，上門的客戶也是看看就走。
佛山世聯(lián)地產(chǎn)半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，佛山全市總成交面積為298.51萬平方米，其中1月-6月份的成交面積分別為64.37萬平方米、 28.46萬平方米、61.44萬平方米、64.18萬平方米、44.14萬平方米、35.92萬平方米。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們就可以看出，1月份延續(xù)了 2009年的良好勢(shì)頭，成交數(shù)據(jù)比較理想；2月份是傳統(tǒng)的春節(jié)假期，又加上天氣的原因，成交面積環(huán)比下滑五成多情有可原；3月、4月份回復(fù)到1月份的水 平；但到了5月、6月份，隨著新政的不斷消化，對(duì)樓市的調(diào)控作用開始顯現(xiàn)，樓市成交量急劇萎縮，可謂直接腰斬了。佛山世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)部陳信宇分析指出。
佛山世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)部陳信宇同時(shí)指出，雖然5月、6月份的成交面積大幅度萎縮，但成交均價(jià)還是呈現(xiàn)出較大幅度增長的情況。今年上半年佛山區(qū)域的成交均 價(jià)為7930元/㎡，環(huán)比提升25.74%，同比提升46.18%。
觀望氛圍日益濃厚
新政出臺(tái)后，很多市民寄以厚望，等待樓盤降價(jià)，市場(chǎng)觀望情緒越來越濃厚。南海的老潘原計(jì)劃今年五一為兒子購置婚房，但聽了朋友的建議，決定等等再 出手，兒子和準(zhǔn)兒媳也支持我的想法，寧可先在老房子結(jié)婚，也不急于購房。
佛山經(jīng)緯房產(chǎn)市場(chǎng)部頭席分析師李華宇指出，新政出臺(tái)后，佛山樓市受影響迅速且較大。除了成交面積同比萎縮近半之外，新政對(duì)市場(chǎng)觀望氛圍的形成也功不可 沒。隨著新政的深化，投資投機(jī)客暫時(shí)集體撤離佛山樓市，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)觀望氛圍不斷堆積。他分析指出，成交量也反映出，今年上半年，佛山房產(chǎn)市場(chǎng)中投 資投機(jī)的比例是比較高的，起碼比往年都高。投資客的撤離很容易在市場(chǎng)上形成一種誤導(dǎo)作用：投資客都撤離了，很多市民會(huì)認(rèn)為不是入市的好時(shí)機(jī)，卻忽略了新 政針對(duì)的就是投資投機(jī)行為。
與市民持幣觀望相對(duì)應(yīng)的是，開發(fā)商也陷入集體觀望中。雖然今年五一期間不少項(xiàng)目集中推貨，價(jià)格堅(jiān)挺，基本上是一種高開低賣的策略，樂觀探市碰了一 鼻子灰后，不少開發(fā)商仍然不改初衷。很多開發(fā)商在接受采訪時(shí)表示，對(duì)佛山的樓市很有信心，佛山的樓市很健康，我們的價(jià)格是綜合了各個(gè)層面的因素而做出 的，比較合理，就算會(huì)選擇一些以價(jià)格為主導(dǎo)的促銷手段，但調(diào)整幅度也不會(huì)很大。
中小戶型為成交主導(dǎo)
不少業(yè)內(nèi)觀察人士指出，2010年上半年普通住宅成交中，90㎡左右的中小戶型成交比例增幅明顯。從成交產(chǎn)品的總價(jià)來看，2010年上半年禪桂區(qū)域 有約62%的產(chǎn)品總價(jià)在100萬元以下，其中50萬元以下的大多為公寓產(chǎn)品，占比約為21%，可見禪桂區(qū)域的公寓市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)良好；50萬元至100萬元 的產(chǎn)品多為中小戶型的住宅，占比約為42%。
以禪城區(qū)為例，上半年以成交公寓產(chǎn)品為主，占比35.51%，主要集中在九鼎國際城和慧港國際。而受價(jià)格高企和新政影響，低總價(jià)的90平方米以下的中 小戶型再度主導(dǎo)市場(chǎng)，上半年共成交789套，占25.84%，主要集中在中海文華熙岸、怡翠宏璟、恒福新城等。而中大戶型成交占比則較去年同期有所下滑， 仍然集中在亞藝板塊。
頭付和利率的提高使得投機(jī)投資客駐足觀望或撤場(chǎng)，市場(chǎng)上的需求以剛性需求為主。在市場(chǎng)不好的時(shí)期，開發(fā)商通過更多的優(yōu)惠措施刺激購房者的需求，雖然 效果不是非常明顯，但是對(duì)維持成交氛圍還是起到了很好的作用。業(yè)內(nèi)人士駱先生指出。
此外，從2010年上半年項(xiàng)目銷售排名可以看出，大盤、優(yōu)質(zhì)資源盤也是出貨，這些項(xiàng)目基本上是去年出貨較理想的項(xiàng)目，因此在二期產(chǎn)品上市后，通過 良好口碑傳播、客戶以老帶新、品牌開發(fā)商的影響、產(chǎn)品的改良等因素，二期也取得不錯(cuò)的效果；其次從戶均面積來看，戶均面積為91平方米，大多屬于中小戶 型，對(duì)于有的項(xiàng)目來說，面積較多，但價(jià)格分?jǐn)傁聛硪策€可以接受，因此受到客戶的青睞。以桂城區(qū)為例，上半年成交的大戶型主要集中在保利花園、創(chuàng)鴻水 韻尚都、中海萬錦東苑。后市猜想
推貨加速出貨收縮貨量
佛山合富輝煌李鍔分析指出，下半年，頭先由于新增供應(yīng)大增，開發(fā)商在出貨策略上是搶節(jié)點(diǎn)，在時(shí)間的拿捏上會(huì)比較注重，除非國家調(diào)控有更嚴(yán)厲的政 策出臺(tái)，否則今年的成交量高峰會(huì)出現(xiàn)在9月、10月份。其次在推貨量方面，現(xiàn)在不少開發(fā)商已經(jīng)看到市場(chǎng)容量相對(duì)有所萎縮，因此收縮推貨量基本上是各項(xiàng)目 的共識(shí)。
定價(jià)適當(dāng)保守注意對(duì)比
李鍔分析，很多開發(fā)商擔(dān)心調(diào)控有可能加重，因此在定價(jià)策略上會(huì)適當(dāng)調(diào)整預(yù)期，密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài)，不排除在開售前密集調(diào)整報(bào)價(jià)口徑，定價(jià)方面適當(dāng) 地保守。但是由于有2008年的教訓(xùn)，相信這次會(huì)更有條理、有把握地進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。
此外，從7月份新盤上市情況來看，開發(fā)商對(duì)價(jià)格的定論低于市場(chǎng)預(yù)期以及片區(qū)價(jià)格，而新盤定價(jià)與市場(chǎng)預(yù)期的差距在一定程度上可以反映后市價(jià)格走勢(shì)，同時(shí) 新盤定價(jià)較低對(duì)于老盤形成沖擊，老盤價(jià)格調(diào)整壓力較大；而對(duì)于下半年全新大盤的頭期單位來說，樓市前景的不明朗，開發(fā)商或許采取低開高走，甚至低于成 本價(jià)賣樓。如果價(jià)格有吸引力，成交量自然會(huì)上升，后期產(chǎn)品價(jià)格自然會(huì)有所走高。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年隨著第三、四季度的大量新品推出，不排除一些項(xiàng)目 有價(jià)格下調(diào)、成交量加大的現(xiàn)象。尤其新盤推出的時(shí)候，沒有前期價(jià)格的壓力，可以以一個(gè)比較有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格入市，會(huì)對(duì)在售產(chǎn)品有一定的壓力。
促銷集中進(jìn)行力度加大
佛山世聯(lián)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，對(duì)樓市調(diào)控的目標(biāo)非常明確，決心非常大，因此調(diào)控周期也會(huì)更為長久。基于此，我們認(rèn)為，'量先價(jià)后'、'量支撐價(jià)'、' 價(jià)助漲助跌'的原則會(huì)在今后一段時(shí)間內(nèi)分階段體現(xiàn)，全面促銷將是市場(chǎng)下一步的主調(diào)。
李鍔認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度在第四季度會(huì)有所加強(qiáng)，而出貨壓力，尤其是上市企業(yè)必須通過銷售規(guī)模向股東交待，在第四季度會(huì)集中進(jìn)行產(chǎn)品促銷。
經(jīng)緯房產(chǎn)李華宇則表示，從7月初開發(fā)商的動(dòng)作來看，活動(dòng)有所增多，開發(fā)商通過舉行一些營銷活動(dòng)積聚人氣，提高項(xiàng)目知名度，為后市做好鋪墊；同時(shí)從目前 部分項(xiàng)目來看，由于價(jià)格促銷或活動(dòng)帶動(dòng)，來訪量有所回升，預(yù)計(jì)在8月底很多新盤將加大營銷推廣力度，為國慶前后的營銷節(jié)點(diǎn)做鋪墊；而由于9月后新增供應(yīng)集 中放量，上市的樓盤非常多，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈，因此預(yù)計(jì)開發(fā)商對(duì)新盤定價(jià)也會(huì)低于市場(chǎng)預(yù)期，促銷也有所增加。
2010年1 月-6 月成交數(shù)據(jù)(佛山世聯(lián)地產(chǎn)提供)
1月 2月 3月 4月 5月 6月 半年
成交面積(萬平方米)64.37 28.46 61.44 64.18 44.14 35.92 298.51
成交金額(萬平方米)510775.95 217121.3 497356.8 512028.04 340760.8 289142 2367185
成交均價(jià)(元/㎡) 7935 7629 8095 7978 7720 8051 7930
面積環(huán)比 -23.35% -55.79% 115.88% 4.46% -31.22% -18.63% -36.88%
面積同比 -2.16% -42.83% -27.88% -38.18% -51.03% -64.43% -39.78%
均價(jià)環(huán)比 23.51% -3.86% 6.11% -1.45% -3.23% 4.28% 25.74%
均價(jià)同比 48.71% 46.91% 55.91% 46.51% 41.79% 39.91% 46.18%

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