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走好購房榜首步??認購
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 523 次
《商品房銷售管理辦法》十二條:符合商品房銷售條件的,房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房購賣合同之前向購受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房購賣合同時,所收費應當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房購賣合同的,房地產開發(fā)企業(yè)應當向購受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。
《擔保法》第八十九條:當事人可以約定一方向對方給付定金作為合同的擔保。債務人履行債務后,定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。
在北京的房地產市場上,簽訂正式合同之前,開發(fā)商往往要購房者簽一個認購書或認購協(xié)議,并收取一定的費用,其名稱有定金、訂金、誠意金等。為此,出現(xiàn)了不少的糾紛:要么合同沒談成,開發(fā)商不退定金;要么,購方不得不接受一些不合理的條件。在此,特提醒購房者在認購時注意以下幾點:
一、認購書是有效的法律文書
事實上認購本身是一個合理的商業(yè)規(guī)則,認購書也是一個有效的法律文書,是有法律約束力的。房屋購賣是一個很復雜的交易,為此,雙方都應該受到一定的約束,即“賣方保證不將該套房子賣給他人,購方保證他是一個真實的購購者?!奔s束雙方的文書就是認購書,表示購方誠意的就是定金。
同時,從法律上說,認購不是購房的法定前驟,合同也不是認購的必然結果。購方只能保證購購意愿的真實性,而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此,購方應該注意審查開發(fā)商所提供的認購書,看其中是否有不利于自己的條款。
二、注意認購書中的陷阱條款
房屋購賣合同的簽訂應該體現(xiàn)平等自愿的原則,但很多購房人的體會是:一旦簽了認購書,往往不得不接受一些不公平的條款。導致這種情況出現(xiàn)的,往往是認購書中的這樣一個條款:“如認購方在規(guī)定期限內不與開發(fā)商簽訂合同,則開發(fā)商所收定金不予退還?!睂嶋H上,這是一個陷阱。比較公平的做法應該這樣規(guī)定:“如果因為雙方對條款的分歧而無法簽訂合同,則賣方必須退還定金?!?
三、認購書簽訂后的定金處理
1.如果購方沒有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約,屬購方違約,定金不予返還;賣方在認購書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約,屬賣方違約,應雙倍返還定金。
2.如果雙方在規(guī)定的期限內,正式簽訂合同,則定金在購方履約后,可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程中,一方違約的,適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
3.如果雙方都不存在上述項的違約行為,僅對預售(銷售)契約及補充協(xié)議內容難以達成一致,而未能簽約的,賣方應把定金全數(shù)返還購方。
4.如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件,如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成,視為違約,購方違約的,定金不予返還;賣方違約的,應雙倍返還定金。
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