按照媒體習(xí)慣使用的新政說(shuō)法，2007年的新政策則是國(guó)務(wù)院24號(hào)令。建設(shè)部2007年工作圍繞國(guó)務(wù)院24號(hào)令展開。頭先，集中精力貫徹落實(shí)24號(hào)文件，解決低收入群體住房問(wèn)題，完善住房保障體系。將涉及城和鄉(xiāng)之間的協(xié)調(diào)，農(nóng)民進(jìn)城問(wèn)題，低收入群體問(wèn)題、中間夾心層問(wèn)題，落實(shí)24號(hào)文件——《解決低收入群體住房困難的若干意見(jiàn)》。其次，全國(guó)人大剛通過(guò)的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是一項(xiàng)重大變革，完善城鄉(xiāng)規(guī)劃法，也是落實(shí)貫徹十七大較艱巨的任務(wù)。

2007房地產(chǎn)四大問(wèn)題備受關(guān)注

另外，2007年房地產(chǎn)界的話題一直集中在受社會(huì)及媒體廣泛關(guān)注的土地、房貸頭付、稅收、房?jī)r(jià)四方面問(wèn)題。，2007年突出的問(wèn)題是土地招拍掛價(jià)格，樓面價(jià)值高于現(xiàn)房和期房的價(jià)格；，央行提高了頭付；第三，稅的問(wèn)題；第四，宏觀調(diào)控中物價(jià)上漲等和經(jīng)濟(jì)水平相關(guān)的投資問(wèn)題。

這四方面問(wèn)題分別隸屬于建設(shè)部外的其它幾個(gè)國(guó)家機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。，土地是歸國(guó)土資源部管；，資金供給歸央行管；第三，稅歸財(cái)政部管；第四，投資歸發(fā)改委管。

那么， 2007年房地產(chǎn)較受關(guān)注的四個(gè)方面問(wèn)題和24號(hào)令中的住房保障體系問(wèn)題有什么區(qū)別呢？四個(gè)問(wèn)題屬于短期行為，而保障性工作則是一個(gè)長(zhǎng)期制度性建設(shè)。

短期政策與長(zhǎng)期保障

中國(guó)在住房上的問(wèn)題分為三類。一類是完全有自我支付住房能力的，無(wú)論房?jī)r(jià)是否上漲都要自購(gòu)住房；類是完全沒(méi)有支付能力，購(gòu)房能力不行的。第三類是自我購(gòu)房能力不足的人群。頭先中國(guó)有完全自我購(gòu)房能力和有七成以上自我購(gòu)房能力，兩部分人的人群和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，發(fā)達(dá)國(guó)家僅為20、25%，定義這部分人群是購(gòu)購(gòu)滿足基本需求的住房。目前，中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家區(qū)別在于，完全沒(méi)有購(gòu)房能力的人群比重遠(yuǎn)大于發(fā)達(dá)國(guó)家，這是24號(hào)文件的立足點(diǎn)。

在美國(guó)，完全沒(méi)有購(gòu)房能力的人群僅占7%。其中，包括無(wú)家可歸、家庭暴力的受害人、吸毒者，及一部分海外移民。而中國(guó)此類人群全國(guó)平均比重是20%，地區(qū)間差異較大，住房與地區(qū)貧富不成正比，例如，貧困地區(qū)地方收入并不高，但無(wú)購(gòu)房能力比重較低，然而，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)但亟待改善住房而自己的住房能力不足的比重未必低于貧困地區(qū)。比重之間的的差別各地間較高達(dá)到3倍左右。

目前，推行的住房保障主要針對(duì)完全沒(méi)有購(gòu)房能力和購(gòu)房能力不足的人群，簡(jiǎn)單將其分為三個(gè)層次：一個(gè)叫救助系。24號(hào)文件中闡釋，擴(kuò)大廉租房覆蓋為就是救助救濟(jì)性質(zhì)的保障。就是沒(méi)有住房能力也得讓你有房住稱為救助、救濟(jì)性質(zhì)保障。所以這個(gè)救助性的保障制度在實(shí)現(xiàn)按需分配前都需要存在。個(gè)是援助型，例如24號(hào)文件提出有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房概念。對(duì)于具備一定購(gòu)房能力，但嚴(yán)重不足的人群采取援助辦法。通過(guò)不收取土地出讓金限制面積及流通性，并且規(guī)定了套型面積是60平方米。另外住房補(bǔ)貼，兩進(jìn)兩限房及也就是90、70政策，通過(guò)限制供給中有利于這部分住房能力不足的人群的結(jié)構(gòu)進(jìn)行均歸為此類。第三個(gè)是互助型，交叉覆蓋購(gòu)房能力不足人群，推進(jìn)住房保障改革體系。

保障性制度建設(shè)從金融創(chuàng)新入手

解決和推進(jìn)住房保障體系，可以從金融的角度進(jìn)行分析，這分為兩個(gè)部分，，與宏觀調(diào)控有關(guān)的調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)短期運(yùn)行狀態(tài)的金融，目標(biāo)是維護(hù)價(jià)格，實(shí)際上金融政策既不管豬肉價(jià)格也不管房地產(chǎn)價(jià)格，而是貨幣自身的價(jià)格。所謂通脹就是貨幣貶值了，增發(fā)、減少貨幣提高縮緊利率、抬高貸款門檻以及收緊和放寬準(zhǔn)備金等手段都只是短期調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)的政策。那么，金融創(chuàng)新則針對(duì)和長(zhǎng)期保障制度相結(jié)合的金融政策，而不是把頭付從四成降到兩成。例如，次級(jí)債是一個(gè)好的金融創(chuàng)新品種，次級(jí)貸的制度是有利于低端老百姓解決住房問(wèn)題的好制度。美國(guó)從90年代中期以來(lái)，一部分收入偏低、信用較差，但有購(gòu)房欲望又沒(méi)有充分購(gòu)房能力的人群通過(guò)次級(jí)貸的金融創(chuàng)新方式實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房和購(gòu)房的需求。

，資產(chǎn)證券化的方式，把信譽(yù)較低的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者。如同下大雨，河流水增加，此時(shí)就需要一個(gè)口子，這是利用正常風(fēng)險(xiǎn)投資方式。作為飽和保障體系建設(shè)相配合相完善的金融創(chuàng)新，中國(guó)也需要該層面的進(jìn)步。比如江蘇實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房，如果購(gòu)得起三成產(chǎn)權(quán)就購(gòu)三成，則七成就歸政府所有。聽起來(lái)跟次級(jí)債不搭界，實(shí)質(zhì)上是政府對(duì)低信用人群發(fā)行并自行持有次級(jí)債，這種取代銀行職能和風(fēng)險(xiǎn)的做法，無(wú)法適用于大規(guī)模推廣，因此保障制度同時(shí)也需要金融創(chuàng)新。例如，廉租房可以做到政府投資的品種。20萬(wàn)平方米的廉租房賣給投資機(jī)構(gòu)，回報(bào)是政府監(jiān)督。而且這個(gè)產(chǎn)權(quán)可以在市場(chǎng)動(dòng)。包括國(guó)外大公司，投資機(jī)構(gòu)都愿意持有這樣有長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)。

商會(huì)年會(huì)提到三年早知道是可以實(shí)現(xiàn)的，依靠金融品種創(chuàng)新并且?guī)в斜Ｕ闲缘慕鹑谄贩N創(chuàng)新，帶有保障性的市場(chǎng)化的金融產(chǎn)品可以做到三年早知道。

另外，房地產(chǎn)指數(shù)是否也可以做成類似股市的期貨指數(shù)交易產(chǎn)品呢？當(dāng)房地產(chǎn)指數(shù)交易做成可交易產(chǎn)品的時(shí)候，即為百姓增加了消費(fèi)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工具和渠道，理論上在2010年的時(shí)候購(gòu)到2007年價(jià)格的房子，2007年的價(jià)格購(gòu)到2010年的價(jià)格，套期保值。規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者不用再投資于實(shí)物資產(chǎn)，而是直接購(gòu)購(gòu)指數(shù)，即購(gòu)購(gòu)虛擬房子。從而真正實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。

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