九問公積金貸款

今年下半年,北京已經(jīng)三次下調(diào)住房公積金貸款利率了，貸款較高額度較近又調(diào)高至80萬元。針對(duì)新政后借款人提及較多的9大問題，記者請(qǐng)北京市個(gè)人住房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)——“偉嘉安捷”的專家進(jìn)行了詳解。

●什么樣的借款人能夠貸到80萬？

貸款額度的計(jì)算方式是否一樣？

雖然住房公積金的貸款較高上限額度調(diào)整至80萬，但能否貸到這個(gè)額度還要視個(gè)人情況區(qū)別對(duì)待。市管公積金是根據(jù)借款人的個(gè)人月繳存額度來計(jì)算的，國管公積金是根據(jù)個(gè)人或者夫妻雙方的收入證明來核定。具體計(jì)算公式分別為：

市管公積金 較高可貸款額度的公式為：借款人家庭月收入（月收入＝職工個(gè)人住房公積金月繳存額÷職工住房公積金繳存比例），每月至少扣除400元的生活費(fèi)后所剩余額，再除以申請(qǐng)貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得，即為較高可貸款額度。

國管公積金 較高可貸款額度的計(jì)算方式與市管公積金不同，國管公積金看借款人的收入證明，以家庭為單位，只要夫妻二人的收入證明能夠達(dá)到月還款額的2倍以上，即能夠申請(qǐng)公積金貸款較高上限額度80萬。

●目前，北京住房公積金利率是多少？

什么時(shí)候可以按新利率執(zhí)行？

“偉嘉安捷”專家指出，三次降息后的利率為五年以上4.59％，五年以下4.05％。新政策發(fā)布后申請(qǐng)公積金貸款的借款人，可立即享受下調(diào)后的公積金利率。否則應(yīng)按央行規(guī)定，需要從下一年度的1月1日起執(zhí)行。

●用公積金貸款購房，受二套房限制嗎？

借款人用公積金貸款購房的，如套購房使用公積金貸款，在尚未還清前不能再申請(qǐng)公積金貸款購購套住房。只有在還清前一套住房貸款后才能再使用公積金貸款，且視為頭套住房并按其政策操作。

另外，如果是夫妻雙方貸款購房，不論是在結(jié)婚前還是在結(jié)婚后辦理的公積金貸款，只要夫妻雙方中有一方辦理過公積金，在上次貸款未還清前，夫妻雙方不能再用公積金貸款套房。如果套房的公積金貸款已結(jié)清，夫妻雙方再次使用公積金貸款購房的，仍視為頭次住房。

●新政后，公積金市管和國管如何區(qū)分？

購新樓盤也可以貸款嗎？

“偉嘉安捷”專家解釋，在實(shí)施操作中，凡在《個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款借款申請(qǐng)表》“個(gè)人登記號(hào)”一欄寫的是以502、509數(shù)字開頭的，即視是國管單位；以身份證號(hào)開頭的號(hào)碼，則大多數(shù)視為市管單位。另外，部分新樓盤并不接受公積金貸款，所以借款人在購購新樓盤之前一定要詳細(xì)咨詢。

●公積金還款方式有區(qū)別嗎？

以前公積金市管與國管的還款方式各不相同，現(xiàn)在，住房公積金調(diào)整政策后還款方式無市管與國管的區(qū)分，還款方式都是“自由還款”，更加便于借款人使用。

●什么是“自由還款”？

“自由還款”即公積金管理根據(jù)借款人的借款金額和期限，給出一個(gè)較低還款額，以后在每個(gè)月還款的金額中，借款人不少于這一較低還款額且較后一期需將剩余本金、利息全部還清的一種方式。

“偉嘉安捷”專家解釋，借款人辦理完住房人公積金貸款后手中會(huì)有一張住房公積金的存儲(chǔ)卡，通過此卡還貸。提前還貸的借款人，直接通過電話語言系統(tǒng)自動(dòng)設(shè)置部分提前還款金額。一次性償還清楚的，借款人需要帶上本人身份證到住房公積金管理申請(qǐng)，根據(jù)借款人要求及銀行政策為借款人逐一辦理，一般預(yù)約時(shí)間短則幾天之內(nèi)，長則不會(huì)超過一個(gè)月。

●現(xiàn)在北京市住房公積金個(gè)人繳存比例是多少？

自2008年7月1日起，北京住房公積金繳存比例統(tǒng)一調(diào)整為12%，職工住房公積金月繳存額上限調(diào)整為2392元。從具體執(zhí)行情況來看，國家及較正規(guī)的企事業(yè)單位基本能夠按照12％的繳存比例為其員工繳納，部分中小型公司、企業(yè)按10％或8％不等比例為借款人上繳。

●新政后，公積金貸款頭付是多少？

現(xiàn)在批貸、放款為多長時(shí)間？

新政后，公積金貸款頭付政策相對(duì)放寬，不論借款人購購90㎡以下的普通住宅還是90㎡以上的非普通住宅，公積金貸款的頭付都為20％。批貸時(shí)間上，市管公積金貸款初審當(dāng)天既能批貸；國管公積金需要七個(gè)工作日左右。放款時(shí)間，市管與國管公積金都在5－10個(gè)工作日左右。

●公積金可以貸到多大歲數(shù)？退休后能貸款嗎？

根據(jù)住房公積金管理規(guī)定，住房公積金貸款年限一般為1－30年，貸款期限較長可以計(jì)算到借款人70周歲。另外，只要公積金貸款申請(qǐng)人所購購房屋的“房齡+貸款年限＜47年”都可以申請(qǐng)公積金貸款。在職期間繳存住房公積金的離退休職工也可以申請(qǐng)住房公積金貸款，需要提供離退休證明、原單位出具收入證明，證明在職期間繳存過住房公積金及其他貸款所需資料。

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