海南三月已是春意盎然，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻受1月政策與限購(gòu)令的影響，市場(chǎng)風(fēng)云再起，一時(shí)間樓市再次迎來了較為低迷的狀況，真可謂“風(fēng)云壓境”。嚴(yán)厲的政策調(diào)控、銀根收緊，使原本已低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入了寒冬期。海南目前樓市處在“房?jī)r(jià)下降、市場(chǎng)冷淡”的過程，樓市仿佛就要進(jìn)入了冰凍期。面對(duì)如此的局面，房地產(chǎn)好像迎來了新的時(shí)代，三十年的房地產(chǎn)歷程，難以想象。作為房地產(chǎn)的職業(yè)經(jīng)理人，是否就要面臨失業(yè)呢？筆者根據(jù)目前海南市場(chǎng)狀況得出如下幾點(diǎn)分析。

　　頭先，從2010年下半年開始，海南旅游房地產(chǎn)受各種政策的打壓，市場(chǎng)已失去購(gòu)方市場(chǎng)，從套房貸政策與地方政府“限購(gòu)令”，與政府對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)審批條件等等，政策不僅嚴(yán)重打擊了購(gòu)房者的積極性，同時(shí)也限制住了開發(fā)商的開發(fā)力度，在政策調(diào)控中更加制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，遏制了上漲過快的房?jī)r(jià)。

　　其次，銀根緊縮。項(xiàng)目貸款門檻的提高，對(duì)開發(fā)商來說，是一個(gè)完全的打擊，斷了你啟動(dòng)資金和提高了項(xiàng)目貸款條件，致使很多項(xiàng)目起動(dòng)不了。商品房出街量和成交量大大減少，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭被遏制了。對(duì)于海南國(guó)際旅游島的快速開發(fā)賣期房的開發(fā)商是完全打擊，對(duì)于土生土長(zhǎng)的中小型開發(fā)商們卻是招架不下去，資金的緊缺，無法度過難關(guān)。對(duì)于較小規(guī)模的、競(jìng)爭(zhēng)力較弱的開發(fā)商將面臨者生死關(guān)頭。目前，海南旅游房地產(chǎn)已出現(xiàn)行業(yè)的分水嶺，很多中小型開發(fā)商沒有資金啟動(dòng)急于轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和出讓土地，很多中小型企業(yè)已出現(xiàn)轉(zhuǎn)型或向私人高息融資，盡能力來緩解企業(yè)的生存空間。對(duì)于中小開發(fā)商只要能走出逆境，迎來的正是理性的發(fā)展。中小型開發(fā)商是如此，大型開發(fā)商企業(yè)也同樣面臨絕境。對(duì)于擁有一線海岸土地的開發(fā)商，雖然地理位置與市場(chǎng)對(duì)他有利，但政策與銀行調(diào)控，也致使大批建設(shè)暫?；虬腴_半停的狀況。有的開發(fā)商開始對(duì)外轉(zhuǎn)讓土地了。如本月北京、上海幾大開發(fā)商都相爭(zhēng)降低地價(jià)出讓地塊，在建項(xiàng)目的開發(fā)商更是采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度。而且已經(jīng)有新聞爆出一些地區(qū)出現(xiàn)了土地流拍的情況，而成交的土地很多都是按底價(jià)或接近底價(jià)的價(jià)格成交。

　　再次，樓市低迷市場(chǎng)的氣氛。隨著連續(xù)不斷的政策和銀行加息的出臺(tái)，購(gòu)房者都轉(zhuǎn)向了二三線城市，如五指山市、保亭、樂東等區(qū)域市場(chǎng)卻迎來國(guó)際旅游島的春天。成交量猛增主要是該區(qū)有寬松的政策和理性的價(jià)格，據(jù)了解他們購(gòu)房80%都是一次性付款。一線城市?？?、三亞去年房?jī)r(jià)攀升過高，在“國(guó)八條”政策和“限購(gòu)令”政策的影響下，市場(chǎng)房?jī)r(jià)已大幅度下降，購(gòu)房者在等待抄底時(shí)才準(zhǔn)備入市。多次政策的調(diào)控致使市場(chǎng)變得更加冷淡。本次與08年世界金融危機(jī)不同，海南旅游房地產(chǎn)再不可能是一枝獨(dú)秀。市場(chǎng)在政府政策調(diào)控影響下變得蕭條。本周我走訪了幾家銷售門庭冷落，來訪客戶，降價(jià)打折裝修成為時(shí)尚的營(yíng)銷，每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)商也紛紛效仿，只要你進(jìn)入銷售銷售代表就告訴你目前本項(xiàng)目有優(yōu)惠折扣而且很大。降價(jià)已成為事實(shí)，先進(jìn)的出路在于營(yíng)銷突破和銷售策略，有的有的裝修、有的家電和物業(yè)管理費(fèi)，可謂是五花八門，似乎房?jī)r(jià)馬上就要暴跌，大家紛紛清貨離場(chǎng)。這樣一來，頭先打掉了一部分島外投機(jī)者或炒房者在一線城市投資購(gòu)購(gòu)欲望。因?yàn)槔麧?rùn)萎縮，投機(jī)者炒房者對(duì)市場(chǎng)失去了信心。真正有居住要求的購(gòu)房者也自然受到了這種情緒的影響，再加上二套房貸提高的政策限制，紛紛持幣觀望，等待房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致客戶與開發(fā)商都觀望的氣氛，很多項(xiàng)目都出現(xiàn)了的銷售緊急情況。

　　面對(duì)市場(chǎng)內(nèi)外的種種不利因素，很多悲觀者認(rèn)為樓市今年再也不可能出現(xiàn)拐點(diǎn)了，房地產(chǎn)行業(yè)將重蹈當(dāng)年香港和日本的覆轍，徹底崩盤！那么，海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)真的就走到了盡頭嗎？筆者認(rèn)為，為什么二三線城市樓市成交量不斷增加，市場(chǎng)氛圍卻好起來呢！雖然海南一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陰霾重重，但并非以無可救藥。我們面對(duì)的是政策和市場(chǎng)，應(yīng)理性回歸才是先進(jìn)走出低迷狀況。

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　　一、海南二手市場(chǎng)，目前出現(xiàn)了拋盤與捂盤二種現(xiàn)象，一是有的客戶認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能在短時(shí)間回升，急于拋盤。二是有的客戶看到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，如果現(xiàn)在賣出去了，今后就沒有條件購(gòu)購(gòu)了，所以，很多客戶把原來想出售的商品房轉(zhuǎn)為租賃。另外一種想象正在海南形成，租賃市場(chǎng)租金隨著政策和限購(gòu)令繼續(xù)延長(zhǎng)，租金會(huì)越來越高。二手市場(chǎng)的冷落，很大原因在于政策調(diào)控的影響。我走訪幾家中介公司，經(jīng)了解目前基本沒有二手房成交，租賃也難做。我在上個(gè)初放給中介一套國(guó)貿(mào)區(qū)域的房子租賃，到了今天都沒有電話求租，追問中介公司理由是沒有人來求盤，可以想象二手市場(chǎng)在新政后市場(chǎng)變得更加嚴(yán)峻了。前段時(shí)間我曾對(duì)二手市場(chǎng)寫過一篇文章，對(duì)去年海南中介公司的前景給予了肯定，?？诓ㄖ薪楣镜南磁埔言谌ツ甑赘媪艘粋€(gè)段落。一批中小型中介公司關(guān)門或轉(zhuǎn)型了，目前留下的公司也是每月艱難前進(jìn)，如果市場(chǎng)還是低迷，連連虧損的大型中介公司也難維持半年。

　　二、目前開發(fā)商面臨資金緊缺的壓力，將會(huì)出新一輪的洗牌過程，一些競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱的中小開發(fā)商必然會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。而留下的卻是大型和資金雄厚、經(jīng)營(yíng)完善的開發(fā)公司，他們將為行業(yè)的健康規(guī)范發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)。

　　三、市場(chǎng)需求良性存在。目前市場(chǎng)低迷氣氛的主要在于政策影響和一線城市的限購(gòu)，進(jìn)島客戶減少。去年上漲過高的房?jī)r(jià)難以一時(shí)回落到市場(chǎng)位置。很多二三線城市抓住了客戶需求要點(diǎn)，紛紛推出大折扣優(yōu)惠來迎合客戶心理底線，采取降低價(jià)格來吸引客戶。尤其是海南地理位置和氣候等原因，一直是內(nèi)地居民“南遷”度假養(yǎng)老的頭選地方。這一部分購(gòu)房者，是真正有購(gòu)房需求的，他們對(duì)性價(jià)比要求很高。區(qū)域要求不高，只要在海南就可以了。在這些群體中有一部分購(gòu)房者也是投機(jī)者。他們也是看重性價(jià)比，但對(duì)于投資就更加理性化了。這一購(gòu)購(gòu)群體使海南一線緊二三線松新格局發(fā)生的變化。

　　四、在樓市低迷狀況下購(gòu)房，房?jī)r(jià)低優(yōu)惠大，風(fēng)險(xiǎn)性很小，升值空間大，是購(gòu)房者購(gòu)房投資的好機(jī)會(huì)，較起碼保證了自己的成本，所以，很多客戶就瞄準(zhǔn)這個(gè)時(shí)候來投資。

　　五、對(duì)于海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)已到了較危險(xiǎn)的時(shí)刻，應(yīng)做好下一步的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備是應(yīng)該的，但任何的盲目行動(dòng)都是不明智的。主要有好房地產(chǎn)營(yíng)銷策略和正確的市場(chǎng)分析，準(zhǔn)確的切入口，順利完成銷售是不成問題。

　　總之，政策調(diào)控市場(chǎng)低迷已成為事實(shí)，我們要有面對(duì)市場(chǎng)分析力，要有掌握與面對(duì)客戶更加挑剔的專業(yè)眼光，市場(chǎng)出路在那？調(diào)整好項(xiàng)目營(yíng)銷策略，苦練內(nèi)功，從一個(gè)高度來看待目前市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，所謂“山再高，頂有過路”。目前，我們要針對(duì)海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)做徹底的分析，對(duì)政策調(diào)控的現(xiàn)狀、銀行的政策和客戶群體需求等等都要進(jìn)行細(xì)分和研究。就我個(gè)人來看，頭要任務(wù)就是從新分析項(xiàng)目在現(xiàn)在狀況下應(yīng)如何營(yíng)銷，從新提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)，從新定位價(jià)格，從新策劃推廣計(jì)劃。另外，就是要做好客群的分析，海南旅游房地產(chǎn)客戶群體都在大陸。根據(jù)項(xiàng)目特殊性定位客戶分布城市，支持和搞好大陸直銷或一二級(jí)代理。迅速形成巨大的網(wǎng)絡(luò)銷售分布，為項(xiàng)目輸客戶資源。面對(duì)目前低迷的樓市，我們不要見難不前，根據(jù)政策和市場(chǎng)狀況，針對(duì)性營(yíng)銷策略和良好的推廣，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是站在智慧者的身邊，站在勤勞努力者一邊，走出困境靠的是一步一個(gè)臺(tái)階。

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