周邊商品房折讓價(jià)比限價(jià)房?jī)r(jià)格更低，不具備成本優(yōu)勢(shì)

在國(guó)內(nèi)各大城市尚無(wú)實(shí)際行動(dòng)時(shí)，廣州率先“吃螃蟹”。2月16日，全國(guó)個(gè)限價(jià)房保利西子灣公開簽約發(fā)售，成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“開門紅”，吸引了其他城市紛紛跟進(jìn)。

然而，在保利西子灣銷售的當(dāng)天，卻遭遇到百余套房源棄購(gòu)的尷尬情況。究其原因，周邊區(qū)域商品房?jī)r(jià)格降幅明顯，廣州限價(jià)房正在遭遇尷尬境地。

遭遇價(jià)格狙擊手

在廣州限價(jià)房被炒得熱火朝天的同時(shí)，同一片區(qū)的商品房按捺不住終于降價(jià)，全面狙擊限價(jià)房。

1月下旬，離保利地產(chǎn)(600048行情,股吧)在廣州西郊金沙洲板塊開發(fā)的限價(jià)房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，一個(gè)叫“時(shí)代-糖果”的新盤幾乎同時(shí)開售，并打出了“售價(jià)每平方米4880元”的口號(hào)。而保利西子灣較高限價(jià)是每平方米6500元。

無(wú)獨(dú)有偶，同樣位于金沙洲的合生創(chuàng)展的一個(gè)新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價(jià)。

保利西子灣周邊的一些樓盤負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)坦承，“除了戶籍限制外，想購(gòu)限價(jià)房的人跟購(gòu)商品房的人，看不出明顯差別。限價(jià)房沒(méi)有什么價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，相反還設(shè)置了購(gòu)購(gòu)門檻”。言下之意，限價(jià)房客戶很自然地就成為了他們極力爭(zhēng)取的對(duì)象。

一些參與申購(gòu)限價(jià)房的購(gòu)房者告訴記者，雖然限價(jià)房對(duì)購(gòu)購(gòu)資格的界定比較寬松，但其轉(zhuǎn)讓的限制較多，例如5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓；5年后出租或轉(zhuǎn)讓，須按市場(chǎng)價(jià)格與購(gòu)購(gòu)價(jià)格之間差價(jià)的70%補(bǔ)地價(jià)。

這一限制，將至少使房屋的實(shí)際價(jià)值減少1000元/平方米，也降低了部分購(gòu)購(gòu)者的積極性。

另外，許多符合購(gòu)購(gòu)條件的市民認(rèn)為限價(jià)房居住環(huán)境不成熟、戶型和地段也不太成熟、價(jià)格上優(yōu)惠幅度不大等，既然限價(jià)房還沒(méi)有商品房便宜，從實(shí)惠的角度出發(fā)，自然會(huì)選擇周邊價(jià)格低、優(yōu)惠多的商品房。

限價(jià)房利潤(rùn)低廉

既然是限價(jià)房，為什么價(jià)格反而比周邊的商品房高？按照廣州市限價(jià)房銷售辦法規(guī)定，限價(jià)房銷售價(jià)格定位在公開出讓時(shí)同區(qū)域、同類型商品住宅價(jià)格的70%左右。

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜對(duì)記者表示，以前限價(jià)房購(gòu)地的時(shí)候，價(jià)格的制定是依據(jù)周邊的商品房。當(dāng)時(shí)周邊正處于猛漲的時(shí)候，而保利西子灣所處區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)，已從原先的10000元至13000元/平米開始下調(diào)，部分樓盤甚至跌至7000元/平米。

面對(duì)突然殺出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，保利西子灣銷售負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，限價(jià)房利潤(rùn)率非常低，不會(huì)再有優(yōu)惠空間。

保利西子灣面臨的兩難境地，恰好折射出限價(jià)房項(xiàng)目的尷尬。早在土地公開拍賣時(shí)，政府已確定了限價(jià)房項(xiàng)目的利潤(rùn)率，開發(fā)商騰挪空間不大。

如保利西子灣一年多前拍賣該地塊時(shí)樓面地價(jià)達(dá)到每平米2557元。以每平米6500元的較高限價(jià)算，實(shí)際利潤(rùn)率約在15%左右。

反觀狙擊保利西子灣的“時(shí)代-糖果”地塊，實(shí)際位于金沙洲南海市里水鎮(zhèn)一側(cè)，去年初開發(fā)商僅以每平方米約1200元的樓面地價(jià)購(gòu)入，相對(duì)而言，其回旋余地就大得多。

在限價(jià)房項(xiàng)目更為集中的廣州東郊科學(xué)城，地產(chǎn)大佬萬(wàn)科開發(fā)的萬(wàn)科新里程上演著相似的一幕。去年1月，萬(wàn)科拿下其中一處限價(jià)房地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2635元，售價(jià)限制在6000元。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科地產(chǎn)方面就表示，項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)率已在20%以下。

廣州現(xiàn)有的限價(jià)房項(xiàng)目大多位于城市邊緣地區(qū)，直接面對(duì)鄰近縣市低地價(jià)樓盤的沖擊。

有關(guān)限價(jià)房該不該降價(jià)，價(jià)格是否可以變動(dòng)？廣州方面已經(jīng)有了答案。

2月19日，針對(duì)關(guān)于限價(jià)房的提問(wèn)，廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群回應(yīng)，限價(jià)房的價(jià)格應(yīng)該隨著商品房?jī)r(jià)格的降低而降低。

“因?yàn)橄迌r(jià)房的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就是同等地段、同等類型商品房?jī)r(jià)格的70％，市場(chǎng)價(jià)格有所變動(dòng)，限價(jià)房的房?jī)r(jià)當(dāng)然跟著變，限價(jià)房?jī)r(jià)格的變化肯定滯后于商品房，但滯后不怕，趕得上就行，市場(chǎng)發(fā)生變化后，我們會(huì)有相應(yīng)對(duì)策?！碧K澤群說(shuō)。

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