填海而建的鳳凰島夢(mèng)幻如迪拜，它位于海南島的較南端，2008年北京奧運(yùn)會(huì)的火炬?zhèn)鬟f從這里登陸中國(guó)，巨大的祥云火炬雕塑象征著繁榮與富庶，更讓這座人工島的5棟高端公寓成為南中國(guó)房?jī)r(jià)—2010年1月11日，鳳凰島頭次開(kāi)盤并在里賣光700套房，很多購(gòu)房者連戶型都不看就愿意支付每平方米6萬(wàn)元的高價(jià)。

　　整整一年后的2011年1月11日，在“離境退稅”正式實(shí)施10天后（這曾被視為國(guó)際旅游島的核心政策之一），鳳凰島又一次開(kāi)盤。這里的房?jī)r(jià)依舊是海南島甚至是全中國(guó)之較，新預(yù)售較高價(jià)達(dá)到了12萬(wàn)/平方米。不過(guò)物是人非的是—三亞市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站顯示，鳳凰島銷售記錄仍停留在688套，另外三棟早已取得預(yù)售證的高端公寓銷售未進(jìn)寸尺—熟知鳳凰島的人向本刊透露，在去年頭次熱銷后，有超過(guò)50位購(gòu)房者隨后紛紛選擇退房。在此后的一年里，鳳凰島并無(wú)新房賣出。

　　造成這一戲劇性翻轉(zhuǎn)的是去年1月4日海南國(guó)際旅游島規(guī)劃的獲批。其計(jì)劃到2020年海南初步建成世界 海島休閑度假旅游勝地，實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開(kāi)放政策。但作為這一切的起點(diǎn)，此次實(shí)施“退稅”僅是針對(duì)境外人士購(gòu)物滿800元返稅11%，惠及更多國(guó)內(nèi)人士的“離島退稅”政策并未出爐，且無(wú)明確時(shí)間表。事實(shí)上，海南的免稅店只有3家，且因外籍游客占比僅為4%，即使在“離境免稅”政策實(shí)施后也是門可羅雀。

　　這些宏大的設(shè)想，尤其是一個(gè)新政策體系的建立仍有待時(shí)日。不過(guò)，與過(guò)往任何概念都會(huì)迅速被房地產(chǎn)市場(chǎng)捕捉并迅速利用一樣，在過(guò)去一年里海南國(guó)際旅游島被等同于“海南房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

　　鳳凰島是整個(gè)海南房地產(chǎn)過(guò)山車游戲的縮影。去年1月4日海南國(guó)際旅游島規(guī)劃獲得批準(zhǔn)后的5天時(shí)間里，海南住宅價(jià)格幾乎翻了一倍，商品房銷售額更超過(guò)了170億元—相當(dāng)于海南2008年全年銷售額。但在去年11月旺季以來(lái)，海南反而進(jìn)入霜凍期，三亞商品房銷售面積同比下降81%，價(jià)格同比只上漲23%；被開(kāi)發(fā)商寄予厚望的冬季房展會(huì)吸引了6萬(wàn)多人，成交量?jī)H600套房。

　　與此同時(shí)，海南政府宣布在2011年延續(xù)外地人只能在?？诩叭齺喰沦?gòu)購(gòu)一套住房的限購(gòu)政策，并同時(shí)廢除了實(shí)施4 年的空置房物業(yè)費(fèi)打七折的管理?xiàng)l例。這些政策的出臺(tái)，無(wú)疑將徘徊中的島外消費(fèi)者進(jìn)一步推向觀望。

　　遍及全島超出預(yù)期的銷售慘淡，開(kāi)始讓開(kāi)發(fā)商從天堂跌回冷峻的現(xiàn)實(shí)。他們擔(dān)心如果剎車太快，將引發(fā)災(zāi)難性調(diào)整。海南當(dāng)?shù)匕l(fā)展商蘭海集團(tuán)副總裁王韜鵬向《環(huán)球企業(yè)家》表示，國(guó)際旅游島帶來(lái)的房地產(chǎn)熱潮猶如海嘯掃過(guò)，給當(dāng)?shù)亓粝铝艘坏乩墙澹?ldquo;當(dāng)下市場(chǎng)有些矯枉過(guò)正了，購(gòu)房者都在觀望。”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則向本刊記者表示，海南臨海房?jī)r(jià)賣得多貴都是合理的，但問(wèn)題是過(guò)熱的情緒已經(jīng)從海邊蔓延至內(nèi)陸，“這毫無(wú)疑問(wèn)是泡沫”。

　　【大盤傾城】

　　走在三亞灣的街道上，處處懸掛著“在世界行走、為海南停留”的標(biāo)語(yǔ)，然而在國(guó)際旅游島規(guī)劃出臺(tái)一周年之后，投資客們并沒(méi)有在海南過(guò)多停留。陵水鉆石海岸總經(jīng)理張錦透露，直到元旦后他們售樓處才有一些來(lái)電來(lái)訪量，但看得多，真正出手的很少，“在多種因素打壓下，內(nèi)需不足和外需受阻是造成海南樓市成交量萎縮的根本原因。”

　　拋開(kāi)樓市調(diào)控的強(qiáng)大扭力，海南房地產(chǎn)的根基短期內(nèi)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。國(guó)際旅游島宏大規(guī)劃還沒(méi)有正式落地，海南沿東海岸線向內(nèi)縱深一公里的土地就差不多已被瓜分殆盡，“就像甲魚(yú)一樣，較美味的部位是裙邊，現(xiàn)在正餐還沒(méi)開(kāi)始，裙邊就已經(jīng)吃光了。”偉業(yè)地產(chǎn)海南總經(jīng)理王澎說(shuō)，沿著清水灣、海棠灣、香水灣等東海岸線上走下來(lái)，中國(guó)較開(kāi)發(fā)商幾乎盡收眼底。

　　如今這些開(kāi)發(fā)正在今年逐步形成宏大的供應(yīng)量。“2009年年底全島新建住宅面積超過(guò)了1800萬(wàn)平米，海南一年往死里賣也就能賣500萬(wàn)平米，這意味著即使2010年一個(gè)項(xiàng)目不再建了，也需要3年時(shí)間才能消化完。”中原地產(chǎn)海南總經(jīng)理謝青向《環(huán)球企業(yè)家》指出，海南資源的稀缺毫無(wú)疑問(wèn)，但所有開(kāi)發(fā)商需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)—集中于冬天推盤的他們，顯然都會(huì)面臨一個(gè)供過(guò)于求的市場(chǎng)。

　　鮮為人知的是，就像當(dāng)初出手較快一樣，較早涉足的溫州炒房者早已在2010年春節(jié)后提前離場(chǎng)。海南較炒房客張羽沖1月4日向本刊透露，他已將海南的房子賣掉了，“正拿著現(xiàn)金抄底地產(chǎn)股。”

　　這一系列翻轉(zhuǎn)的根本在于，整個(gè)海南房地產(chǎn)或被拔苗助長(zhǎng)了。清華城市規(guī)劃研究院博士彭劍波向本刊感嘆，國(guó)際旅游島建設(shè)一年來(lái)，從設(shè)施、服務(wù)和產(chǎn)品等品質(zhì)上看，仍是一個(gè)非常緩慢和漸進(jìn)的過(guò)程，“感覺(jué)三亞像20世紀(jì)70年代的北京鄉(xiāng)下，看看樓下的車，又以為回到了廣州的80年代。”滿大街仍是三亞人的出租摩托。

　　矛盾就在這里：海南政府雄心勃勃地宣示要在未來(lái)10年成為中國(guó)的夏威夷或邁阿密，但海南豪華景區(qū)和破敗市區(qū)的強(qiáng)烈反差，折射出海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的極度不成熟，及產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的嚴(yán)重匱乏。

　　作為中國(guó)的“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”，海南一直在房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、旅游的定位間搖擺。衛(wèi)留成2003年10月從中海油公司總經(jīng)理上調(diào)任海南省委書(shū)記后，這個(gè)熱帶海島一度又展露出它的工業(yè)雄心，陸續(xù)引進(jìn)了眾多大型能源項(xiàng)目?，F(xiàn)在，海南人寄望于他們獨(dú)特的、不可替代的自然環(huán)境，試圖以此打造大旅游產(chǎn)業(yè)。但似乎矯枉過(guò)正的是，旅游所倚重的產(chǎn)業(yè)和社會(huì)配套仍未見(jiàn)明顯進(jìn)步，哪怕是清晰的規(guī)劃也沒(méi)有。

　　海南顯然不希望重蹈1993年房地產(chǎn)崩盤的覆轍。彼時(shí)，剛剛脫離廣東的海南把荒涼的土地作為吸引全國(guó)資金的籌碼，并試圖以此撬動(dòng)大海南夢(mèng)。但當(dāng)海南一半以上的固定資產(chǎn)投資和財(cái)政收入都來(lái)自于沒(méi)有實(shí)際需求支撐的房地產(chǎn)（準(zhǔn)確說(shuō)是土地倒賣）時(shí)，泡沫破滅也接踵而至。彼時(shí)，占全國(guó)0.6％總?cè)丝诘暮Ｄ狭粝铝苏既珖?guó)10％的積壓商品房。

　　種種跡象表明，房地產(chǎn)有可能再次成為支撐海南雄心壯志的沙灘。海南省省長(zhǎng)羅保銘在海南省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出，今后若干年里，海南仍然需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮重要作用，“要精心策劃，加大房地產(chǎn)促銷，擴(kuò)大房地產(chǎn)銷售，精心呵護(hù)海南的房地產(chǎn)業(yè)。”

　　“基于歷史教訓(xùn)，海南對(duì)房地產(chǎn)是既愛(ài)又恨。”中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍向《環(huán)球企業(yè)家》指出，在國(guó)際旅游島的現(xiàn)實(shí)誘惑下，海南的房地產(chǎn)發(fā)展太超前了，供應(yīng)量和房?jī)r(jià)都已達(dá)到不可理喻的程度，這顯然將是一個(gè)長(zhǎng)期的難題。

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