教你二手房避稅四招

2006年4月央行的加息再次掀起了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的序幕，5月的“國(guó)六條”和九部委的“十五條細(xì)則”使得宏觀(guān)調(diào)控推行了一個(gè)高潮，其中在5月 29日出臺(tái)的九部委“十五條”細(xì)則中明確規(guī)定，自2006年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的征收時(shí)限從去年的2年延長(zhǎng)至5年，這使得一些原先已經(jīng)滿(mǎn)2年而未滿(mǎn)5年的房產(chǎn)在6月1日之后交易要面臨5.5%的營(yíng)業(yè)稅（含城建稅和教育附加）；另外，自2006年8月1日開(kāi)始，對(duì)于個(gè)人住房銷(xiāo)售收入還要征收個(gè)人所得稅。面對(duì)二手房交易成本的大幅增加，交易雙方在如何少交稅的方面做足了文章來(lái)對(duì)沖交易成本的增加。而在當(dāng)前二手房交易的避稅方法中，主要就是做低合同價(jià)、假與、以租代售、公證購(gòu)賣(mài)等四種方式；以下是“鏈家地產(chǎn)”對(duì)四種避稅方式存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分別總結(jié)，希望能對(duì)消費(fèi)者提供一些幫助和指導(dǎo)：

避稅招數(shù)一：做低合同價(jià)

風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★★

從當(dāng)前二手房交易的避稅方式中，采取“做低合同價(jià)”的方式是交易雙方較為普遍的避稅手段，而通過(guò)此種方式也能為出售者和購(gòu)購(gòu)者節(jié)省大量的稅費(fèi)成本。比如，霍小姐2004年在亞運(yùn)村以65萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了一套商品房，并且花了6萬(wàn)的裝修費(fèi)；今年8月份以100萬(wàn)賣(mài)給了王先生。如果按照實(shí)際的交易價(jià)格辦理登記，則霍小姐需要交納5.5萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅、1萬(wàn)的個(gè)人所得稅（按售房收入×1%計(jì)算）；王先生也需要交納15000元的契稅。而交易雙方為了避稅，將合同價(jià)做到72萬(wàn)，則霍小姐只需要交納3.96萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，由于沒(méi)有售房收入的差額所得，霍小姐就不需要交納個(gè)稅，同時(shí)，王先生的契稅只需要交納10800。這樣，通過(guò)做低合同價(jià)，可以為交易雙方節(jié)省的稅費(fèi)總共為2.96萬(wàn)元。

“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評(píng)：從產(chǎn)權(quán)關(guān)系上來(lái)說(shuō)，通過(guò)“做低合同價(jià)”依然能夠順利地實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；但是，這其中面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，法律意義的房屋交易標(biāo)的額是按照產(chǎn)權(quán)登記合同為準(zhǔn)，萬(wàn)一在購(gòu)購(gòu)方獲得房屋產(chǎn)權(quán)之后，余款的劃割按照合同價(jià)支付，出售者就要面臨巨額房款的損失；另外，作為購(gòu)購(gòu)者在未來(lái)轉(zhuǎn)手交易時(shí)，購(gòu)房原值按照此合同價(jià)計(jì)算，必將會(huì)產(chǎn)生更多的售房受益，從而面臨大幅的個(gè)人所得稅支出，到時(shí)會(huì)有點(diǎn)得不償失。

避稅招數(shù)二：假“與”明“購(gòu)賣(mài)”

風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：★★★★☆

雖然隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，親朋好友之間的房屋與也變得越來(lái)越多；而根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋與是一種民事行為，所以在交易過(guò)程中，一般只收取手續(xù)費(fèi)用，而由此涉及的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)都是免交的。基于與所能節(jié)省的大量稅費(fèi)成本，使得在現(xiàn)階段，與行為成為二手房交易當(dāng)中的一個(gè)常見(jiàn)避稅方式，也深受交易雙方的青睞。日前，張先生就通過(guò)“房屋與”的方式賣(mài)掉了房產(chǎn)，據(jù)張先生介紹，2003年，其在亞運(yùn)村附近以50萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在以70萬(wàn)元出售，通過(guò)這種“房屋與”方式，可以為其減少3.85（70×5.5%）萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅支出和0.7（70×1%）萬(wàn)元的個(gè)人所得稅支出。（注：此中個(gè)人所得稅按照核定方式的“售房收入×1%”來(lái)計(jì)算）。

“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評(píng)：盡管與行為是一種民事行為，沒(méi)有發(fā)生市場(chǎng)化交易，一般只收取部分手續(xù)費(fèi)用。但是，采取明與、暗交易的購(gòu)賣(mài)方式，對(duì)雙方當(dāng)事人都有很大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購(gòu)購(gòu)者來(lái)說(shuō)，如何約定付款方式，就是一個(gè)重要問(wèn)題，因?yàn)榕c人在與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)與，即使購(gòu)購(gòu)家已經(jīng)付了定金，也對(duì)出售方?jīng)]有約束力。此外，我國(guó)《合同法》規(guī)定：“與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，與人不承擔(dān)責(zé)任?！币簿褪钦f(shuō)，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)購(gòu)者就很難要求出售者賠償。另外，購(gòu)家還要提防與人撤銷(xiāo)與或不履行與義務(wù)的行為；并且與行為必須進(jìn)行公證。

避稅招數(shù)三：以租代售

風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★☆☆

自2006年6月1日起，對(duì)于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷(xiāo)售收入的5.5%全額征收營(yíng)業(yè)稅；并且自8月1日開(kāi)始，還要征收個(gè)人所得稅。這就讓一些與原本超過(guò)2年而未滿(mǎn)5年的房產(chǎn)交易者為了避稅紛紛采取“以租代售”的銷(xiāo)售策略?！耙宰獯邸笔侵鸽p方在確定成交的意愿下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限到辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)不交納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間（即取得產(chǎn)權(quán)5年）為止，雙方在租賃合同里約定，購(gòu)賣(mài)雙方在正式簽定購(gòu)賣(mài)合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后，購(gòu)方可以將先期支付的租金用以沖抵購(gòu)房款。

“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評(píng)：目前“以租代售”的方式在一些快滿(mǎn)5年的房產(chǎn)交易中非常普遍，其較關(guān)鍵的一點(diǎn)是對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方都不構(gòu)成任何的損害。但“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，由于房屋的價(jià)格具有極大的可變因素，假如在簽訂租賃合同時(shí)，所簽的價(jià)格與所要求的“五年限制”時(shí)間之差后的該房屋價(jià)格是不一樣的，如果房屋價(jià)格上漲了，那賣(mài)家完全可以寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定價(jià)格賣(mài)掉房子，這對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō)，則要承擔(dān)由此帶來(lái)諸多的機(jī)會(huì)成本。一般說(shuō)，租金年限越長(zhǎng)，其機(jī)會(huì)成本也越大，風(fēng)險(xiǎn)也越高。

避稅招數(shù)四：先公證后過(guò)戶(hù)

風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★☆☆

對(duì)于一些快滿(mǎn)5年的房產(chǎn)交易，與“以租代售”的交易模式相比，先公證后過(guò)戶(hù)不失是當(dāng)前極為暢銷(xiāo)的一種交易方式?！跋裙C后過(guò)戶(hù)”是通過(guò)合同或公證的形式進(jìn)行購(gòu)賣(mài)，但先不到房地產(chǎn)交易辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿(mǎn)5年后，再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，僅花少量的公證費(fèi)，就可避免繳納部分營(yíng)業(yè)稅。這種交易方式只要購(gòu)賣(mài)雙方私下談妥就可辦理，而且相對(duì)“方便”。

“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評(píng)：對(duì)于先公證再過(guò)戶(hù)的交易方式，確實(shí)是一種比較好的選擇方式；但是這樣同樣會(huì)存在很多風(fēng)險(xiǎn)。比如像由于房屋的權(quán)屬問(wèn)題僅僅是公證，賣(mài)家可以憑產(chǎn)權(quán)證悄悄進(jìn)行抵押。還有就是基于房?jī)r(jià)上漲的原因，賣(mài)方想調(diào)整價(jià)格而導(dǎo)致雙方產(chǎn)生分歧等等。

綜上所述，“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，通過(guò)不同的方式來(lái)避稅固然能夠降低交易成本，但是，對(duì)于不同的避稅方法可能存在的風(fēng)險(xiǎn)還是應(yīng)該有一個(gè)比較清楚地認(rèn)識(shí)，免得“撿了芝麻而丟了西瓜”。

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