編者前言：近日，在采訪過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)在二手房交易中出現(xiàn)的相當(dāng)一部分問(wèn)題與消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較低有關(guān)。而產(chǎn)生這種情況的主要原因之一，就在于消費(fèi)者上市交易之前，沒(méi)有學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)，掌握必要的交易知識(shí)。其結(jié)果，一是消費(fèi)者在二手房交易中處于被動(dòng)地位，容易被不法中介或動(dòng)機(jī)不純的交易者所蒙騙；二是明明是受害者，卻因違規(guī)操作，失去了原本屬于自己的權(quán)益。要知道，房管部門(mén)只是行政管理部門(mén)，只有行政處罰權(quán)，一旦問(wèn)題擴(kuò)大，就只有通過(guò)法律手段解決。而法律是不保護(hù)違規(guī)操作的。

除此之外，部分消費(fèi)者不懂交易規(guī)則，隨意性強(qiáng)，一旦產(chǎn)生糾紛，便單方面地推卸責(zé)任，指責(zé)中介或交易方違約，這也給二手房市場(chǎng)的管理帶來(lái)了混亂。

為此我們開(kāi)設(shè)了“交易課堂”這個(gè)欄目，以便讓消費(fèi)者在進(jìn)入二手房市場(chǎng)時(shí)，有更好的知識(shí)儲(chǔ)備，保護(hù)好自己的利益，我們將通過(guò)一些具體案例來(lái)宣傳二手房相關(guān)知識(shí)。

期望讀者來(lái)信講述自己在二手房市場(chǎng)的經(jīng)歷與遭遇，讓我們共同建立一個(gè)公平合理、透明有序的二手房市場(chǎng)。

所有的二手房都可以上市交易嗎？公房購(gòu)下來(lái)可以馬上上市出售嗎？真的有“恒久的使用權(quán)”嗎？

實(shí)例一：一位購(gòu)房者看中了一套四方區(qū)的二手房，通過(guò)中介與房主談好價(jià)格，并付出一萬(wàn)元的訂金。但房主的房子是公有住房，還沒(méi)有購(gòu)下來(lái)。在房主辦理購(gòu)房的同時(shí)，便要求消費(fèi)者將剩余房款付清。中介也要求付清傭金。

實(shí)例二：有位消費(fèi)者想購(gòu)一處閣樓，資金不足，這時(shí)他看到某房屋中介打出用兩萬(wàn)元購(gòu)閣樓“恒久的使用權(quán)”的廣告，令他十分動(dòng)心。他擔(dān)心：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子未來(lái)能不能出租、出售？房主會(huì)不會(huì)在幾年后收回房子，他是否真能恒久居?。?br>
分析：二手房購(gòu)賣(mài)的前提是產(chǎn)權(quán)有明晰的歸屬。這對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方都是至關(guān)重要的。

《青島市城市房屋交易管理辦法》規(guī)定：“無(wú)合法房屋所有權(quán)證明與土地使用權(quán)證明的；房屋所有權(quán)或使用權(quán)及相關(guān)土地使用權(quán)有糾紛的；房屋所有權(quán)證及相關(guān)土地使用權(quán)證與現(xiàn)狀不符的，不得進(jìn)行交易”。

在個(gè)例子中，涉及到公有住房的上市交易問(wèn)題。并不是所有的公有住房購(gòu)下來(lái)就可以立刻上市交易的。

根據(jù)《青島市已購(gòu)、可購(gòu)公有住房上市交易試行意見(jiàn)》中的規(guī)定：以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)公房后住滿5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)交易。其收益依法繳納各項(xiàng)稅費(fèi)后與購(gòu)房時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（不扣除購(gòu)房時(shí)的各種折扣）之差，即增值部分，由原公房購(gòu)賣(mài)雙方按產(chǎn)權(quán)比例分成。但已按超標(biāo)價(jià)購(gòu)購(gòu)的超標(biāo)部分增值，在依法繳納各項(xiàng)稅費(fèi)后全部歸原購(gòu)房居民所有。

以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)公房后未住滿5年，但已通過(guò)補(bǔ)交差價(jià)等形式過(guò)渡為房改成本價(jià)的也可以依法進(jìn)入市場(chǎng)交易。

而有下列五種情況之一的已購(gòu)、可購(gòu)公有住房都不允許上市：（一）機(jī)關(guān)辦公區(qū)內(nèi)和學(xué)校教 內(nèi)的公房。（二）已列入規(guī)劃改造范圍且戶籍已被凍結(jié)的。（三）改變使用性質(zhì)的。（四）住房上市后會(huì)造成原使用人住房困難的（低于本市人均居住面積現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)）。（五）法律、法規(guī)、規(guī)章限制交易和市政府認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)交易的。

因此，在個(gè)實(shí)例中，無(wú)論賣(mài)方還是購(gòu)方都必須頭先明確這處公有住房是以什么形式購(gòu)購(gòu)的，是否在不允許上市的范圍之內(nèi)。

對(duì)賣(mài)方而言，如果以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的，那就要注意是否已住滿5年，個(gè)人究竟能有多少收益。

而對(duì)購(gòu)方來(lái)說(shuō)，則要小心，不要付出所有費(fèi)用后，卻發(fā)現(xiàn)較終購(gòu)不到房子，不但耽誤了時(shí)間，還可能產(chǎn)生糾紛。

在個(gè)實(shí)例中，這位消費(fèi)者頭先不可能出售、出租此閣樓，因?yàn)樗麤](méi)有相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明。

其次，所謂的“恒久使用權(quán)”是沒(méi)有保證的。他必須和房屋所有人通過(guò)合同的形式來(lái)確定使用期限。而當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生變更時(shí)，這種使用權(quán)關(guān)系也要重新確立。





補(bǔ)充
二手房交易中還必須注意以下情況：
一、房屋已列入規(guī)劃改造范圍且規(guī)劃管理部門(mén)已核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，依法限制該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，都屬于不得進(jìn)行交易的房產(chǎn)。
二、購(gòu)賣(mài)時(shí)必須有房屋共有人同意出賣(mài)的書(shū)面證明。
三、對(duì)于有租賃關(guān)系的房屋，賣(mài)房者要提前三個(gè)月通知承租人。而購(gòu)房者也要特別注意：如果原租賃合同尚未中止，新的房屋所有人是要繼續(xù)履行合同的。



摘自青島新聞網(wǎng)

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