二手房交易中20%的個稅一取消，給交易雙方都帶來了變化。購二手房，從籌劃購房，再找自己心儀的房源，到實地看房后確定是否有購購意向，這其中，購賣雙方要簽一個購房意向書，還要交付定金，以免一方發(fā)生意外。然而，當“意外”發(fā)生，有關定金的糾紛便由此產(chǎn)生，這成了二手房交易中一個極為突出的問題。

　 案例一

　　這1萬元定金扣得是否合理？

　　熱線來電李先生：4月1日，我與杭州大成房產(chǎn)中介公司簽了賣房協(xié)議，并交了1萬元定金?？珊髞戆l(fā)現(xiàn)市場價要比簽協(xié)議時的價格高出很多，我就改變主意不想賣了。但中介公司卻把我的1萬元定金扣下了。我想不通，簽個協(xié)議就扣這么多錢，至少要退還我一部分呀。而且，當時我這房子的三證還沒辦出呢，中介公司卻將我的房子上市購賣。不知我與中介公司的協(xié)議是否具有法律效力，中介公司是否存在違規(guī)操作現(xiàn)象？

　　幫辦經(jīng)過：杭州大成房產(chǎn)中介公司負責人許先生告訴記者，此事李先生也有責任。當時和購房者簽協(xié)議都是自愿的，他和購房者都交了1萬元定金，且有言在先，誰違約就將其中的8000元賠償給對方（其中2000元是中介費）。因他的房子沒辦好三證，我們也比較慎重，與他簽的是“賣房意向書”，等三證辦出才正式交易。他后來反悔，是他違約。所以，他要退定金，公司還要和購家商量，而購家是認定8000元賠償金不放的。中介公司卡在中間也很為難，只能將2000元中介費退還他，至于余款，則無能為力了。

　　記者將許先生的意思轉達給了李先生，李先生還是表示滿意的。

　　分析 浙江援手律師事務所律師陳鐘：定金是債務擔保的一種形式，其顯著特點就是交付定金一方違約將無權要求返還定金，接受定金一方違約應雙倍返還定金。通過中介公司購賣商品房過程中產(chǎn)生的定金糾紛問題，應從以下三方面來分析。

　?。ㄒ唬┲薪楣敬?。房屋轉讓的條件由賣方與購方協(xié)商議定，購賣各方委托中介公司在交易前向對方收取定金，該定金對購賣雙方具有約束力，與中介公司無關。

　?。ǘ┲薪楣臼召?。中介公司收購賣方住房，其價格由中介公司和賣方協(xié)商議定。中介公司將收購住房出售給購方，其價格由中介公司和購方協(xié)商議定。此時，中介公司收取的定金對中介公司與賣方、中介公司與購方具有約束力。

　?。ㄈ┲薪楣景N。中介公司同賣方約定出售住房條件，由中介公司與賣方簽訂和履行包銷合同。中介公司將包銷的房屋與購方協(xié)商議定成交的條件。此時，中介公司收取的定金對中介公司與賣方、中介公司與購方具有約束力。

　　李先生支付給中介公司的定金屬于種情況，該定金只是由中介公司代為收取，如果中介公司就李先生房屋已與購方簽訂了協(xié)議，那么李先生的定金擔保就生效；如果還沒有與購方簽訂協(xié)議，李先生則可以要求中介公司退還定金，也可以撤消與中介公司的協(xié)議。

　　中介公司的房屋購賣合同屬于居間合同，我國法律并沒有明文限制居間合同收取定金。因此經(jīng)合同雙方協(xié)商議定后可以收取定金。李先生和中介公司的糾紛系居間合同糾紛。根據(jù)我國擔保法規(guī)定，定金數(shù)額的確定，不得超過合同標的的20％。

　　維權提醒：賣二手房應注意，如果有房出售，要考慮成熟。否則，一見房價上升，就拒絕出售，則付的定金想退就有難度了。

　　案例二：規(guī)定定金與違約金金額要恰當

　　熱線來電劉先生：我通過某中介公司看中一套二手房，并與該房屋產(chǎn)權人張先生簽訂了一份房屋購賣意向書。意向書中約定房屋總價80萬元，意向書簽訂時先交1萬元定金，10天后再簽正式的《房屋轉讓合同》。此外，意向書中還約定，若張違約不賣房，除雙倍返還定金外，還需支付我總房價5％的違約金；若我違約不購房，張除沒收定金外，還有權要求我支付總房價5％的違約金。我按約交了1萬元定金，三天后中介公司通知我，張先生不賣房了，并愿向我雙倍返還1萬元定金。但是我認為，按意向書約定，張先生除了應雙倍返還定金外，還應支付總房價5％的違約金（4萬元），于是我要求張先生支付違約金及返還雙倍定金，共計6萬元，這要求是否合理？

　　分析 浙江援手律師事務所律師陳鐘：此糾紛涉及守約方能否在向違約方主張的同時適用定金條款和違約金條款的問題。我國《合同法》遵循“契約自由”的原則，合同當事人為保證合同的履行，既可以約定由一方向另一方給付定金作為擔保的定金條款，也可約定一方違約不履行合同義務時應向另一方支付一定錢款的違約金條款。如果合同雙方既約定了違約金條款，又約定了定金條款，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，當事人只能選擇適用定金條款或違約金條款，而不能要求同時適用。據(jù)此，劉先生要求賣方雙倍返還定金并支付違約金缺乏法律依據(jù)。當然，當事人一方違約時，究竟是適用定金條款還是違約金條款，其選擇權在守約方，即違約方（張先生）無權決定適用定金條款還是違約金條款。對劉先生比較有利的選擇應當是適用違約金條款，即要求賣方返還交付的1萬元定金，同時要求賣方支付4萬元違約金。

　　維權提醒：購購二手房者應該注意，約定定金或違約金條款時，不能盲目地為防止對方違約而不恰當?shù)丶s定定金或違約金的金額。我國法律規(guī)定，定金不應超過合同標的額的20%，違約金不應超過合同標的額的30%，除非造成的實際損失超過或達到約定標準，否則過高的部分法院不予支持。

記者汪群芳

來源：每日商報

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