編輯先生:
2003年12月,我通過(guò)房產(chǎn)中介公司與張某簽訂了一份二手房購(gòu)賣合同,合同約定:"每平方米7500元,計(jì)總房款109萬(wàn)元。簽約后我當(dāng)場(chǎng)按約定預(yù)付房款30%,其余70%辦理向銀行按揭貸款,2004年7月底前交房,違約金5%。"到交房時(shí)我要求張某交房并同時(shí)辦理協(xié)助向銀行辦理按揭貸款手續(xù),卻遭到張某拒絕,張某說(shuō):"我房?jī)r(jià)漲了,房子不賣了,算我違約,賠償你5%違約金"。我不同意,請(qǐng)教一下,我該如何處理? 讀者:陳文娟

上海市敏鑒律師事務(wù)所主任周敏健律師答:
違約行為,違反了合同法第六條"誠(chéng)實(shí)信用"的原則和第六十條"當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)"的規(guī)定,房?jī)r(jià)上漲或者除不可抗力等因素外的原因,不能作為違約的理由,也不能僅僅賠償違約金就可以解除合同,除非另一方同意外。

因此,你可以先通過(guò)與張某再協(xié)商一次,要求他全面履行合同,如果協(xié)商無(wú)果,你可以通過(guò)訴訟途徑請(qǐng)求人民法院判令其全面履行房屋購(gòu)賣合同。

較近本律師連續(xù)承辦過(guò)兩起同類型的房產(chǎn)購(gòu)賣糾紛案,當(dāng)事人通過(guò)向人民法院起訴,其請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同的主張均得到了人民法院的支持。因?yàn)楹戏ㄓ行У暮贤唤?jīng)生效,均對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律的約束力,受國(guó)家的法律保護(hù),雙方均應(yīng)全面履行合同,承擔(dān)違約金只是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式之一,但并不能就此可以免除其履行合同的責(zé)任,除守約方同意外,根據(jù)合同法第107條"當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任"。

所以你作為守約的一方對(duì)不履行合同的對(duì)方可以選擇上述三種方式之一來(lái)追究其責(zé)任。而現(xiàn)在你不同意解除合同,對(duì)方就無(wú)權(quán)僅支付違約金就可以解除合同,你完全有權(quán)根據(jù)合同法第107條之規(guī)定要求對(duì)方繼續(xù)履行房屋購(gòu)賣合同。

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