◆案例

2006年初，李先生夫婦打算購購一套二手房，用來自住。對于頭次置業(yè)還毫無經(jīng)驗(yàn)的夫妻倆來說，不知道購房應(yīng)該具體注意些什么，從朋友們的只言片語中，他們了解到購房可能需要注意房齡、產(chǎn)權(quán)證之類的，但是仍感覺摸不著頭緒。對此，業(yè)內(nèi)人事給出了以下八大需要注意的細(xì)節(jié)和四個(gè)小心。

◆細(xì)節(jié)篇

細(xì)節(jié)一：了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋。

因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。

細(xì)節(jié)二：了解房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。

房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但較要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。

細(xì)節(jié)三：了解準(zhǔn)確建筑面積。

合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)事項(xiàng)。

細(xì)節(jié)四：了解購購程序。

購購“二手房”購賣雙方必須要簽訂《房屋購賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。

細(xì)節(jié)五：了解設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)。

有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常?？陬^保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。

細(xì)節(jié)六：付款方式。

在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。

細(xì)節(jié)七：交房時(shí)間。

在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)該明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。

細(xì)節(jié)八：違約責(zé)任。

購賣雙方在合同約定時(shí)較好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等。

◆提醒篇

●小心避稅陷阱

一些中介公司或者賣方經(jīng)常會給購房者提供一些“避稅”方式，如真購賣假與、定金當(dāng)租金再過戶、先公證購賣再過戶、先簽訂合同再過戶等。專業(yè)律師認(rèn)為，所謂的“合理避稅”，從法律的角度來看，雙方的交易行為其實(shí)是鉆了一個(gè)法律的空子，但是雙方都要承擔(dān)一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。

●小心房屋折舊率

人們普遍重視房屋的位置、實(shí)用性和價(jià)格，但是價(jià)格中一項(xiàng)很重要的因素卻被市場所忽略了，那就是“房屋折舊率”。其實(shí)并非購房者真不重視，而是市場將其隱藏了起來，誤導(dǎo)購房者忽略了這個(gè)問題。專業(yè)人士認(rèn)為，忽視房屋折舊率對購購者而言顯然不公平。

●小心合同條款　

隨著二手房市場的逐漸火爆，不少房產(chǎn)中介利用人們求房若渴的心理，制造種種陷阱。由于目前的房產(chǎn)市場上存在著很多不規(guī)范的問題，往往由于一張便條，甚至一個(gè)字，就會有大的陷阱。專家提醒購房者，無論是簽訂何種購房文件，都要仔細(xì)審閱，萬萬不可隨意下筆，如果自己吃不準(zhǔn)的，可以找律師或者有關(guān)專家咨詢。即使購賣合同簽訂以后，購房者也要有足夠的警覺，因?yàn)槎址抠徺u合同要通過房產(chǎn)交易登記備案之后才算真正完成，一旦其中發(fā)生了任何的問題，都會導(dǎo)致較后交易出現(xiàn)問題。

●小心按揭貸款

近來各大銀行都收緊了個(gè)人房貸條件，除了較優(yōu)質(zhì)的客戶，大部分二手房無法做到七成按揭，部分客戶只能做到五成按揭，如果在銀行發(fā)放同意貸款書以前就提早交頭期款，一旦銀行貸款批不下來，購家要承擔(dān)很大的購房壓力。

通過以上解答，我們不難看出購購二手房是一項(xiàng)看似簡單，實(shí)際很復(fù)雜，技術(shù)含量很高的交易。相關(guān)專家建議廣大購房者較好通過專業(yè)品牌中介機(jī)構(gòu)購購二手房，以確保自身的利益不受損失。如果購購二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就更需要對所購二手房的未來出售或出租的市場行情有預(yù)先判斷。

來源：半島都市報(bào)

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