租售比的不平衡，會(huì)帶來(lái)住房的空置。（資料圖片）

一邊是市民感嘆房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一邊是購(gòu)了房子卻不好出租。購(gòu)與租之間，投資者該如何選擇？

鄭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，住房均價(jià)與上年同期相比上漲5.3%，與上月相比上漲0.7%。面對(duì)近年來(lái)上漲的房?jī)r(jià)，筆者發(fā)現(xiàn)，“租售比”這個(gè)概念日漸被看中。

租售比 地段和配置影響租售比

具體到鄭州該怎樣算租售比？舉個(gè)例子，北環(huán)某小區(qū)一套120平方米的住房，目前售價(jià)3000元/平方米，月租600元(帶部分家具)，合每平方米租金5元。租售比約1∶600，是1∶300的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。

以上這個(gè)例子只是教大家該如何計(jì)算“租售比”，從而知道自己購(gòu)房出租這種方式投資房子是否有發(fā)展空間。實(shí)際上，每一處租房?jī)r(jià)錢都是不一樣的，即使同一套房屋，帶不帶家具也決定了出租房屋的租金，所以不能一概而論。

據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份鄭州小戶型的月租為300元/套至1000元/套，單間的價(jià)格為80元/套至400元/套。

新樓空置 投資風(fēng)險(xiǎn)正在加大

租售比的不平衡，會(huì)帶來(lái)住房的空置。

一位李姓房地產(chǎn)商告訴筆者，從1998年他開始投資房地產(chǎn)業(yè)，至今房屋價(jià)格一路上漲。但過(guò)去是賣一套入住一套，如今是賣七八套才會(huì)入住一套。入住率不斷降低的較主要原因在于很多樓市投資者購(gòu)購(gòu)的房子并沒(méi)有租出去，這在以收取租金或轉(zhuǎn)售為主要獲利方式的樓市里顯示投資風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大。

投資慣例 收益率低于4%不劃算

按照國(guó)際慣例來(lái)看，租金售價(jià)比的合理范圍，是根據(jù)資金的長(zhǎng)期收益率確定的。

如果把購(gòu)房視作一種長(zhǎng)期投資，那么1∶300至1∶200的租金售價(jià)比，折算成長(zhǎng)期投資的年收益率，大約是4%至6%，而商業(yè)銀行年利息在3.33%左右。由于房產(chǎn)還有房?jī)r(jià)上漲形成的增值收益，因此4%至6%的收益率是比較合理的。但如果租金售價(jià)比低于1∶300，則意味著收益率低于4%。以目前的長(zhǎng)期國(guó)債收益率為基準(zhǔn)，低于4%是劃不來(lái)的。據(jù)介紹，目前美國(guó)房產(chǎn)的年收益率在5%左右。

何謂“租售比”

所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比無(wú)論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

鐘欣
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